获4.4亿美元外资银团贷款
世茂房地产“储粮”过冬
　　
　　■中国房地产报  记者  杨凡  北京报道
　　
　　人民币融资渠道日渐收紧的当下，世茂房地产控股有限公司（01813.HK）转而借助“外力”募集资金。
　　5月14日，世茂房地产签署一项信贷协议，由此获得由14家外（港）资金融机构提供的4.4亿美元和1.56亿港元多种货币定期银团贷款，期限为36个月。
　　建行国际分析师王韧认为，世茂房地产目前并不存在太大的资金压力，本次融资的动机应是“未雨绸缪”，为可能到来的“寒冬”储备粮草。
　　5月19日，世茂房地产投资者关系部的谭莉仪女士对上述观点表示认可。
　　
　　低息贷款
　　
　　公告显示，提供本次银团贷款的金融机构包括渣打银行、汇丰银行、东亚银行、三井住友银行等。
　　据悉，世茂房地产原本计划的融资目标为4亿美元，不过由于银行反应热烈获得超额承贷，因此决定将目标增加到约4.6亿美元等值。世茂称，筹得的资金将用于集团日常运营，包括项目发展及偿还其他借贷。
　　“本次贷款的取得，增强了世茂房地产的资本能力，同时也表明了国际金融机构对本公司经营能力的认可。”谭莉仪说。
　　世茂房地产称，该笔贷款可选择美元或港元提取，年利率为伦敦同业银行拆息或香港同业拆息加2.55厘。
　　王韧表示，这意味着该笔贷款的利息大约在3%~4%之间，融资成本比较低。谭莉仪也表示，本次贷款“条件很优惠”，有利于降低公司财务成本。
　　公开资料显示，这是世茂房地产自上市之后第二次获得外资银团贷款。2007年8月，正计划一轮大规模扩张的世茂房地产，从20家外资银行获得了一笔3.28亿美元的3年期可延长银团贷款，年利率为伦敦同业拆息再加1.11厘。
　　是次贷款，公司原计划筹资2亿美元，后因获大幅超额承贷增至3.28亿美元。
　　截至2009年底，世茂房地产共享有523亿元人民币银行授信额度，其中403亿元为内资银行授信。既然如此，世茂房地产为什么选择接受外资银团贷款？
　　王韧认为在国内融资闸口渐紧的趋势下，世茂房地产“借道”外资贷款至少有两个优势：首先，3年期长期贷款可以分散未来国内贷款趋紧的影响；其次，通过美金或港元提取贷款，再设法转成人民币汇入国内，有利于对冲部分人民币上涨风险，享受人民币升值的好处。
　　4月中旬，世茂房地产副主席兼执行董事许世坛也曾在公开场合表示，世茂房地产在香港上市及发债融资已募资逾百亿港元，大部分已汇到内地进行收购或业务发展，人民币升值对公司利润有正面影响。
　　
　　未雨绸缪
　　
　　自今年年初央行加息预期显现开始，世茂房地产就已经进行了一系列的财务安排。
　　1月，世茂房地产提出修改2006年发行的6亿美元优先票据（见链接）的部分条款，以增加筹集额外资金支持业务增长的弹性；随后其控股子公司世茂股份（600823.SH）又宣布将拟定向增发募集资金由人民币20亿元下调至17亿元，分析人士认为，此举应是为了使方案尽快获批。
　　这些举动，或许与世茂房地产董事局主席许荣茂对市场的判断有关。在今年4月发布的年报中，其指出各种迹象“都预示着2010年资金面将进一步趋紧，房地产企业的资金链可能又将面临重大考验。”“目前世茂房地产的现金流还没有太大风险，所以也可以说是一个未雨绸缪的举动。”王韧表示。
　　申银万国报告显示，截至2009年底，公司拥有现金人民币75亿元，总附息借贷余额为205亿元；净负债权益比由去年的67%降低至51%。
　　相应的，2010年的资本预算中，土地支出96亿元，其中近70亿元为未付土地款；全年建安支出预算为100亿元，其它各项税费预算约84亿元。
　　两相对比，目前公司可用资金与资本开支基本持平。此外，分析人士指出，世茂房地产前4个月累计实现合约销售金额80亿元，对于现金流贡献颇多。
　　世茂房地产首席财务官许伟文介绍，目前公司205亿元贷款主要是开发贷，其中90亿元为两年期内的短期贷款，一半已经从销售回笼资金中偿还。其余115亿元资金为3年到5年期的中长期贷款。
　　“2009年底世茂房地产净负债率为53.3%，离行业70%警戒线还有一定距离。从销售业绩来看，如果公司不激进拿地，可以维持不错的现金流水平，并且在年末达到盈余；若销售业绩不能达到目标，也还是有一定的负债空间。”王韧说。
　　不过，有分析人士指出，如果今年的销售业绩不如预期，世茂房地产很有可能在2011年感觉到一定资金压力。
　　据悉，世茂房地产目标在今年实现合约销售收入300亿元人民币，计划推出38个项目，可供出售面积达430万平米。
　　中银国际分析师田世欣在其报告中指出，相对于今年一季度仅55亿元人民币的销售额，300亿元销售目标过于激进。尽管如此，许荣茂仍公开表示，世茂目前暂时没有下调销售目标的打算。
　　“本次融资金额大约在港币30多亿元，是相当有用的一笔款项了。所以如果未来销售和贷款持续低迷，本次融资将使公司的流动性来获得更为长久的支持。”王韧认为。

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世茂房地产2010年融资活动

　　6亿美元高息票据

　　2006年11月，世茂房地产发行合共6亿元美元的两只票据，当中总额2.5亿元为2011年到期的高级浮息票据，年息率相当於伦敦银行同业拆息另加1.95厘；另一只票据则为总额3.5亿元2016年到期息率8厘的高级定息票据；发行票据所得款项净额约5.82亿元。
　　2010年1月，世茂房地产提出要修改部分条款：一旦发生违约事件，固定支出由3.5倍改为3倍；收购现金债务占总资产比率，由20%提高至30%；同时加入新类别的允许债务——由公司投资物业及酒店。
　　穆迪认为，修改条款使得世茂房地产在筹集额外资金支持业务增长，尤其是投资物业组合上，拥有更大弹性。

　　世茂股份配股

　　世茂房地产控股子公司世茂股份于2009年7月13日，宣布通过非公开发行募资20亿元人民币，其中17亿元用做房地产开发与运营，3亿元补充流动资金。2010年1月20日，该公司对上述方案作出修订，募资金额下调至17亿元人民币，用于房地产开发。