一手房低开二手房降价成交反弹迅猛

北京楼市筑底？
　　
　　
　　■中国房地产报  记者  鞠晓波  北京报道
　　
　　在对峙了近4个月后，楼市的买卖僵局正逐步被打破。
　　在7月份小幅回暖的基础上，8月以来，北京楼市成交反弹势头迅猛。亚豪机构统计数据显示，8月中上旬（截至20日）北京市商品住宅期房共成交2967套、34.4万平方米，环比7月同期分别增加2.7％和15.2％。
　　记者调查发现，8月以来楼市成交量之所以有此幅度的反弹，主要原因在于大多开发商对于调控政策的观望基本结束，房价开始回调，吸引了刚性需求逐步入市。此外，一些标杆房企低开项目的销售火爆也带动了整体楼市交易量的提升。
　　尽管如此，一些接受记者采访的开发商却并不愿直面市场回暖的话题。“近日国务院副总理李克强多次表示楼市调控不会放松，所以市场回暖这一提法并不太合适。”一位开发商说。
　　另一位开发商虽然没有对回暖抱以排斥的态度，但“别说我们涨价就行”的一句话同样反映了开发商对房地产调控政策的高度敏感。
　　
　　开发商弃价保市
　　
　　北京楼市自7月以来出现回暖苗头，8月份这一暖流表现得更为强劲。
　　据北京市房地产交易管理网数据统计，7月份，北京共成交期房住宅4950套，成交面积51.9万平方米，环比分别上涨16.7%和25.1%。除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为4035套，成交面积为44.5万平方米，环比分别上涨39.2%和39.6%。
　　而进入8月以来，扣除保障性住房，北京市商品住宅实际成交环比分别增加9.5％、22.8％。商品住宅现房共成交641套、9.5万平方米，环比分别增加25.7％和22.4％。
　　“这主要是由市场上低价房供应比例上涨造成的。但相比去年同期成交量依然有大幅下降，其中期房住宅相比2009年同期下降了65.4%。”北京中原三级市场部研究部总监张大伟表示。
　　事实上，近期，北京市场上出现了一批低价入市的新开盘项目，开盘均价比此前市场预期普遍下调了10%~15%。比如，位于广渠门的“地王”富力十号7月底开盘，每平方米成交价3.8万元，比预期售价低了7000元，下调幅度高达18%；保利茉莉公馆7月底开盘，每平方米成交价1.7万元，比预期售价低了2000元，下调幅度近12%；万科长阳半岛项目，每平方米均价13400元，与之前的预期售价相比调低近两成。
　　“房地产宏观调控让中粮万科对长阳项目的定价做了重新的思考，长阳半岛在入市之前，中粮万科表示将参考周边项目售价合理定价，低价入市。”万科北京公司营销总监肖劲说。
　　事实上，这并非真正意义上的降价，只是调低了开盘预期，现阶段，如此“积极定价策略”已成为开发商们的普遍做法，并且屡试不爽。早于万科开盘的黄村保利茉莉公馆与绿地新里西斯莱公馆均采用了此策略。
　　绿地新里西斯莱公馆相关负责人介绍，在项目定价方面，自己从今年4月份开盘以来，并没有变化，没有涨也没有跌，只是在折扣上有所体现，比如，3天内付50%，7天内付全款，享9.7折优惠。多数购房者都选择这个优惠方式。对于该项目的销售情况，该负责人称8月份相比7月份客户量更多了，成交量也有明显的提升，大约能达到一半的涨幅。
　　
　　二手房议价空间加大
　　
　　8月份，二手房市场同样经历了成交量的小幅回调，主要受到价格下调的影响。但中介机构预计，二手房市场仍处于深度调整期，价格还将持续下调，同时也将带动刚性需求的释放，推动成交量的上升。
　　据我爱我家统计分析，8月第三周二手房成交量创下了三季度以来单周成交量的新高。二手房成交价与新政前相比已下调了12%，议价空间也逐渐增大到3%~5%，热点区域的二手房议价空间也可以达到3%~4%。
　　中原地产分析人士表示，二手房成交量确实出现了小幅回调，但是相比去年同期依然下调了超过45%，市场调整的趋势依然明显。而二手房相比去年的价格上涨幅度明显要低于商品房，可见二手房的价格在新政后下调超过商品房，但是随着最近商品房价格下调趋势的明显，二手房很可能迎来再次下调。
　　以热点区域马家堡为例，我爱我家旗下5i5j.com的社区专家刘春燕介绍，目前，位于南三环的马家堡区域成交量相比6、7月份增加10%，客户量增加15%左右。
　　在经历了2009年二手房市场的爆炸性增长，再加上今年年初三大地王连续出现的刺激，4月，马家堡二手房价格一度达到次新房27000~28000元∕平方米，房龄较长的二手房也达到23000~24000元∕平方米的水平。而在政策调控进行了4个月的当下，目前马家堡次新房均价为24000~25000元∕平方米，较老的二手房则降到20000元∕平方米的价位。随着调控效果的逐渐显现，以马家堡二手房为置业目标的刚性需求的购房者也逐渐结束观望，进入市场，重新恢复了对马家堡区域二手房市场的信心，进而推动了区域二手房成交量的增长。
　　
　　首套刚需带动成交回暖
　　
　　在楼市新政出台的4个月后，北京房地产市场开始逐步走出“冰冻期”。
　　据中原地产等机构数据显示，7月份的商品房市场交易量出现了3成以上的反弹，成交均价则下调了5.2%，比6月份的3.59%有明显增加。业内人士认为，7月份楼市成交反弹主要还是因为开发商明显调低了价格预期，引发了刚性需求入场。
　　而8月份这种交易量上涨态势愈发明显。上述绿地新里西斯莱项目相关负责人表示，8月份成交量较7月份有明显提升。7月份，每周工作日周一至周四，成交量每天有5至6套，而8月份，周一至周四能达到7至12套，周末则能达到每天20套左右。
　　“购房人群大多是大兴本地或是在西边上班的白领。8月份以来，东北面，比如海淀区与朝阳区的购房者也开始多起来了。而且成交比例上，一次性付款更多一些。贷款的比例少，多是首付50%，还有一部分是因为首付50%有困难所以没买成。因此，信贷政策的影响还是很大的。”该人士说。
　　肖劲也表示，经历了此前一轮的房价猛涨，此次房价回落也带来了刚性需求向弹性需求的转变。这次中粮万科的低价入市并成功售罄，在某种程度上凸显了目前楼市的一个信息，“只要价格定得合理，购买力就不会缺乏”。
　　位于北京立水桥区域的华贸城项目其主要购买人群也为亚奥、中关村、上地区域的企事业单位的年轻白领。全款购买的比例约为15%，另外85%为按揭付款。而且在成交人群中，首套刚性需求的特征非常明显。
　　而首套刚性需求的释放也在二手房市场得以体现，这也是近期二手房成交回升的主要原因。分析人士认为，二手房自住型需求将进一步释放。本轮楼市宏观调控到9月份将满5个月，在历时5个月的宏观调控下，市场已经积累了一大批刚性的自住型购房需求。进入8月中旬，随着新房价格的进一步松动，以及二手房议价空间的加大，刚性购房需求已经开始逐步释放。虽然新政以来，二手房价格已经下调了12%左右，但是随着9月份一手房的大量入市，某些区域、某些户型的二手房价格还将有3%左右的下调空间。新房价格趋于理性，二手房价见底，无疑对交易量的回升将起到明显的推动作用。
　　伟业我爱我家市场研究院认为，投资客的撤出，为首次置业和改善型的自住购房群体留下了空间。三套房停贷，以家庭为单位“认房又认贷”和“限购一套”的政策，使购房者更加珍惜购房机会。针对首次置业者的优惠政策仍在，随着房价的回落，9、10月份将成为首次置业者不可错过的购房良机；改善型购房人群，虽然受到了信贷偏紧的影响，但是新房、二手房市场上大量低总价、紧凑的集约式中小户型房源的大量增加，也为改善型购房人群的置业升级创造了有利条件。
　　
　　
　　
记者观察

低价项目受宠
　　
　　今年的热销项目，总结起来分析，都有一个共同点，就是价格决定购买力。比如近期热销的万科长阳半岛、阳光波尔多小镇、华贸城等项目，都在定价方面占有绝对优势。无论是在去年楼市火爆时期，还是在今年的楼市萧条期，都受到了刚性需求的追捧。
　　位于大兴区东南部的阳光波尔多项目，在今年7月的销售套数排行中位列第二位，尽管其地理位置交通配套还不完善，价格也是开盘以来的最高价，但与一些动辄两三万元的项目相比，其9000元/平方米的价格，再加之有一些折扣活动，则更加吸引刚性需求首次置业的购房者。
　　作为北区热销项目的华贸城，销售负责人表示，在销售方式上，与去年集中开盘、集中销售完毕相比，今年进入正常销售轨道，27#、28#楼自5月开盘，至8月销售90%以上，月均销售150套，合同金额2.5亿元左右。
　　另外，该负责人表示，由于去年与今年的市场环境不同，销售速度与业绩不能简单与去年相比，毕竟销售价格也不同了。销售业绩只能在相同时间阶段，与市场的在售项目横向比较。自今年5月国家调控政策实施以来，华贸城销售业绩始终排在北京市场前列。
　　无论在哪种萧条的市场环境下，低价项目大多都成为逆市热销的典型。8月14日，通州楼盘京洲世家举办购房团购活动，再推15套特价房直降6000元/平方米。最高47万元优惠。而经此次特价房活动后，项目售价又回到了去年年底的价格，即13800元/平方米。其一步降价到位的策略，受到了购房者的追捧。
　　尽管降价带来了预期的热销，但作为开发商这只是一种销售策略，这种特价房只是阶段性的推出，以试探市场需求。