批售比和存货去化周期不理想
万科再“迫降”？
　　
　　随着可售存货的增加和调控形势下成交放缓，万科的批售比将会越来越大，存货去化周期也将进一步延长。
　　
　　■中国房地产报   记者    宋振庆   叶加   北京报道
　　
　　面对“史上最严厉”的调控政策，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）会否再次成为楼市降价的“带头大哥”？
　　4月27日，万科公布2010年第一季度业绩：累计实现销售面积124.2万平方米，销售金额150.9亿元，分别比2009年同期下降18.5%和增长23.5%。
　　如果不计算去年预售金额的话，万科一季度销售金额仅完成了全年800亿元目标的19%，考虑到新政调控下楼盘销售量已经开始走入下行通道，万科全年能否达标，正在成为一个巨大的问号。
　　“一系列房地产调控政策将对市场产生显著影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”早已经清醒看透形势的万科，是否会再次导演“房价拐点”？
　　尽管万科高层对本报记者否认了近期会降价，但市场人士却对万科降价深信不疑。那么万科作为是否降价参考依据的批售比和存货去化周期，又透露出怎样的信息？各区域分公司相关人士又有怎样的回应？
　　
　　“近期没有降价打算”
　　
　　“没有这回事，万科近期没有降价打算。”在本报记者向万科执行副总裁丁长峰及北京万科总经理毛大庆询问时，二人都断然否认了这一传言。
　　传言来自于一位知情人士的说法——万科总部内部会议上曾提出，各地分公司如果在一定时间内未完成既定销售目标的60%，可以自行降价。
　　今年年初，万科总裁郁亮向机构投资者解释万科策略时曾提到，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月达不到60%我们就会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。
　　又一个60%。
　　“万科一直是下半年销售强于上半年，但集团在去年就希望各分公司上下半年销售比例均衡，此说法也是为了让各分公司在上半年加快销售。”有万科内部人士如此解释郁亮的上述说法。
　　但关于传言，到底是子虚乌有，还是确有其事？尽管万科高层辟谣，但市场分析人士仍有自己的一套看法。他们认为大型房企降价是迟早的事。
　　“最快在5月中旬，就会发生一线城市的降价潮。对成交量下降最敏感的，就是某些最需要周转率和销售量的大型上市房企，而首选城市将和2008年全球金融危机时一样，是投资比例最大、受政策打击最严重的深圳。”深圳地产研究专家半求若有所指。
　　面对市场人士将2008年的万科率先降价旧事重提，上述万科内部人士却不以为然。他认为，在全球金融危机时万科率先降价，是因为不知道危机会延续多久，对经济的影响不知道会有多深。但此次的市场情况万科基本已有一个预判，况且通过2009年的市场热度，万科已经沉淀了大量资金。
　　“降不降价主要看企业的资金水平，我们的资金没有问题。”该人士表示。
　　万科在一季报中表示，期末万科持有现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。在万科各类存货中，已完工开发产品（现房）59亿元，占比仅5.7%。公司财务状况安全稳健，存货结构健康，足以应对市场变化的各种可能。”此外，万科认为自己不降价的理由还有其对产品结构的信心。上述万科内部人士表示，万科大户型的豪宅产品很少，存货基本集中在市场主流产品的小户型上，因此调价压力并不大。
　　
　　降与不降的逻辑
　　
　　尽管万科和市场人士对是否降价一事有不同的说法，但这并不重要，重要的是如何理性分析万科的降价动力和压力，毕竟市场状况是不断变化的，万科也有自己的一套触发降价机制。
　　据了解，万科内部评估体系有一个测量工具——批售比，被业内称为万科降价的“压力测试计”。事实上，这个神秘的“压力测试计”简单易算，就是一个区域一定时间内批准预售面积和成交量的比例。
　　以深圳为例，本报在获得权威数据并计算后得出，深圳市场2010年第一季度的批售比值为0.83，而2009年第四季度的批售比值为0.71，在往前，2009年第一季度的批售比值仅为0.37。这就意味着，深圳可售存货和销售速度之间的比例越来越高。
　　万科将这一比值与其内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比，以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。据称，2008年万科率先在深圳降价，就是因为看到批售比中批售面积的大幅增加和销售量的不断萎缩。
　　不仅如此，万科的数据研究还涉及到了“存货去化周期”的考量，能够直观显示市场去存货节奏的快慢。根据此项统计，截至2010年3月底，深圳一手住房市场“存货量约为193万平方米，存货去化期上升至8.3个月”。而今年2月份，万科存货去化周期还是7.1个月，1月份，这一指标只有5个月。
　　可以对万科的批售比值和存货去化期的提高进行强化说明的，是其一季报的销售数据。数据显示，万科第一季度珠三角市场实现销售面积27万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降了45.1%和7.2%。
　　据悉，万科一贯具有“慢热”的习性，通常上下半年的楼盘可售量比例为4∶6，随着可售存货的增加和调控形势下成交放缓，万科的批售比将会越来越大，存货去化周期也将进一步延长。

　　另外，业内人士指出，现在是万科向二三线城市挺进的重要时期，从一季度拿地情况来看，万科增加土地储备的势头还未降低。“一旦这些区域大量地块涌向市场，万科势必需要投入大量资金拿地，这也需要在售楼盘的资金回笼支持。”“3个月内，万科将全面调整它的价格体系，降价幅度各个地区各个楼盘会有所不同，整体幅度会在10%～30%之间。”一位代理行研究人士断言。
　　不过另有房地产专家表示，万科的产品较受到市场认可，财务状况也较理想，降价潮可能会从其他开发商开始，“万科不会成为这轮降价的始作俑者”。
　　“我们会在5月初在深圳总部召开每年季度例会，估计到时会集中讨论政策走势和公司应对。”上述万科内部人士透露。
　　
　　降价路线探究
　　
　　“新政下，房价的调整或者说降价潮将率先从深圳和重庆开始，随后是上海，最后将是京津区域。”国泰君安港股分析师姚峣表示。
　　这不禁令人想起万科2008年的降价路线图，从珠三角开始蔓延至长三角，随后北上到了环渤海区域。如果这一次万科再度祭起降价大旗，是否也将复制两年前的路线图？
　　目前万科各区域销售状况差别很大。一季报显示，珠三角市场情况最差，销售面积同比下降45.1%，长三角市场下降33.9%，但环渤海市场销售面积与去年基本持平，而万科着重发力的二三线城市及中西部市场则上升了43.1%。
　　实际上，万科似乎已经提前嗅到政策味道，并在上述两个销售不理想区域加大了销售力度。据市场研究人士透露，在新政出台前的一段时间，上海万科和深圳万科都加快销售，回笼资金达几十亿元。
　　据本报观察，万科各区域情况各异。记者从万科相关人士处了解，北京万科近期并无降价打算；上海万科目前由于资金状况和产品认可度较好，其也表示在近期不会有降价或者促销活动，只是受到市场观望情绪和成交量下滑的影响，上海万科也没有推出新盘的打算；而苏州万科的销售压力则明显增大，销售情况并不乐观，但苏州万科相关人士避谈降价问题。
　　一位知情人士透露，北京万科一季度销售情况相当不错，已经完成了今年预定销售额的一半左右，远高于去年同期水平。因此，未来一段时间，北京万科将持观望态度，并不急于对价格进行调整。
　　但一位不愿具名的万科研究人士表示，他正在进行有关产品结构及配置方面的研究，即什么样的产品配置为最佳抗市场风险配置。
　　“房企要想抗风险能力强，应该采取一个合理的产品配置，高端产品应占到40%，大众能接受的主流产品应占到60%。在高端产品中，市中心项目应占到60%，商业项目应占到40%；在主流产品中，近郊产品应占到55%，远郊产品应占到45%。”该人士透露。
　　这或许会成为万科未来的产品策略，万科似乎已经掌握了除降价之外应对风险的手段。
　　记者了解到，目前，北京万科一方面着手准备将一些大户型改成小户型以顺应新政，另一方面，则利用目前抛盘资金涌向商业地产的机会，加大了北京商业物业的营销力度。
　　（中国房地产报   记者   邱桂奇   对此文亦有贡献）