中航工业的地产版图
　　
　　■中国房地产报记者 杨凡 北京报道

 

　　深圳中航地产(000043，股吧)股份有限公司最近的举动，与国资委有关非地产主业央企退出房地产的既定方针显得有些格格不入。

　　5月11日，中航地产董事会审议一致同意决定设立赣州中航置业有限公司（下称“赣州中航”），认为此举“有利于更好地开发运作赣州章江新区新地块，提升中航地产品牌在当地的影响力。”

　　但中航地产实际控制人中国航空工业集团公司（下称“中航工业”），却在国资委78家退出央企的名单之列。

　　本报独家获得的78家央企上报给国资委的房地产二三级子公司名单中，中航工业赫然以41家子公司的数目，列于78家央企第一。但记者对比后发现，赣州中航未包含其中。

　　这41家子公司实际状况如何？其在中航工业地产的权重是多少？除了这部分资产外，中航工业是否还拥有类似于赣州中航这种未上报的“表外”地产资产，它们又以什么样的形式存在？

 

上报子公司“NO.1”

 

　　公告显示，赣州中航取得章江新区新地块是在2月10日，即是在“3·18限退令”下达之前。这或许可以解释为什么中航工业会在“3·18限退令”之后有如此举动。

　　同时，由于上述名单上报的是截至2008年年底的地产资产，因此，章江新区新地块资产也不在其中。

　　“'3·18限退令’前已经取得的项目，国资委曾经表态可以逐步开发完，中航工业可能认为继续运作该项目可行。”有分析人士表示，“这不代表其无视'3·18限退令’。”

　　相反，从上报给国资委的名单来看，中航工业很可能是78家央企中表现得最有“诚意”的一家。

　　名单显示，中航工业共上报了41家以房地产开发为主营业务的二三级子公司（见表1），是78家央企中的“NO.1”，资产总额为93.7亿元。比上报数目为13个、排名第二的中石油，多出了28个。

　　更重要的是，梳理上述41家子公司的相关情况，可以发现这些资产已经接近中航工业目前地产业务的核心。

　　中航工业2008年由原中国航空工业第一、第二集团公司重组成立。旗下设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、汽车等产业板块，下辖近200家子公司（分公司），有20多家上市公司。

　　自成立伊始，中航工业各个业务板块就开始了持续不断的整合。其中，中国航空技术国际控股有限公司（下称“中航国际”）被指定为国际航空、贸易物流、地产服务和工业投资四大业务的整合平台。

　　而中航地产恰恰是中航国际间接控股的地产上市公司，也是中航工业唯一一个地产类上市公司。多家券商在研究报告中指出，两年来，中航工业一直希望能够把中航地产打造成为专业化的地产运作平台。

　　根据公开可查资料统计，上述41家房地产子公司中，至少有32家隶属于中航国际，其中由中航地产直接控股的则达到19家。

 　　2009年年报中，中航地产共列出11家与商业地产和工业地产相关的主要控股公司，其中8家都上了名单。包括深圳市中航地产发展有限公司、昆山市中航地产有限公司、江西中航地产有限责任公司、新疆中航投资有限公司等7家商业地产公司，以及旗下最重要的工业地产运作平台——深圳市中航工业地产投资发展有限公司。

　　更关键的是，相当一部分本打算注入核心平台——中航地产的资产，如今也列入了名单。

　　这其中包括深圳中航华城公司、深圳中航长泰公司、北京千秋营宸公司、深圳中航城置业发展有限公司、深圳市中航置地开发有限公司。

　　上述公司已经被大股东委托给中航地产管理运营，原计划在合适的时机时注入中航地产，以便为其增加近百万平方米位于深圳、北京的地产资产。

　　此外，在中航工业的计划中，现在本该是中航地产与中航国际旗下另一家地产公司北京瑞赛科技整合的时机，但瑞赛科技的主要资产同样在41家子公司中。

　　“现在一切都只能暂缓，看今后的发展形势再做打算。”一位不愿具名的分析师说。

 

隐形巨量地主？

 

　　上报子公司数目最多，最接近核心资产，是否意味着中航工业已经把手中握有的地产资产和盘托出？情况并不是这样。

　　无论是在中航国际层面，抑亦或是集团层面，中航工业目前仍然拥有不少未上报的地产资产，赣州中航即是一例。

　　此外，记者还整理出了中航国际下属部分不在名单中的商业地产和工业地产子公司。

　　多位长期跟踪中航地产的证券分析师，对其作出了“大集团、小公司”的结论。具体是指，中航地产截止到2009年底的土地储备面积仅为200万平方米，但其第一大股东深圳中航集团拥有的土地储备却超出1000万平方米。

　　其中，仅江西中航共青城实业有限公司一家拥有的土地面积就已经达到1000万平方米。该公司拥有一个房地产项目——占地1.5万亩的共青城。然而，这家成立于2003年的公司，却不在名单之内。

　　在中航工业集团层面，隐形地产资产则主要集中于工业地产和酒店。

　　2009年，中航工业提出融入区域经济发展圈，与北京、天津、上海、广东、河北、辽宁、江苏、安徽、江西、河南、湖北、湖南、四川、贵州、陕西等15个省市建立战略合作关系，航空产业园竞相奠基。截至2008年的资产统计，显然不能将它们囊括进去。

　　再如，中航地产总会计师赵扬曾透露，中航工业旗下有酒店200多家，整合起来非常复杂。中航国际有打算利用上海宾馆三星级酒店品牌和格兰云天四星级酒店品牌，以品牌输出的方式管理和整合。反观中航工业上报的名单，与酒店管理相关的公司寥寥无几。

　　“此外中航工业旗下有大量的土地资源尚未开发。并且部分都处于比较核心的城市。”某券商分析师介绍。这一说法也得到了其他分析师的佐证。

　　据称，作为国家重点支持的军工企业，中航工业握有大量政府划拨的土地，有一部分已经被开发做商业用途，但更多的土地仍然沉寂，成为巨量的“隐形资产”。

　　在广发证券2009年年中的一份调研报告中，赵扬曾对分析师明确表示:中航系旗下土地资源丰富，但整合过程会很漫长，因为要综合考虑各方面的利益。

　　可以作为背书的是，2007年万科与中航工业合作成立的中航万科有限公司，主要开发方向正是重组前的一航集团在全国各地的闲置土地资源。一航集团在几十个城市都拥有旧机场、厂房等。

　　仅今年一季度，中航万科有限公司就已经推出成都金色海蓉项目、武汉高尔夫项目、上海白马公寓项目、合肥金色名郡项目等多个地产项目。

　　一个未经证实的说法是:“中航工业拥有的巨量土地储备，数量已经超过行业前八强总和。”

 

“清退”之惑

 

　　41家房地产子公司上报国资委后，中航工业方面从未有过任何关于退出方案的表态。

　　中航工业地产业务板块的利润率高于其平均水平。简单测算，中航工业其他业务的利润率不到5.1%，而其地产业务的利润率则为8.6%。

　　有分析师表示，如果不是遭遇“3·18限退令”，伴随项目成熟和逐步的资产注入，2010年的中航地产本该转入快速发展的轨道，同时项目的盈利能力也将得到大幅提高。

　　实际上，中航工业原本有计划逐步提高地产业务的比重。中航国际总经理付舒拉曾表示，中航工业到2017年挑战收入1万亿元的目标，中航国际要贡献其中1/4，即实现收入2500亿元。地产业务实现年均30%~35%的增速，力争在2017年达到500亿元至600亿元的目标。

　　但券商分析师认为，中航工业退出地产业务的困难之处，并不在于目前集团对房地产业务有多么倚重，而是退出方式的复杂性。

　　“中航地产是上市公司，比其他央企就有更多的市场因素要考虑。”某分析师说。

　　公开可查资料中，地产业务收入在中航工业总体收入中的比重的确不高。

　　2009年，中航工业总体实现营业收入1910亿元，实现利润97亿元;相形之下，中航地产实现营业收入17.5亿元，仅占集团总体比例的0.9%，实现净利润约1.5亿元。

　　“地产业务表现平淡，主要结算项目甚至亏损。项目毛利率偏低，盈利能力亟待提高。”这是中银国际等多家券商对中航地产2009年业绩的评价。

　　但如果中航工业打算清退地产资产，在客观上也存在诸多问题。“宏观调控政策之下，所有将地产业务注入中航地产的预期都必须停止，至少是有所暂缓。”上述不愿具名分析师说，“如果国资委态度坚决，央企退出势在必行，但中航工业的退出方案可能非常复杂。”

　　他指出，即使是最简单的将资产打包卖出的方式，涉及到国有资产的估值问题等等，同时资产体量很大，过程必然会非常长。

　　对于中航工业旗下巨大的隐形土地资源有多少可能放出市场，他认为，首先应该了解其中划拨、收购以及招拍挂的比例。如果是划拨而来，则很难退出。

　　另一位分析师则表示，仅中航地产部分的资产而言，很有可能像此前与万科的合作那样，采用股权合作的方式。

　　“由于是上市公司，所以在退出时只需要出售国有股权即可。或者说，换一个大股东，公司仍将继续存在。”时任中航地产证券代表的杜李丽曾在4月份表示。

　　但是现在，一切都还是未知数。中航工业地产业务的整合也因此被迫暂缓。过去两个月中，其下属多个上市公司纷纷发布通过定向增发重组的议案，但是，中航地产去年就已递交证监会审批的定向增发预案，却在日前传出了可能落空的消息。