政策圆桌

供求关系才是解决房价的关键问题

　　■中国房地产报   宋俊洁
　　
　　中国房地产报：最近，北京市国土资源局出炉了将采用“综合条件最优者得”评标方式同时试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策房面积”的土地招拍挂新举措，您怎么看这次的北京土地新政？
　　王军：目前，土地价格的上涨带来房价的上涨，这个逻辑现在来看是成立的。地价和房价的讨论由来已久，原来一直在讨论是地价推高房价还是房价带动地价上涨，按市场的情况来看，其实是相互影响的。一块土地的拍卖价格抬高周边的房价也会随之上涨，这样的例子随处可见。从这个角度上来说，市场需要一些调控措施。
　　李国平：这样的土地政策之前也出台过，只不过没有这次整齐和集中。所有的政策都是面向高地价的，应该说这些政策肯定是有效的，这是一个需要肯定的方向。但政策的效应最主要的还是要观察它的执行情况。此外，还要看土地供应量的大小。现在的土地供应仍然处在供不应求的阶段，这些土地政策实际上是以地方政府来牺牲土地收益为代价。
　　这种地方政府牺牲土地收益的政策可以控制地价，但是如果供求的关系得不到根本的缓解。这种低价的控制就未必能有效，就像我一直坚持的观点——高地价未必带来高房价。这是心理预期，如果市场不好的话地王也会砸在手上，而且这样的事情已经发生了很多。但同时，如果低地价后房子仍然供不应求，这样一来低地价也不一定就能带来所谓的低房价。因为这些土地到了开发商手上，仍然会产生因为市场的变化而有更高的房价出现的可能。所以，归根结底还是取决于土地的供应量和市场供求关系的影响。
　　中国房地产报：包括“综合条件最优者得”一系列新政的措施是否能起到抑制地价作用？
　　李国平：以前不是招标，以前是土地协议出让，就是点对点的，对每一块土地的拥有方和开发商之间的关系进行备案，所以后来的招拍挂里面招标的意思还是存在的。只不过大家比较早地使用招标的手段，而现在更多地使用挂牌拍卖。
　　在这期间像2006年、2007年，也有招标的手段出现，那些政策的确抑制了高地价，但仍然没有能控制住高房价的问题。同时，招标在一定程度上存在暗箱操作的隐患。因为只要市场的供求矛盾仍然处于激烈和突出的状态，特别是在目前特殊的经济、市场和体制环境下很难去避免所谓的暗箱操作。权力寻租或者关系地产这些问题都是很难去断绝的。
　　我的观点是，所有政府干预的行为应该是对非市场化或者泛市场化的市场。商品房是一个市场化的行为，政府不应该用干预的方式去运作，与之对应的，政府干预的项目都应该是非市场化和泛市场话的部分。我认为市场化和泛市场化的市场应该完全分开，如果不分开的话，则政策仍不具有可持续性。
　　市场化的行为应该回归到市场化的调节，政府应该把整个房地产市场进行一个合理的区分，不然很多政策都只是暂时的，缺乏可持续发展的动力。
　　中国房地产报：新政中要求的“限房价和限地价”在开发过程中存在哪些问题？
　　李国平：从政策面的角度来说，此次土地新政是有利于抑制地价的，同时对房价也多多少少会有一些抑制和稳定的作用。
　　即便出台一些限房价的政策，抑制开发商不能有高房价的出现，但由于供求关系的紧张，仍然会导致在三级市场上的权力寻租。简单的说就是，比如有一套房子政府规定的只能卖某个限定的价钱，但周边房价已经很高了也降不下来，这种情况下谁能买到房子谁就拿到了利润。期间难免出现一些关系户、利益线的纠结隐患。这些都是一些可能存在的隐患。
　　王军：按照目前的政策，不难看出这是政府平抑地价和降低房价的方向。但从长远来看可能会存在两个方面的问题。
　　第一，根据“限房价、竞地价”就是限定了房价再竞拍地价，压缩的是土地开发的成本，因此对购买土地的开发商来说，在开发建造的过程中就不能以品质为第一来考虑问题，而是会考虑尽可能地压缩成本，这样一来，就与人们日益增长的改善性住房的需求是相违背的。从这个角度来说，这样建造出来的限价房品质可能难以保证，又可能会出现建造完成几年后就被拆除的局面。就像现在很多房子建了没几年又被拆除一样，特别是在北京的一些黄金地段的房子质量比较差，业内也认为这些房子拆了再重建也比现在更好，那样的房子换算下来房价还不如现在的土地价格，这是我担心的一个方面的问题。
　　第二个方面的问题是，这样的方式必然会对房子品质的提升留下负面的影响。另一方面就是，限价房的分配问题。即限价房的分配上北京能不能公平、公正、公开地把限价房分配到该享受符合条件的人群，这可能也是目前需要政策层面去讨论和处理的问题。
　　中国房地产报：那么，对于新政策下的土地市场走势，您有何判断？
　　李国平：短期内看，这个政策对地价是有抑制的作用的，供应方面也丰富和改善了产品的品种，更多的是落实中央关于普通商品房调控的政策。但从长期发展的角度来看，政府还是应该从根本上对整个市场做一些差别化的区分，然后再有与之对应的差别化的政策，像北京这次的做法短期内可能会有效果，但长期还是会面临供求关系的矛盾，另外一个方面是支持政策可行性的政府财政收入、城市开发的可持续发展还是会有很大的问题，存在很多的未知数。所以我们可以看到一些短期的效果，长期效果还有待观察，总体来说目前的政策还是针对表象的根治，但仍然无法解决房地产长期发展的问题。
　　中国房地产报：在您看来，目前房地产市场的首要问题是什么？解决问题的关键因素是什么？
　　王军：目前房地产市场是出现了一些问题，但是这个问题的解决应该站在一个更高的角度来考虑。实际上现在最大的问题是贫富差距拉大，很多中低收入的人群买不起房子——所谓买不起房子是买不起目前市场上的房子。也就是说，靠市场的供给，这部分人是买不起房子的。
　　我认为，中低收入者的住房问题，应该由国家通过廉租房、或者保障性住房来解决。而高收入人群的住房应该是由商品房就是市场化的房子来满足。
　　有钱人就去买商品房，商品房的收益大部分也归国家所有。国家得到这部分收益后再去补贴中低收入的人群。这样一来房地产作为一个财富调整的工具，它的调节效应可能会比税收来得更快，而且这样一来还能满足和兼顾社会各方面的利益。不但很好地解决了有房子住的问题，还有效地调节了财富分配的问题，另一方面也解决了高收入人群的住房改善性需求。总的来说，就是保障的归保障，市场的归市场才能很好地解决目前市场的住房矛盾。