上海105幅土地出让预申请
　　
　　■中国房地产报  记者  李淑贤上海报道
　　
　　近日，一则总计约为105幅商住土地、总出让面积达505万平方米的土地预申请公告，赫然出现在了上海市规划与国土资源管理局（下称“上海市规土局”）的官网上。这是继上海外滩8-1地块，黄浦163地块等实施“勾地制”以来，堪称上海土地交易史上最大单的土地预申请。以此行动，上海表示了积极响应中央政府近期关于房地产调控号召的姿态。
　　对于上海市规土局如此大规模地推出土地，业内人士普遍认为，这给予市场一个增加土地供应的信号，一定程度上缓解了关于上海未来土地供应偏少预期所带来的压力，对于目前仍然处于上涨态势的上海房价亦有一定的平抑作用。
　　易居中国分析师薛建雄认为，上海此次集中推地，只不过是政府在力图促进宏观经济和房地产业整体转型中所采取的一个步骤。
　　
　　集中供地
　　
　　在这份名为“沪预申请告字（2010）第1号”文件中，上海市规土局发布了105幅地块预申请的基本信息。记者经查阅统计发现，本次出让的105幅地块中，总面积高达505万平方米，主要集中在松江、嘉定、临港新城、金山、奉贤、宝山、崇明等外郊环区域，偶有零星中心城区土地，面积均相对较小。
　　对于上海如此大规模的土地预申请公告，业内人士一致认为是在响应中央政府土地调控的号召，也是在逐步兑现之前上海所公布的1100公顷的2010年住宅供地计划。
　　今年3月中下旬以来，全国房价出人意料的疯涨倒逼中央政府屡出重拳调控房价。
　　4月15日，国土资源部公布2010年全国住房用地计划拟供应量为18万公顷，同时公布的上海2010年住房用地计划为1100公顷，存量土地和新增土地各占一半，其中带有政府保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”占到了总量的70%，纯商业住宅用地仅为330公顷，只有总量的三分之一。
　　据了解，1100公顷的计划供应量比2009年同比增加35公顷，增幅约为3%。
　　“此次大规模发布土地预申请公告，是政府整体宏观经济及房地产行业转型的一个步骤。”薛建雄说，“目前上海市场豪宅化倾向明显，投资需求浓重，但房地产行业的健康稳定发展必须要照顾到中低收入者，大规模推出土地是一个积极的信号，是为了进一步维护和推动房地产行业的整体平衡发展。”
　　
　　勾地试水
　　
　　据了解，在土地预申请的105幅土地中，商办、住宅综合用地约有33幅，占全部预申请土地量的31.4%；土地出让总面积接近215万平方米，占到了全部土地预申请面积的42.6%。虽说这33幅土地数量不多，但多数起拍价并不低。比如，位于浦东三林集镇的A14-1地块起拍价8.417亿元，折合楼面价12000元/平方米；位于宝山罗店的两块低密度用地折合楼面价更是高达16200元/平方米。
　　较为引人注目的是，位于浦东陆家嘴金融贸易区黄金地带的黄浦江沿岸E18地块（9-3）的起拍价却相对较低。该地块土地性质为少有的优质高层住宅用地，总出让面积54415.3平方米，容积率为2.5，起始价为34.1646亿元，折合楼面价仅为2.5114万元/平方米。有上海本地开发商认为，相比于目前浦东陆家嘴动辄10万元上下的楼盘销售价而言，2.5万元/平方米的起拍价略低，上升空间较大。
　　不一的起拍定价，折射出不同出让方对市场的不同预期。上海五合智库总经理邹毅认为，目前集中推出土地供应计划，加大供应，改善了市场对于未来供应紧缺的预期，对于平抑房价起到了一定的缓和作用，尤其是能够对中外环、外郊环区域目前的房价销售价格施加一定的压力，至于政府之所以采用“勾地”的办法，也是出于对目前市场的一种隐忧。
　　此外，根据4月23日发布的预申请公告，“地块预申请公告期一般为3个月，但预申请公告期满15日之后，原则上有3个或以上预申请人获得资格确认，地块出让条件不变的，出让人可要求提前终止该地块的预申请程序，发布正式的出让公告，并同时规定出让公告期不少于5日。”这也就意味着，出让方在试探和基本摸清了市场反应之后，可随时决定地块的出让与否。在当下上海楼市扑朔迷离的情况下，土地交易各方相当谨慎，以“勾地”模式“试水”，为防止流拍提供了可能。
　　邹毅认为，土地预申请，为市场提供了一个相对公开透明的供应方式，剔除了土地供应的不确定因素，对于保持土地的供应常态化预期，稳定土地市场行情等都具有一定的作用。