商业盛宴隐现危情广深写字楼回报堪忧
　　
　　■中国房地产报 记者  刘晨  北京报道
　　
　　当住宅市场走向仍不明朗、开发商们正为下半年业绩发愁时，商业地产开发商和投资客们却准备迎来新一轮投资高峰。不仅民间热钱加速涌向商用物业市场，传统专业做住宅的地产大佬们也逐渐明晰自己的商业地产开发战略。
　　投资的动力源于增长的数据。据国家统计局最新公布的数据显示，今年1至7月份全国办公楼、商业营业用房销售面积增速分别为39.4%、36.6%，而住宅销售面积增速仅为7.1%；1~7月，办公楼和商业营业用房销售额分别增长74.3%和47.9%，而住宅销售额增长为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营业用房的情况也好于住宅。
　　与此同时，戴德梁行近日发布的研究报告更是刺激了投资者以及开发商布局商业地产的信心。据该机构发布的亚太地区物业投资合理指数显示，中国商业物业投资价值高，回报前景理想。在多方利好消息刺激下，北上广深等城市的商铺、写字楼等商用物业市场持续升温，稳步进入“金九银十”。
　　
　　京写字楼涨势难续
　　
　　据国家统计局数据显示，今年上半年，全国商业营业用地的销售业绩形势喜人，销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长57.1%。以北京写字楼为例，上半年全市销售面积达97.1万平方米，比上年同期增长27.9%；商业及服务业等经营性用房销售面积达65万平方米。
　　值得一提的是，从2010年第一季度开始，北京的商用物业市场逐渐启稳回升，并且全线飘红。写字楼与商铺的空置率持续走低，租售价亦在回调。在目前的政策环境下，租售比高，泡沫程度低，并受政策干预较少的商办物业成为投资者的新宠。
　　进入第二季度，北京商业地产市场保持稳健上升的趋势，热点商用项目租售价格稳中有升，其中部分项目租售价格涨幅较大。
　　据某研究机构统计数据显示，上月，北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目中，共有31个商用项目的租售价格发生变动。其中26个项目价格上涨，占变价项目总数的83.87%，最高涨幅达30%。
　　“商业地产在这次宏观调控中没有受到太大影响，仍然在按照既定的步伐，平稳地增长。”中国商业地产联盟秘书长王永平指出，从国家统计局的数据可以看到，今年1到6月份商业地产开发投资额达到2200亿元，增长了34%，这个数据跟上半年的住宅投资增幅比例差不多，没有看到爆发式的开发投资的增长。不过，从目前趋势看，写字楼与商铺的租售均在平稳增长。
　　不过，下半年，北京的商用物业市场压力亦不可小觑。据记者不完全统计，仅9月份北京写字楼市场即至少有5个项目即将开盘，主要分布在通州、东城、海淀、西城区域。
　　上述机构预计，由于下半年预计将有超过90万平方米新增供应进入市场，北京甲级写字楼租金在之前三个季度表现出的上涨势头可能会在接下来的几个月面临一定的压力，预计2010下半年市场租金将会继续小幅上涨，但租金恐难再次猛涨，将维持持稳态势。
　　戴德梁行方面则预计，第三季度甲级写字楼的租金不会出现较大波动，但空置率会有所上升。从全年来看，考虑到经济稳步回暖，北京甲级写字楼整体租金水平可能低于预计中的2014年前每年4%的涨幅。
　　
　　上广深三地“超水平”
　　
　　租赁活动持续增长，助推了北上广深等一线城市商用物业继续回暖。据戴德梁行最新公布的统计数据显示，今年第二季度亚太区房地产的物业投资合理价值指数为67，高于环球物业的指数62，显示出亚太区的商用房地产普遍能够给予投资者可观的回报。
　　而去年第二季度，亚太区房地产市场的物业投资合理价值指数仅及本季度的一半，可见亚太区物业投资市场的环境在过去12个月内已有重大的改善。报告显示，亚太区商业物业中，写字楼比商铺类物业和工业物业更具投资吸引力。“如果现时购入本区内的商用物业，投资者普遍能够获得较佳的回报。”不过，戴德梁行同时指出，大部分中国大陆市场的商业物业（包括写字楼、商铺类物业和工业类物业）价格仍处于合理价值水平，但是广州及深圳的写字楼，以及上海的商铺类物业，其目前价格已超越合理水平。
　　戴德梁行相关负责人表示，大部分中国大陆的市场仍然值得投资，特别是上海、北京和成都的写字楼市场，但是广州、深圳的写字楼物业，以及上海的商铺物业，目前的价格相比抵消风险后的回报率而言相对较高。以上海为例，世博会开幕前当地有数个新的零售项目落成，这意味着本年内市场的供应将会充裕，价格及租金升幅或会减慢，预期商铺物业的中期回报将会受到影响。统计数据显示，上海商铺市场总存量已逾190万平方米。
　　8月25日，世邦魏理仕发布的最新一期《全球办公楼租赁周期》季度报告亦显示，2010年第二季度，亚太地区半数以上的办公楼租赁市场或开始企稳，或已进入上升阶段，表明该地区继续引领全球房地产市场的复苏。
　　“亚太地区半数以上的市场处于此轮办公楼租金周期的底部或是上升阶段。”世邦魏理仕的全球首席经济学家Raymond Torto表示：“由于中央商务区金融类企业对办公楼需求旺盛以及香港市场中对甲级办公楼需求的增加，香港、上海和北京引领该地区市场中租金的增长。”