圆桌

瑞安：最成功因为最内地
　　
　　■中国房地产报 周村
　　
　　瑞安的战略和商业模式“很内地”，它在保持港资企业对资产投资安全性的特色之外，相比其他港资企业如和黄、长实、新鸿基、新世界等，更具冒险性，瑞安和内地商业地产的领军者万达相似之处在于，它敢于将自己的成功商业模式在各个城市进行复制，同时，瑞安还擅长做收购烂尾工程进行重新包装上市的生意。这些特点和其他港资地产企业很不相同。这是不是瑞安在内地发展得比其他港资房企好的内在原因呢？本期圆桌邀请专家对此进行分析。
　　
　　类似内地房企的商业模式
　　
　　中国房地产报：瑞安集团以“房地产全产业链”著称，其在房地产开发模式上与其他港资地产企业及内地地产企业相比有什么特点？
　　张凤仙：作为进驻内地的十大港资房地产企业的瑞安集团，其不仅是以“房地产全产业链”著称，而且与其他企业相比，还另有特点。瑞安集团整合产业链资源，运用资金杠杆盘活极具价值的市场资产，使自己与其他企业相比获益更多。
　　瑞安集团不仅与其他港资企业一样，做足主业务价值链的环节，一级开发、二级开发和持有物业经营，在获取的土地上精耕细作，而且还连接了产业链的上游（水泥建材）和中游（如建筑工程包括设计与工程建设，这当然与其发家历史有关）。在企业内部消化建材和建安工程的成本，尤其是这些建材和人工都在成本上涨的时代。产业链环节的合并，降低了企业边际成本，也抵抗了企业运营的风险，使瑞安集团的资金更为稳健盈余地运营。
　　除此之外，瑞安还有一个显著的特点，就是敏锐地捕捉内地主要及二线城市核心地段的中型至大型停建房产项目的机会，作为集团的赢利的重要增长点。瑞安建业的全资附属公司瑞安建业资产管理有限公司担任瑞安中华汇的投资经理，管理瑞安中华汇的物业项目及未来投资事宜，包括就具潜力的资产进行议价及收购。这样做的好处是，既节省了自己的开发周期，也可趁机以优惠的价格购入核心地段的半成品，投入加工雕琢就可做出好产品，卖个好价钱。从多赢的角度，也为城市创建了优质、深具投资价值的新地标。瑞安建业旗下的瑞安中华汇策略性组合包括甲级写字楼、优质住宅、高级零售商铺及酒店等，皆处于优越地段，升值潜力可观。
　　康桄瑀：瑞安是一个有自己独特商业模式的港资地产企业。目前瑞安开发的项目主要分为三个类别：一是类似上海“新天地”的大型城市核心发展项目，包括住宅、办公楼、零售；二是类似创智天地的“知识型社区”综合发展项目，集公寓、住宅、教育于一身；三是旅游业及相关配套设施的项目。
　　除了复制“新天地”模式，在全国各地打造“天地”系列之外，瑞安还创造了独特的烂尾楼经营模式，并于2007年将旗下数个烂尾楼项目打包进入新成立的中华汇房地产公司，在伦敦上市。瑞安的烂尾楼经营模式之所以成功，主要是严格遵循了以下四条原则：
　　1.所有拟改造的烂尾楼选择须在城市中心或显要位置，能够以最快速度完成改造。
　　2.原则上只通过拍卖方式参与烂尾楼改造，梳理清楚债权债务关系，规避产权不清的风险。
　　3.原则上采用单一持股方式运作，不主张其他合作伙伴参股。
　　4.有好的资金平台。
　　这种复制的模式在其他港资企业中较少采用，而在内地房企中较为常见，瑞安属于港资地产企业中，较早进行产品和开发模式复制的，这是瑞安在适应内地市场，转变开发思路上的有益尝试，并且取得了良好的效果。
　　
　　港企特色低资产负债率
　　
　　中国房地产报：港资房企和内地房企在投资的稳健性上区别很明显的，是吧？
　　张凤仙：港资房地产企业与内地房地产企业最大的区别是净资产负债率低，所以港企能够沉得住气，精耕细作。上海市房地产市场价格最高的产品都是来自港资房地产企业。以瑞安房地产为例，其2009年的年报中显示，净资产负债率为23%。瑞安建业2009年的股本及负债情况是：股本及储备48%，银行贷款36%，其他负债及非控股股东权益达16%。这样稳健经营在开发速度上，可能会慢一些。但也可以理解港资房地产企业对房地产政策吃不准的情况下，投资的稳健性是它们首先要考虑的因素。
　　内地房地产企业一般追求的是土地储备和开发效率，资产负债率较高，开发项目资金往往都是短缺的，所以资金回笼的速度就很重要。也有个别房地产企业通过购并、法律债务重组等方式获取了停建房地产项目，并进行再加工成为新的产品，但是将这种做法作为一种经营模式的企业很少。在一个城市这样做容易，在多个城市就很难，背后的原因还是资金链的问题。现在越来越多的房地产企业在宏观调控的政策下，注重对商业地产的开发，增加持有物业的比例，以解决企业日常的现金流。瑞安房地产2009年营业收入的8%就来自租金等，这样企业的日子会过得比较滋润。
　　
　　瑞安的复制与万达的复制
　　
　　中国房地产报：瑞安在很多城市复制了“天地系列”，这和万达在商业模式上是否相同？
　　张凤仙：万达在商业地产开发上，建立了“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系。虽然瑞安“天地系列”产品在几个城市都有，但与万达的商业广场在开发模式上不尽相同。
　　天地系列产品业态丰富，包括百货、酒店、写字楼、住宅与别墅、展览及会议设施，还有软件园；其次，集“生活、工作、消闲”于一体的独特环境，讲求“全面丰富生活体验”和人文情调，甚至成为旅游景点。瑞安“天地系列”不仅仅是商业地产，在盈利模式上，商铺只租不卖，以房地产带动整个项目的盈利。瑞安的品牌承诺是“创新、优质、卓越”，制造的是高精尖产品：在地段上要求是在城市的核心或是风景独特的位置；在产品档次上，是高档百货、五星级酒店、甲级写字楼、高档住宅包括别墅；在产品创新上，是“知识型社区项目”。
　　康桄瑀：瑞安的“天地系列”更多的是复制在上海大获成功的“新天地模式”，即以点带面的方式，通过对旧城内某一点的改造，提升整个旧改项目的区域价值，来获取更大的收益，上海新地标“上海新天地”的建设，通过“新天地”品牌提升了整个旧城改造区域的价值，让周边的住宅项目卖出高价。
　　这是一种综合体的商业开发模式，与万达早期的商业开发模式有所不同，万达最近调整了早期的商业开发模式，也开始进行综合体开发，但二者在综合体运作上仍有很大的差别，例如万达的综合体项目会有自己旗下的一些系列化的产品，如万达索菲特酒店、万达影城、万千百货等等，这与瑞安的天地系列是有较大的差别的。
　　中国房地产报：“最内地”的瑞安未来会怎么走？
　　康桄瑀：2009年年底，瑞安房地产为未来3年的发展制订了目标，计划到2012年时每年楼宇面积落成量最少达100万平方米，并逐年增加。瑞安房地产去年的销售额仅接近70亿港元，如果上述计划得以实现，2012年瑞安房地产或将成为第一家在内地销售超过百亿的港资地产商。
　　为此，瑞安调整了组织流程，改事业部制为项目制，之前的项目运作实施要陆续通过各部门审批，流程繁琐周期长，效率低下，采用项目制后，公司从各职能部门抽调人员组成了类似于龙湖地产的“项目管理办公室PMO”的项目小组，打破部门之间的横向壁垒，带来工作效率的提升，并在此基础上实施了分权管理，将部分决策和管理权下放到项目，给一线的项目公司更大的自主权，在有效监控的前提下，提高公司的运营效率。
　　瑞安在继续发挥其建筑、建筑材料、地产的“全产业链”整合优势的基础上，进行资产重整，强化地产主业，并根据内地房地产业的发展，调整发展模式和管理体制，实现团队建设本土化，结合其丰富的开发经验、广泛的融资渠道、优秀的资金运用能力和成本控制能力、成熟的产品复制模式和独辟蹊径的停建项目经营模式，我们有理由相信瑞安会在未来的内地地产市场上大有作为。

烂尾楼专家
　　
　　■中国房地产报   周村/文
　　
　　在瑞安集团成立35周年后，瑞安建业1997年2月在香港上市，旗下的房地产板块业务除了进行房地产开发、房地产投资之外，还有一项重要的业务是收购并发展“停建房地产”项目。
　　瑞安建业2005年开始收购发展停建房产项目。“收购现有的停建工程项目并改装出售，将成为公司未来主要业务之一”是罗康瑞对瑞安建业的“命令”。
　　2007年6月，瑞安建业将旗下位于大连、青岛、成都和北京的停建房产项目注入中华汇房地产有限公司，随后于伦敦证券交易所之高增长市场上市。2009年瑞安集团收购了中华汇房地产有限公司，私有化后更名为瑞安中华汇地产有限公司，成为瑞安建业下属之全资子公司。
　　瑞安中华汇在北京、成都、重庆、上海、沈阳、青岛、广州和大连等地收购并发展了14个停建及特殊房地产项目。这些项目经过几年的续建、开发，已开始进入回报期。
　　北京的“枫桥别墅”是其中较有知名度的项目之一。
　　枫桥别墅项目位于北京顺义马坡镇，2002年开盘销售就不顺利。此项目2005年时已建成180多栋，但直到2007年年初才售出七、八套。运作此项目的公司陷入资金紧张、债权纠纷的境地。2007年，银行开始对别墅进行分批拍卖，这场持续了一年半之久的拍卖，瑞安集团全程参与。直到2008年，瑞安中华汇终于获得了130栋枫桥别墅的所有权。
　　瑞安中华汇在北京崭露头角的同时，另一条战线已经发展到了广州。
　　2007年下半年，中华汇收购广州天河烂尾楼项目。今年6月份，这一烂尾项目以崭新形象面市，成为“天河北纯居园林社区”，取名“瑞安·创逸”。这是瑞安中华汇在华南的首个住宅改建项目。该项目占地面积约为14753平方米，规划总建筑面积为110181平方米。瑞安经过三年的低调运作，终于等到了项目的资金回报。据了解，此项目曾被设定为商业项目，但面市时，项目中原有的办公楼已成为公寓。
　　瑞安中华汇另一个战场是重庆。在重庆市核心地段曾有一个著名的烂尾项目——瑞奇大厦，经过两度烂尾后，被瑞安中华汇接手。之后，此项目被改造为集精装公寓、LOFT写字间、时尚商场、商务会所多种业态于一身的综合体，更名为“创汇·首座”，是重庆最贵的楼盘之一。