定位失误致经营困难

北京玩具城转换业态寻出路

　　■中国房地产报 记者  鞠晓波  北京报道
　　
　　尽管目前的商业地产在住宅需求被抑制的情况下一片飘红，但一些低端商业地产并没有因此而火上一把。
　　曾经名噪一时的北京国际玩具城，开业仅两年多就正酝酿推翻原有的业态规划，寻求一条商业地产的新路，即将商铺低价转租为售。
　　资料显示，北京国际玩具城是由北京军凯房地产开发有限公司开发，于2008年6月1日正式开业时，是集玩具批发零售、仓储配送、品牌代理、产品展示推广、配套集散服务于一体的专业化玩具商品商城。
　　“玩具行业主要集中于广东，北京附近几乎没有玩具厂，采用这种商业定位，项目做起来有一定的难度。”一位商业地产人士认为，但北京玩具城并非个案，北京目前许多商业并不能较快地成熟起来，与不准确的定位有很大关系。
　　
　　经营难催生租转售
　　
　　近日记者来到北京国际玩具城，发现该玩具城门可罗雀，客人寥寥，多个店铺几乎没有顾客。玩具城共有楼上三层，地下一层。分AB区，以上所说的是A区的现状。A区多为经营玩具。
　　记者看到，只有一二层的个别玩具店有顾客在咨询，其余店铺中店员有的在睡觉、有的在打游戏、还有的在聊天。三层数十个铺位仅有不到十个在营业。其余已全部空置，并贴出招租转让的信息。据店内人员介绍，这些店铺要更换新业态，目前还在招商阶段。
　　一位销售儿童玩具车的店主告诉记者，卖场生意清淡，目前还在维持经营的大多能刚刚保本。这位店主是两年前租的店铺，当时租金较贵，大概3000元/月，一直持续到现在。而并不是每家店铺都能像她的店铺一样维持，一些店铺换了一批又一批的业主，越往后租金就越便宜，现在有的店铺租金才每月一两千元。
　　商场的B区目前的业态全部以服装为主，也就是今年4月份开业的手拉手尾货商城。据商铺销售人员介绍，B区的上百个商铺这两年一直空置，直到4月份才开始进行服装业态的调整。这只是目前的第一步，慢慢的如果A区玩具经营不好，也要将服装业态慢慢扩张到A区，与B区合并业态。因为玩具的市场份额太小。
　　“现在A区的地下一层和地上三层基本已经清空，将来地下会经营箱包皮具、童鞋等，三层则规划童装批发零售以及外贸品牌。”销售人员极力推荐，称现在价格处于低谷时期是很好的入市时机，不要错过。
　　至于为何租金价格如此之低，她给的理由是，尽管开发商自持商业比较好，但由于开发商在江苏常州拿了一块地，在近期的楼市调控下，土地出让金付款比例要求较高。因此其想利用玩具城项目回笼资金，用于新项目开发。
　　
　　新业态经受考验
　　
　　手拉手尾货商城即玩具城B区，目前的招商正在进行，据介绍，二层200多个铺位，三层180个铺位，另外还有地下一层和一层。目前还有数十个小商铺在招商。主要经营业态为服装。
　　据北京玩具城销售人员介绍，目前各店铺租金水平大约在8.6元/平方米/天，不同位置不同楼层的价格不同。相比两年前刚开业时的10元/平方米/天有大幅的下降。
　　据了解，该商场所在的木樨园商圈，周边有百荣服装市场、天雅服装市场、木樨园服装批发市场、温州鞋城、大红门服装城等，其中不乏以低价为销售主打的批发市场。
　　对此，该销售人员称，确实周边服装商城挺多的，但几乎每家销售得都挺好，现在还是服装好卖。由于我们是尾货，价格低，衣服都还不错，与其他批发市场还是有一定区别的。
　　但有分析人士表示，目前市场上存在着缺乏差异化的项目堆积，造成商圈功能重复严重，使得恶性竞争循环，资源大量浪费。中国商业地产联盟秘书长王永平曾表示，一些城市中心地区的商场扎堆，带来的是商家恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等恶果。