叶檀锋语
收紧首套房贷将引发市场大起大落
　　
　　■中国房地产报  叶檀
　　
　　由于融资与信贷成本节节上升，去年以七折利率发放的房贷已经成为银行的负担。多家银行高管表示：七折贷款已处于盈亏平衡线以下，银行为保存盈利空间，将可能上调贷款利率以应对。4月23日，中国银行率先行动，宣布在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
　　银行上浮首套房利率既违背政策，又给未来资本市场造成了不确定影响，更损害了中国金融机构本就岌岌可危的信用。
　　中国房地产处于深刻的结构调整过程中，只有保持平稳，才能抑制投机、鼓励自住需求，为房地产市场改革创造环境。正是为求稳，监管层要求各银行提高二套房以上的首付比例与贷款利率，但对刚性需求并未收紧。
　　银行反其道而行之。由于银行并不愿意放弃二套及以上房贷，因为二套房以上的房贷利率超过一套房，是银行的赢利点，这部分房贷客户资金实力强，是大客户。相反，首套房贷者房贷利率低，万一出现断供银行还无法回收，形成实实在在的坏账。政策抑制投资性购房，银行也不愿意成为鼓励刚性需求的活雷锋。
　　银行个体的理性行为有可能衍生为群体的非理性。2009年，银行为抢占市场份额加紧放贷，今年又急剧收缩，连刚性需求都一网打尽。这将急剧收窄中国房地产与经济结构转型的改革空间，一旦出现类似于2008年的深圳房地产断供潮，中国银行业坏账风险与地方政府融资平台坏账大增，房地产此轮调控将半途夭折。
　　银行不仅成为房地产大涨大落的助推器，更一手促成了银行经营环境的恶化。因为资产品价格在短期内大涨大跌，必然造成监管政策的投机化与短期化，未来银行的收益预期更加不可测。
　　银行也许有不得已的苦衷。上海银行副行长王世豪算了一笔账：商业银行长期存款成本约为3%，运营成本约为1%，营业税0.2%，三者相加接近七折房贷4.158%的贷款利率。除此之外，由房贷坏账损失和资本金占用所带来的成本由银行白白承担。他预测，由存量房贷打折造成的银行业利息损失约在700亿元左右。因此，银行只有将房贷利率上升到七折以上，才有利可图。
　　我国金融行业运营成本居高不下，有其机制问题。不要说各城市商业银行明面上的高薪酬，各银行的信用卡业务、信息通路建设等各项成本就是一笔糊涂账。银行对于市场的判断不准确，过于热衷追求规模与账面数据。去年房地产泡沫既有政策推导的因素，也是银行业自我追求的结果。12家上市银行2009年年报显示，去年的房地产贷款规模确实是相当惊人。在大规模放贷冲动下，银行对经济的转变与政策的转折是缺乏远见的，它们乐于在泡沫中生存，而只要政策微调赢利就无法保障。
　　银行却将风险转嫁到购房者头上，契约信用何在？我国房贷利率跟央行利率步伐走，没有固定利率房贷，只要银行利率上调，房贷就跟着节节上涨。2007年央行进入加息周期，房贷也就进入加息周期。而现在央行未进入加息周期，银行业已经无法抵抗投资性购房者数量减少的压力率先加息。
　　大型金融机构基本上不怕民意，不怕缺少储户，不怕央行不考虑自己的利益，它们怕的是账面利润落后于他人，怕的是分不到政策蛋糕，怕的是无法在资本市场再融资。一个市场化不彻底的领域，所有无法变成政策压力的压力，都不是真正的压力。习惯于转嫁风险的机构再次转嫁风险，就像以负利率剥夺存款者的收益，以再融资剥夺投资者的红利分配权，现在以单向加息向首套房购买者转嫁了成本。