老姜说事

监管预售资金需要配套政策

　　■中国房地产报  姜炜
　　
　　据部分媒体报道，政府有可能出台对于房地产预售资金的监管制度。所谓预售资金，应为开发企业在商品房销售过程中收取购房客户的首付款。这部分资金目前在房地产投资来源统计中，比重甚至高于银行贷款，二者与开发企业自有资金共同构成房地产企业资金来源的三个支柱。特别是目前首付比例普遍提高，加上一次性付款的情况一直占有一定比例，因此预售资金在开发企业项目销售回款中的比重更有所增加。
　　预售资金作为开发企业产品销售收入，除法律原有规定外，原本是没有其他政府或行业监管规定的。开发企业对于这部分资金，可以比较自由地用于企业的经营行为。这种自由度，在实际经营工作中，利弊相间。
　　先说弊端：对于部分管理水平不足或者信用水平较低的企业而言，由于预售资金被转做它用，可能造成企业资金链过度紧张，导致工程款、材料款支付出现困难，会影响到项目开发进度、质量，严重的甚至会产生一些影响社会和谐的事件。从这个角度而言，对于预售资金进行严格监管，可能会降低上述风险。至于有利之处：开发企业可以利用预售资金进行后续开发的前期准备工作。最直接的就是拿地。这种操作模式可以加快开发企业资金周转速度，提高资金使用效率，并让开发企业在经营上形成持续稳定的业务量。
　　因此，如果对于预售资金进行监管，对于自有资金并不充裕的房地产企业而言，意味着其在完成手头项目之前，无力购买未来开发建设用地。可能导致的结果就是企业开发规模无法保持持续稳定水平，企业经营将伴随项目开发周期出现周期性波动。特别是中小企业，将无法规避这种波动的影响。上市公司若期望平滑这种影响，也必须仔细筹划，保持相当的开发规模。
　　而对于房企预售资金进行监管的另外两个效果，不知是否符合管理层的预期。因为预售资金只能用于指定用途，房地产企业的负债率将会有所下降，对于银行贷款的需求量必将减少。如果考虑到央行与银监会一直强调降低银行金融风险，这个影响结果也可划为有利之处。此外，如果项目必须完成结算才能将收益转为二次开发用款，那么对于目前处于困境的土地增值税结算工作，或许也有帮助。
　　当然，监管预售资金可以预见的结果，还包括开发企业必将加快项目开发速度与结算速度，加快开发利润向自有资本的转化。而加快开发速度是否会导致开发企业降低价格促销，则是另外一个话题。因为目前开发企业的银行贷款已经被监管，如果预售资金又被监管，加上自有资金常常被沉淀在土地购置过程中，毫无疑问，开发企业原来对于资金周转的强烈需求也同步消失了。因此，企业会不会用降价方式来加快销售速度，值得商榷。如果降价销售，监管预售资金方面的考量或许不是主要因素。
　　预售资金监管，还必将影响大中型房地产企业的开发量，将给予部分社会闲置资本进入房地产行业的有利时机。同时，由于资金使用效率下降，在同等开发量的基础上，银行贷款总量下降的同时，占用的社会投资总量将上升，是否有利于国内经济结构调整，较难下定论。
　　一直以来，对于房地产预售制度存在种种质疑之声，不少专家甚至建议取消。只不过回到现实之中，尚不具备可操作性。而监管预售资金，的确具备可操作性。实施与问责由银行承担，于目前的贷款监管体制扩展就可以完成。至于说影响因素，与其他政策一样将会导致整个行业的调整与适应。需要提醒的是，对于这样一个政策，无疑必须考虑周全，出台相关的配套制度。比如界定预售资金解冻的前提条件，设计相关的工作流程，这些工作如果做不好，任何政策都会陷入执行难的困境。