外资掘金服务式办公室
　　
　　■中国房地产报  记者   刘关   北京报道
　　
　　在高波动性的市场环境以及部分地区高端写字楼供求关系失衡的背景下，外资正寻求新的答案。近来，盛富资本董事总经理黄立冲就正为其所管理的外资基金探寻着一条瞄向写字楼的新的投资路径。
　　“这次我们投资人所感兴趣的并不是单纯地去投资并持有写字楼物业以获得租金收益，而是以租赁性质长期租用甲级写字楼然后重新布局和经营，这类投资产品在国外被称为高级服务办公中心或服务式办公室。”黄立冲说。
　　在黄立冲等基金管理者的眼中，最近几年，外资的投资偏好确实在逐渐转变，楼市的波动已经让他们逐渐放弃长期持有高价值物业的投资模式而转向轻资产、重营运的模式。
　　
　　“轻资产”模式
　　
　　“整栋购买——持有——获取租金收益”历来是外资基金投资写字楼的惯常套路。然而，在市场供需结构达到一定程度时，这种模式并不能为外资带来预期中良好的收益。在北京、上海等外资历来看好的一线城市，此种情况尤为严重。
　　本报记者从戴德梁行2010年一季度新闻发布会就获悉，虽然2010年第一季度北京写字楼市场需求明显回升，吸纳量超过11万平方米，但是，截至目前北京甲级写字楼市场存量仍达616万平方米。
　　“未来的3个季度，北京写字楼市场将有96万平方米的新供应投放市场，将给写字楼市场带来极大的租赁压力，同时写字楼租金一直没有大的起色，全市租金自2009年以来一直维持在140元/月·平方米左右的水平。”戴德梁行写字楼部董事吴佩玲介绍。
　　但在租金无大起色的同时，写字楼收购的价格却在不断上涨。“目前各地的写字楼供应都集中在甲级写字楼或自称甲级的乙级写字楼，市场存在严重的短期供需失衡。”黄立冲介绍，“由于经济恢复的不确定性的存在，一线城市甲级写字楼空置率在短时间内很难好转，许多投资人就问我们，这样的情况下，写字楼市场真的没有利润空间了吗？”答案是否定的。经过调研，黄立冲所带领的团队发现，事实上，与高档写字楼供过于求相比，无论在一线还是二线城市，中小企业或者跨国大公司新设分支机构找不到较小的合适的高档办公空间的情况非常普遍。而在欧美，“服务式办公室”就可以满足此类需求。在国内，业已有包括雷格斯、德时行等服务式办公室运营商入驻中国多年。
　　某国际代理行写字楼部负责人向本报记者介绍，这种办公楼产品，一般由服务式办公室租下写字楼的一部分，再进行包装出租，其提供的办公空间特别适合于创业初期的中小企业及个人和国内外驻沪办事处、分支机构及临时项目组，服务的基本模式主要是提供以小型办公室和办公位出租为核心的服务。
　　“这些公司甚至不需自己配备秘书、财务、人事职员，不需购买任何办公设备，即使只有老板一个人，也可使公司正常运作且规范流畅并拥有员工众多的大公司形象。”上述写字楼部负责人介绍。
　　黄立冲则表示，“这种运营模式可产生比传统租金回报率高得多的回报，如运营情况良好的项目可获每年30%以上的内部回报率。由于并不是购买而是长期租赁，这种投资模式对资金的要求较少，如果运营能力强，可以滚动起来。”
　　
　　扩张瓶颈
　　
　　据中国指数研究院商用物业研究中心（COPT）统计，2008年奥运会期间，北京商务中心市场的服务式办公室总供应量在5万平方米左右。截至2009年第四季度，北京服务式办公室供应面积已上升至9万平方米，包括房地产开发商自主经营、合作联营等，共有29个品牌的60多家中心，并且这个数字还在不断增长。
　　“做这类产品的运营商并不少，品牌不少。”上述写字楼部负责人告诉记者，“许多刚刚入住中国的外资企业非常认运营商的品牌。”因此，对于投资写字楼的外资基金而言，若要在这个行业内竞争，需要最大程度地发挥一定的品牌效应。为此，许多服务式办公室的投资者会选择一些强势的品牌运营商进行合作。如盛诺金地产基金与澳洲联合办公中心运营商的合作，后者成立多年、具有成熟的服务式办公楼的运营经验，其业务遍布香港、澳大利亚、美国、英国等国家和地区。
　　此外，在市场竞争日趋激烈的当下，选取什么样的写字楼租赁并改造成为服务式办公室，也在考验投资基金的眼光。
　　“虽然有‘住宅禁商’政策出台，但是据我了解，在一些二三线城市，这项禁令的实施并不是特别严格，尤其对于一些本土的小企业，往往管不到。”上述写字楼负责人告诉记者，“如果小公司对于形象上的要求并不高，在住宅里先开个小公司，远比在写字楼办公的成本低得多，这正为这类办公室在市场空间的拓展上设定了障碍。”