外资基金：财务投资者华丽转身
　　
　　■中国房地产报  记者  刘关  北京报道
　　
　　“周一去大连和一个基金的负责人见面，周三折到青岛看项目，最近的行程都比较紧张。”某代理行的投资部高级经理对本报记者这样介绍其最近一周的行程。
　　对于为众多外资基金寻找投资机会的他而言，4月中旬来袭的调控，并没有太多地打乱外资基金投资中国地产的脚步。
　　在他眼中，外资基金的投资兴趣与部分开发企业的融资需求有的时候能够“一拍即合”，而至于怎么才“对上了眼”则往往倚重于企业的融资环境的变化。
　　“实际上，这一轮调控只让环境发生变化，并不能减退外资基金的兴趣。”上述高级经理对本报记者表示。
　　而在第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司投资部董事纪刚眼中，房地产融资环境变化的同时，外资基金也在悄然完成了自身的转变。
　　“几年前刚来中国的时候，这些外资基金的资金管理人来亚洲区的往往也就几个人，对于中国的城市，也就认识上海、北京这样的大城市。”纪刚回忆道，“让他们投到一些当时闻所未闻的城市，简直是不可能的。”而现在，这一切正在发生变化。多年在中国区域运作房地产开发项目投资的经验，让这些“外来者”在综合比较后，越来越钟情于中国二三线城市未来的发展机会。
　　“大连、苏州、青岛，甚至一些非省会城市，都被列在外资考察的名单之上。”纪刚介绍。
　　向来以“谨慎”为标签的外资对二三线城市格外倾心，也有着如下原因。
　　“一线的市场，像上海、北京、深圳，具备所谓的消费能力，当然都是非常好的，但竞争也相对较激烈，房地产价格比较高，所以虽然投资风险小，但回报也比较低。”环球投资集团有限公司亚太区总裁、荣耀基金管理集团私人有限公司总裁苏大卫对本报记者表示，“而且，现在国家对一线城市调控尤其严格，对外资而言，就更为严格了。”而在上述高级经理所接触的范围内，部分二三线城市当地政府在招商引资的压力下，更有可能欢迎外资的进入。因为，“凭借外资提高当地税收的动力依旧没有改变”。
　　事实也正如此。据记者了解，日前大连某知名地产企业就签署了一份合约：在其新一轮的房地产开发项目中，将引入新的战略投资者——来自美国的一家私募基金。
　　区别于以往只关注一线城市的高端写字楼项目，这一次，外资基金在国内市场有了更多了解后，比较偏向于住宅以及零售商业物业。
　　“一线城市的住宅开发成本过高，而二三线城市的土地成本还是没有疯涨，这就为外资提供了获利的空间。”纪刚告诉记者。
　　同时，“一些在去年不缺钱的内地开发商，到了调控之后，那种风光不能再同日而语。”上述高级经理告诉记者，手握住宅和商业两类项目的企业去年不缺钱，不愿意卖，今年在住宅调控以及银根收紧的情况下，则非常有可能卖掉商业持有部分来变现以缓解资金压力。
　　“这正好为外资基金创造了收购的空间。”苏大卫认为。
　　具体到投资手段，目前来看，外资基金更倾向于投资项目公司层面。
　　盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲就告诉记者，在外资眼中，房地产投资主要是三个层面：公司、项目以及资产。
　　多年来，基金往往只投在资产层面，但是，投到项目上往往更让海外资本感兴趣，也符合开发商的融资需求。
　　“许多外资基金在中国投资地产的层面，正在经历着投资从无到有的过程。以前外资在中国大多只敢投到资产层面，现在项目和公司层面的投资越来越多。”纪刚也表示，“在以前，他们只敢买资产，然后再卖掉。”同时，对于外资而言，自己所在的基金不再是一个简单的财务投资者。
　　他们要获取利益，就要对行业、项目有充分的了解，因此，对于他们而言，寻求合作伙伴的意义绝对不是空谈。