“禁排”、“限三”双锁齐下

蓄客热开或难再现
　　
　　■中国房地产报 记者  鞠晓波  北京报道
　　
　　本已惨淡的楼市成交再次成为开发商的最大困扰。
　　近日，住房和城乡建设部发出通知，重审房地产项目在拿预售证前，不得以排号、认购、发放VIP卡形式收取或变相收取订金。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
　　而此前，北京市住房和城乡建设委员会曾发布“3日新政”，即开发商在取得销售许可证三天内必须开盘的规定。
　　在此背景下，“禁排令”无疑为开发企业带上了又一个枷锁。在滞销明显的市况下，如何积累客源成了开发商在楼盘销售时面临的最大难题。
　　
　　应对“3日新政”
　　
　　北京艺苑房地产开发有限公司副总经理王树森告诉记者，事实上，自2006年以来，北京市就一直执行取得销售许可证三天开盘的规定。
　　但有调查显示，这一政策在实际操作中80%的开发企业都没能做到。不过伴随着此次“史上最严厉调控”，这一政策被再次提上日程，并严格执行。
　　对此，北京某地产公司企划经理韩倩认为，“3日新政”从操作层面看肯定有些来不及，项目开盘前期需要大量推广，推广都需要一个月左右的排期，时间紧广告位就不好定了。而且，作为开发商，没办法把控预售证什么时候发下来。
　　“就算从预售到开盘延至10天也仍然有点短。因为包括宣传活动、物料准备等工作至少得20天才能出来。前期准备物料都得一个星期左右。”韩倩表示。
　　事实上，按照开发商以往的销售程序，一个项目开盘前要有很多如前期调研、市场定位、市场预热、形象宣传、人员招聘培训、客户积累、合同文件准备、开盘仪式筹备等一系列细致而复杂的工作要做，但很多工作都可以在取得预售证之前就着手准备。
　　万年花城副总经理黄曦告诉记者，虽然很多工作可以提前准备，并且还可以做到充分，但最为重要的是，开发商在拿到预售证后，就必须通知客户项目开盘时间，同时确定以什么方式开盘，比如到底是采取先到先选房还是抽签摇号。而每个开发商都不能确定其拿到预售许可证的时间，所以操作比较困难。
　　而记者调查发现，目前，北京市场上大多开发商虽然都在严格执行开盘限定，但面对取得销售证时间难以确定的问题，绝大部分项目均在前期推广中以“近期开盘”来模糊具体的开盘时间。
　　但在住房和城乡建设部政策研究中心副主任、高级经济师王珏林看来，对于三天内必须开盘的规定，开发企业只要知道这个规定，就不会存在什么困难，开盘的准备工作可以在申请预售许可证之前就准备好，一但预售许可证下来马上进行开盘，时间不会成为开盘的理由。
　　“三天开盘，没有问题，关键在于开发商自己可以控制申办预售证的具体时间，这个时间上没有限制，只要达到预售条件，开发商可以自己掌握申报预售的时间。”知情人士透露，比如说预售的条件之一是项目建设投资达到25%以上。只要超过这个投资比例，再符合其他条件，随时都可以申请预售，而没有上限规定。从申请预售到发证，如果申请材料齐全、符合法定形式的，一般在10个工作日内办结。
　　
　　销售困境加剧
　　
　　值得注意的是，相比三天内必须开盘，“禁排令”更是众多开发商备感头疼的问题。
　　此前，排号、认购已成为开发商积累客源的重要手段。但禁止政策的出台，直接影响了开发商的客源问题，其威力可见一斑。
　　一位不愿透露姓名的北京开发商对记者表示，“禁排令”出台后，对其项目销售产生很大影响。收取订金是为了锁定客户。新政出来后只能做简单的客户登记了，但只要不收取订金，就很难锁定客户。这样一来，对项目销售产生了直接影响，因为房地产营销通过大量蓄客后就可以在现场造成热销场面，从而促进销售达成。而如今蓄客少，销售自然受影响。
　　而在如今楼市预期逆转、销售滞销的情况下，该政策显然又给本已惨淡的楼市成交雪上加霜。但面对这一变化，开发商尚未形成有效应对策略。
　　位于北京北四环的某项目开发商表示，因为现在政策刚出，开发商也都还在摸索阶段。但从客源方面来说，目前只能在办理预售证前一段时间进行积累，没有其他办法。
　　“现在好像也还没看到其他开发商有什么应对策略。不过我们就算是蓄客很多，开盘时也是分批分期通知去选房的。”这位开发商说。
　　但王树森告诉记者，如今已有一些开发商推出了新的举措抢夺客源，如有的项目对预登记客户给予一定的购房优惠。
　　而也有业内人士对于这一政策提出质疑。中原地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，“禁排令”在实际操作中其实并不好控制，例如个别开发商让客户用自己名义在银行存一定金额作为订金，开发商不收现金，这种打擦边球的做法，政策就很难控制。