林晓章回

调控需防范最坏结果
　　
　　■中国房地产报  章林晓
　　
　　楼市调控政策预期效果远未达到，欧美各国经济二次探底的风险寒风已再次袭来。在全球各主要经济体央行竞相准备实行“量化宽松”货币政策的今天，未雨绸缪地分析和防范楼市调控的最坏后果，恐怕不再是件可有可无的事情。
　　8月27日，美联储主席伯南克在美国怀俄明州举行的美联储年度经济座谈会上说，如果经济前景显著恶化，美联储将通过“非常规”货币政策向经济提供进一步支持。伯南克所谓的“非常规”货币政策，主要就是购买国债、抵押贷款支持证券等债券购买计划，即所谓的“定量宽松”货币政策。
　　在伯南克作出如此表态的背后，是美国经济近几个月来较原先预期更为疲软的复苏步伐。美国商务部最新公布的修正数据显示，二季度美国经济增长1.6％，增幅低于初步估计的2.4％。而一般认为，增长率低于2%将会推动失业率上升，同时给通胀带去更大的下行压力。当前，美国的通胀率已低于美联储设定的较长期目标范围的下限。
　　无独有偶，在美联储决定重启量化宽松政策的同时，日本央行最近亦决定再次扩大公开市场注资规模，从此前的20万亿日元增加到30万亿日元。而欧洲央行行长特里谢日前表示，从中期来看欧元区通胀压力不会太大。8月31日，欧盟统计机构数据显示，7月份欧元区失业率为10%，与6月份持平，仍维持在1998年8月以来的最高点。8月份欧元区通货膨胀率回落至1.6%，环比下降0.1个百分点，低于欧洲央行为维持物价稳定设定的2%的警戒线。市场预期，欧洲央行将继续维持其1%的超低利率，以刺激欧元区的经济发展。
　　当前，面对经济复苏日益疲软、经济衰退威胁日渐加大的态势，美日欧三大央行采取“量化宽松”货币政策，刺激各自经济的发展，已经势在必行。在全球各主要经济体竞相进入新一轮流动性泛滥之时，我国楼市调控的外部环境已日趋严峻。
　　楼市调控，从供求关系角度说，无非是加大供应减少需求。当前，调控商品房市场的基本思路，在遏制住房需求方面，主要是通过收缩住房按揭贷款以降低住房需求。在加大住房供应方面，主要是通过加大土地供应力度，同时收缩开发贷款，加大打击囤地囤房力度，以通过收紧房地产企业资金链的方式，来确保土地供应及时有效地转化为住房供应，实现稳定房价的目的。
　　从某种角度看，任何调控都是利益的调整。现在的调控路径，其实质是以牺牲政府土地收益，以减少房地产企业囤地囤房的增值收益为手段，向购房者转移利益。严格说，是向不需要按揭贷款购房者、少用按揭贷款购房者和允许按揭贷款购房者输送利益，这其中政策允许按揭贷款者是自住购房者，是本轮调控想给予关照的重点。
　　如果，我国的经济是与世隔绝的，我国的金融市场是封闭的，并且我国货币的币值是稳定的，那么，上述方法在短期肯定是有效的。但是，如果我国的经济是对外开放的，我国的金融市场是融入全球的，那么，情况就复杂得多了。
　　在正常情况下，高杠杆性是投资/投机资金的偏爱，这种高杠杆性一般发生在投资/投机所在地，但是，当国际储备货币实行量化宽松政策时，这种高杠杆性就不一定发生在投资/投机发生地，很可能发生在量化宽松政策的发源地。当前，在全球“量化宽松”的大背景下，海外资金进入中国购房并不一定依赖国内金融杠杆。自住性购房者，虽然在政策层面能够享受到调控政策的恩泽，但关键是在实际的市场层面，能不能竞争得过海内外投资/投机性购房者。
　　更值得注意的是，在房地产企业资金链受到威胁时，开发商会不会如调控所预期的那样实行住房的降价供应？现实的市场表现是，在不断加压的调控背景下，真正降价销售的寥若晨星。历史的经验教训是，携款潜逃或股权转让的倒是屡见不鲜。在全球“量化宽松”的大背景下，当国内诸开发商被资金链逼得如热锅上的蚂蚁时，海外资金会不会正在暗中窃喜呢？