楼海观潮

调控需先分清哪种需求助推房价

　　■中国房地产报 包宗华
　　
　　房价一直是我国近些年来调控房地产市场的大难题，之所以在这些年里几次调控都很难解决的原因之一是，前些年对住房投资和投机未能着力予以抑制。
　　有位专家在接受电视台访谈时说，我国房价的连年持续上涨，主要原因是住房供不应求。解决的办法应是扩大住房建设规模，增加供应量。笔者认为这是一条不够准确的意见。
　　供不应求会引起价格上涨，是一条在市场经济中普遍适用的“规律”。但因这位专家没有分析我到国的住房建设到底存在着什么样的供不应求，是哪一种供不应求造成了房价上涨，因而就不能准确地提出解决问题的办法。
　　在2008年我国开始下力气多建保障性住房以前的5年时间里，每年新建住房500多万套，其中120平方米以上套型的高价位住房占了60%以上，有些城市则占到了80%。这5年里，每年我国房地产市场上，建设经济适用住房的投资只占住房总投资的5%左右，每年建设廉租屋的投资不到住房总投资的1%。
　　以上数据说明这5年住房供应的基本格局是：供应中低收入者的中小套型低价位住房、特别是保障住房严重不足，而住房投资和投机则“恶性膨胀”，占据了很大的比重。
　　然而这种“供不应求”对房价的上涨并没有多大影响。
　　在我国中低收入者（含随着城镇化发展不断进城定居的农民）占居民总数的80%左右，他们中的大多数有居住需求（含改善居住条件的需求），应是住房需求的主体。但因中低收入者的收入相对偏低，他们中的大多数，特别是中等、中下和低收入者，买不起价格高的商品房。因此，他们巨大的居住需求仅仅是自然需求。他们中的许多人，由于经济能力不足，不能进入市场买房而形不成有效需求。所以，从自然需求上讲，我国前几年对上述人群的住房供应是严重不足，是“供不应求”的。但因他们的居住需求绝大多数不能形成有效需求，也就不能成为影响房价高涨的主要原因。
　　那么，到底是哪种需求成为影啊房价上涨的主因？
　　前些年我国每年新建套型120平方米以上的高价位商品房占住房总数的60%以上，计300多万套。买得起这类住房的居民主要可分为以下三类：其一，高收入者。我国城镇高收入者有3000多万户，如果有10%的高收入者进入市场各买一套房，就可以买掉300多万套120平方米以上套型住房的大部分，是这类住房出现供不应求局面的“主角”。由于高收入者早就拥有自己的住宅，他们为了居住需求而买房的已经很少，大多数买房是投资需求。这些年来，已经形成了绝大多数高收入者都拥有多套住房的局面。
　　其二，投机者。在房价连年高涨的形势下，住房投机的比重就会不断增大而占据相当的份额，并进一步助推供不应求。同时，许多高收入者的住房投资，也有相当大的比重会随时出售而转为住房投机。
　　其三，一部分中等收入者购买120平方米以上套型的住房。这部分人里有的是经过好几年努力攒了一笔钱来进行小量的住房投资，有的是为了改善居住条件而买房，有的是两个独生子女结婚时双方父母支持而成了“合三家人之力”来买房，有的是宁愿做“房奴”也要买大一点套型的住房……以上这三种情况结合起来，就形成了120平方米以上套型高价位住房的畅销。
　　由于购买以上套型住房的，投资和投机占了一多半。其“恶性膨胀”，正是前些年120平方米以上套型住房“供不应求”、房价连年过快上涨和建设规模不断扩大的一条主要原因。同时，高收入者每年都有大笔收入，具有持续性的、强大的购房能力，加上我国存在着十分惊人的社会游资，只要有合适的土壤，就会“没完没了”地扩大住房投资和投机规模。就会形成一种恶性互动关系，即：房价的连年过快上涨驱动住房投资和投机的增长，住房投资和投机的增长又反过来推动房价的上涨。
　　发展住宅建设的主要任务，是为了实现住有所居的大目标。对住房投资和投机，决不能采纳扩大供应的办法，而必须予以大力抑制。前些年，我国的宏观调控中没有旗帜鲜明地抑制住房投资和投机，望能在实施“新政”的进程中切实地抓起来。