北京叫停“酒改住”
　　
　　■中国房地产报  记者  马多思  北京报道
　　
　　北京将禁止向个人出售酒店类公寓，而“商改住”也将面临禁止。5月19日，由北京市住房和城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划委、北京市国土资源局四部门联合发布的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，旨在进一步规范北京市酒店类项目的开发经营行为。
　　该通知从6月1日起实施。其中明确提出：5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。北京市住建委相关负责人在接受媒体采访时表示，除禁止“酒改住”外，下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。
　　而对“酒改住”甚至“商改住”发禁售令后，楼市将会受到怎样的影响？未来房地产格局将会出现何种变化？种种疑问成为业内普遍关注的焦点。
　　
　　产权式酒店无保障
　　
　　之前部分媒体报道出现误读，把酒店类公寓片面理解为酒店式公寓，前者是指酒店类立项的开发项目，后者在以住宅立项的项目中也多有涉及。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟对记者表示，“这次其实主要针对的是打着酒店式公寓旗号的产权式酒店，而非酒店式公寓。”据介绍，酒店类房地产开发项目包括宾馆、度假村等。由于近年来北京住宅项目销售的升温和房价的持续上升，个别酒店类项目擅自变更规划和土地性质，将酒店用房设计为住宅，进行分套（单元）销售。打着“酒店式公寓”、“精装小户型”、“LOFT”等旗号，作为住宅销售。
　　据记者了解，目前这种以酒店立项的项目产权只有40年。“这种‘住宅’无法保障购房人合法权益，无法按照住宅的标准缴纳契税，物业费、水电费。购房者买了这种‘住宅’后，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。”北京市住建委上述负责人称。
　　张大伟也告诉记者，“产权式公寓酒店的实质就是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的只是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。”目前，产权式酒店的很多购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。“此次政策限制的目的就是杜绝这类现象。”张大伟说。
　　而对于已取得许可、正在销售的酒店类项目，通知表明，开发商要在卖房时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，并明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。而对于5月31日前已经签订了土地出让合同的酒店类项目，如果申请分割销售，将由四部门组织召开联席会共同审定。据了解，近期北京事实上已经基本不再批准酒店类项目分割销售。
　　
　　“商改住”禁令需尽快出台
　　
　　禁售酒店类公寓政策出台后，下一步有可能继续出台限制有关商业、综合用地项目改住宅的规定。
　　据北京中原统计数据分析，目前北京这类酒店产权只有40年的房源不到1%。而且这部分项目主要也是一些住宅类地块或商业地块的配套建筑。因此，在张大伟看来，限制酒店销售成住宅对北京市场影响不大，而这一政策的出台则是希望能够提前避免一些市场弊端。
　　对此，开发商却持有不同的意见，“我觉得房价反而会涨。”某开发商说，目前这类40年产权的酒店项目更多地扮演了一种“住宅替代品”的角色，在此之前，该类项目与70年产权的正常住宅项目填满了整个房地产市场，如今，撤销其中一方，在需求不变的情况之下，供给的缩小将会导致价格的上升。
　　中国社科院尚教蔚博士认为，北京许多“商改住”项目也将面临巨大的难题。正在施工的项目将面临进退两难的选择，而已经购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已经入住的项目，未来的转售将变得困难。另外，此前不少非商业地产的开发商在土地市场上进行竞争，转而寻求短期的销售利润，使得专业致力于商业地产开发的企业难以用合理的成本获得开发和经营的机会，也影响了城市功能的健全发展，酒店类公寓禁售政策将改变这种局面。从这个角度来看，全面限制“商改住”的政策有必要尽快出台。