北京土地新政“初试啼声”
　　
　　■中国房地产报   记者    宋俊洁   北京报道
　　
　　北京土地市场正面临变局。
　　4月16日，北京土地“招拍挂”新政明确了今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。
　　新政将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式。近年来“价高者得”的挂牌出让方式，也将改变为更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。
　　业内人士认为，此次土地招牌挂新政是北京土地市场的一次重大转变，它在短期内有利于遏制地价非理性上涨。
　　但北京高策房地产顾问公司董事长李国平认为，长期来看，加大土地供应量才是解决房地产发展的根本对策。
　　
　　弱化价格
　　
　　“综合条件最优者得”的综合评标方式对投标的条件、价格和投标人的资格审查等提出了更加严格和客观监督要求。
　　对于“综合条件最优者得”的综合评标方式，北京市国土资源局副局长曾赞荣解释，今后将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件。投标中的价格因素将进一步弱化，所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。
　　但是，针对招标弱化价格的评价条件，仍有开发商提出质疑：“投标价格占比25%，是否会加大国有企业的拿地机会？另外，招标是否会存在暗箱操作？”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠介绍，为保证评标公平公正，评标专家将从专家库中由电脑随机抽取，且在评标前10分钟才能抽取。评标现场屏蔽手机信号，全程录像做证据，并邀公证及纪检监察人员监督。
　　新规发布当天，北京市土地整理储备中心还推出了昌平区北七家工业区配套住宅项目用地，该地块试水性地采用了新的招标方式。
　　招标文件显示，评标将分两个阶段进行。第一阶段主要评估和比较投标人的财务及资信，占30分，得分低于15分不能进入第二阶段的评标。在第二阶段中，投标价款总额占25分；项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明占20分；企业资质、开发业绩或投资业绩情况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模与经营性用地出让合同的履约情况占20分；综合印象占5分。
　　“这块地可能是政府在试验市场反应和评估自己这套招标体系是否完善的试水地块。”上述开发商表示。
　　为了防止一家企业过多拿地、囤地、抬高价格，北京市还将对企业通过土地交易市场取得的商品住宅用地规模进行限制。原则上6个月内房地产开发一级资质的企业拿地规模不得超过40万建筑平方米，其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。
　　市场分析人士认为，限制企业的拿地规模或许会对一些房地产企业在北京的扩张规模产生影响。
　　“其实，这对企业拿地扩张影响并不大。”上述开发商分析，在一线城市，受限于土地供应量的稀缺，“一些大型的房地产企业半年能吸纳40万平方米的土地储备，也不算小了”。
　　
　　不可忽视的隐患
　　
　　除此以外，今后北京市国土局将进一步试点“不设评标委员会”的招标方式，引导企业理性参与土地竞买。试点采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的方式，此举意在抑制地价和房价的过快增长。即企业在竞买时承诺的政策性住房配建面积、配建价格以及对未来商品住房的销售均价，将在土地成交后写入土地出让合同，并按约定内容严格执行。
　　这就意味着，在“限房价、竞地价”而房价确定的情况下，开发商综合衡量自身的成本控制能力和可承受的利润空间进行竞价。而根据“限地价、竞政策性住房面积”则意味着，在地块价格总价不变的时候，开发商依据自身的成本控制能力和可减少的利润空间去竞争，政策性住房面积多者将胜出。
　　“这两项政策都意图在保证合理房价范围内，对开发商的让利能力进行考核。”业内人士认为。
　　他说：“限房价、竞地价是针对房价而提出的。这就得看开发商自己决定多少利润合适了。”房地产行业15%成本利润率是大家测算土地收益时惯用的标准。但依据新政，房价在拿地时就必须签订并不得改动，那么对开发商来说支付的土地款越多，利润就越低。
　　“这对开发商的成本管理提出了更高的要求。”他表示，限制房价压缩了开发商的利润空间和开发成本，可能产生住房产品质量等问题。
　　北京鹏润地产控股有限公司总裁王军表示：“限定了房价再竞拍地价的话，压缩的是土地开发的成本，因此对购买土地的开发商来说，在开发建造的过程中就不能以品质为第一来考虑问题，而是会考虑尽可能地压缩成本，这样一来，就与人们日益增长的改善性住房的需求相违背。”“同样，‘限地价、竞政策性住房面积’的政策对开发商而言，取决于其对利润的追求。”上述业内人士认为，限制土地价格，所建造的保障性住房就越多，开发商让利就越多，而商品房的数量也就随之减少，因此项目的利润会降低。
　　李国平也指出：“虽然，抑制开发商不能有高房价，但由于供求关系的紧张，仍然会导致在三级市场上的权力寻租。比如有一套房子政府规定的只能卖某个限定的价钱，但周边房价已经很高了也降不下来，这种情况下谁能买到房子谁就拿到了利润。”不难发现，新政能在一定范围内抑制高房价和平抑高地价，但可能存在的隐患也不可忽视。