北京大都市区的人地悖论
　　
　　■中国房地产报 肖喜学
　　
　　城市化的主线就是人口不断向城市化地区集中，人口由农村向城市集中，小城市变成中等城市，再发展为大城市。当城市人口达总人口的10%以上为城市化起点，20%以上进入快速城市化阶段，到50%左右成为城市化国家，并进入新的发展阶段。新阶段的主要标志是大都市区(metropolitan region)，一些大城市不断超越原有的界限，向周边扩展和辐射并带动发展，周边与中心城市联系紧密，形成功能集中的市中心商业区和以居民为主的郊区，构成大都市区。而临近的若干个大都市区组合起来，则成为大都市区连绵带(mega region)。
　　
　　北京大都市区的形成
　　
　　以美国为例，1790年城市人口仅占总人口的5%；1920年总人口达到1亿，城市人口比例上升到50%，成为城市化国家；1940年，大都市区人口占总人口47.6%，成为大都市区化国家；1990年，人口在百万以上的大都市区人口占总人口的51.5%，又成为一个以大型大都市区为主的国家。截至2000年，百万人口以上的大型大都市区共有47个，占总人口的比例增至57.5%，居住在500万人口以上的大都市区内的人口约占全国人口的1/3，其中，在以纽约为核心的东北部大都市连绵带，2%的国土面积上容纳了20%的全国人口。
　　美国如此，亚洲又如何？韩国大首尔都市区连绵带有5个百万人口以上的城市（韩国此类规模城市共6个），人口占全国的61%；而在日本，大东京都市区连绵带就有全国50%以上的人口，还集中了80%以上的大型企业。
　　这些大都市区一体化更强，产业的集中能降低交易和运作费用，有利于加速信息传播和技术创新，增加产业门类和产品种类，催生新兴产业，如硅谷的计算机硬件、软件、咨询公司形成一条龙，成为有全球竞争力的产业集群。另外，大都市区人口密集，购买力强，需求巨大，更专业化的劳动力和更完善的基础设施则为满足这些需求提供了可能，而产品和服务在大都市区将更加多样化和细分化。2000年，美国大都市区人口占全国总人口的比重为80.3%，创造的GDP占全国的84%，1992~1999年全国经济增长的89%都来自大都市区。
　　而在中国国内，北京的城市化一向保持很高的水平，在1978年全国城市化率只有18%的时候，北京的城市化率就达到了55%；在相当长的时间里，北京的城市扩展是以环城快速路系统建设的方式推动的，从二环、三环、四环、五环到六环，甚至局部七环。通过这种所谓“摊大饼”的模式，北京极大地扩展了城市的边界，得以容纳持续不断涌入的人口。
　　但是，这种大规模的扩张都是以内城作为单一中心展开的，不可避免地要遭遇到包括交通在内的诸多挑战。所以，北京提出了“两轴两带多中心”的规划思想。虽然这些新城除亦庄新城外，都是结合各郊区县已有的县城展开建设的，带有浓厚的行政色彩，但仍然体现出北京在顺应大都市区化的趋势。
　　这几年，我们经常说“郊区化”，看似城里人住到郊区去了，是一种与城市化逆向而行的“逆城市化”，但恰恰相反，郊区化的实质是“郊区的城市化”，例如昌平回龙观、顺义后沙峪地区，都是在中心城区和郊区县县城之间的区域展开的，本来是承载中心城区被动溢出的人口，最终这些区域又被纳入各新城的规划，成为大都市区的一部分。
　　而国外大都市区呈现的跨越行政区域的特点，同样在北京成为现实。最早反映在河北燕郊地区，那里的房地产项目买家主要来自于北京，尤其是在CBD区域上班的年轻人；而最近则扩展到河北的香河、固安、廊坊以及天津的蓟县、武清等地。随着更多的高速铁路和高速公路开通，将会有更多北京人到天津、河北买房，“北京——河北——天津”的大都市连绵带将逐渐成形。
　　
　　控人口与控房价的悖论
　　
　　大都市区化是城市化发展的高级阶段和必然趋势，虽然其会带来系列问题，但人为地限制大都市区化，是不足取的，也不会奏效。
　　例如，日本政府近40年来，一直试图减少大都市区和非大都市区的差距，提出过为数众多的方案和措施，减缓人口的进一步集中，但人口向大东京都市区集中的趋势仍有增无减；而在韩国，人口向首尔大都市区集中，加大了它与其他地区、尤其是西南部的差距，造成很多社会问题，韩国政府实施了各种措施试图阻止人口的这种集中趋势，但难以达到预期效果，人口还在继续集中。
　　显然，城市要有规划是必须的，但是如果这种规划是以限制人口增长、限制大都市区化为基调来进行的，那么就如同计划经济一样，永远会落后于现实和市场。
　　而中国为大城市制订的人口指标也屡屡落空。北京曾经先后确定过人口规模不能超过800万、1000万，结果却是哪一个也没有实现，现实总是远远超标。2005年，根据国务院批复的最新修编北京城市总体规划(2005-2020年)，到2020年时，总常住人口控制在1800万人，其中户籍人口1350万人，外来人口450万人。而根据官方数字，北京2009年的常住人口已经达到1755万人，其中外来人口509万人，这一数字意味着已经提前近10年达到2020年的计划。加之今年“一号文件”放宽户籍限制、加快城镇化进度的精神，对人口控制的行政措施将越来越无力，人口的增长将更加抵挡不住。
　　值得注意的是，根据2005年的总体规划，人口是按照每年1.4%的增长速度来预设的，城市扩张也是按照这一速度来匹配的，但2009年实际人口增长速度是3.5%，60万人的年新进入者，即使按照三口之家计算，也至少需要20万套住房。与此形成对比的是，2009年北京销售的住宅套数仅15.4万套，使得北京可售住宅存量大大降低。
　　这使北京的大都市区化形成了一个悖论：本来想通过规划来要控制人口长，相应的土地规模也是受控制。但当人口控制不了而土地被控制下来时，房价持续飙涨，终于成为社会问题；而为了解决高房价问题，只好增加土地供应从而增加住房供应，但住房供应增加和房价保持较低水平，将使更多的人能够进入北京，人口增长将进一步失控。
　　单从经济的角度考虑，也许房价上涨是件好事，如果收入涨得远不如房价涨得快，房价变得不能承受，一些人可能会选择离开北京回到二三线城市，北京的城市竞争力会降低，进入北京的动因也会削弱，人口规模的增长才会达到一种动态的平衡；而二三线城市会获得和保有大量高素质的人力资源，从而提高这些城市的竞争力，各线城市的发展也会得到一种均衡，地区差距才可能缩小。
　　当然，我们也可以继续把北京的人口挤到如燕郊一样的周边地方去，把燕郊人不当北京人，把燕郊的事当成河北的事，但燕郊的问题最终会成为北京的社会问题。
　　所以，北京只有正视人口集中的大都市区化趋势，顺势而为，供应与人口相匹配的土地，除了发展行政区划内的新城建设，还要与周边省市统筹协调，用大都市区的规律去分析和解决问题。如果仍然采取视而不见的鸵鸟策略、或继续沿袭以往的计划经济式的人口、土地、房价控制和传统的行政界限方法，北京的悖论将永远无法解决。