工业地产：地产行业的新蓝海

　　■中国房地产报 记者  刘筱晨  北京报道
　　
　　随着开发商获得土地越来越难已成现实，资本实力雄厚的开发商已开始另辟蹊径，对其他行业的渗透越来越明显。近日，富力地产低调运作的“广州富力空港物流园”内的公用型保税仓、海关出口监管仓正式挂牌。据悉，富力为此项目的计划投资额高达30亿元。无独有偶，合生创展在广东惠州的两个产业园项目亦即将上马。
　　尽管产业园的投资收益无法和住宅地产相比，但通过产业园开发获取土地不失为一个降低土地获取门槛的好办法。于是，业界感叹：越来越多的开发商豪赌工业地产，这一领域或将成为地产业下一个蓝海。但是目前工业地产经营现状究竟如何？是否已经走出全球经济危机的阴霾？地方政府又该如何避免开发商借投资产业进行圈地的现象发生？带着这些问题，记者专访了北京世邦魏理仕工业及物流服务部资深经理胡晓睿。
　　中国房地产报：据您了解，目前，工业地产的经营模式主要有哪几类？北京工业地产主要集中于哪些区域？
　　胡晓睿：工业地产经营模式一般分为三类，第一类是产业园区，比如以北京亦庄、顺义等开发区为代表的生产型物业；第二类是物流园区，主要是仓储设施，比如北京的空港物流园、通州物流园，以及正在运作的良乡物流园、京南物流基地等；第三类是商务园区，如海淀上地、中关村软件园、海淀北部新区、朝阳的电子城东西区及北扩区、金盏金融后备区、丰台总部基地等郊区化的办公、研发物业，以及数据中心、呼叫中心、灾难备份中心。从地理上划分，目前，北京的工业基地主要集中在海淀、朝阳、顺义、通州、亦庄等地。
　　中国房地产报：由于拿地成本低，工业地产受到不少开发商的青睐，但全球金融风暴使生产企业的利益受损，工业地产的招商引资也陷入困境。目前，北京工业地产的经营现状如何？
　　胡晓睿：各种类型的工业地产“平分秋色”，不能以好坏区分，只能说量大与量小。实际上，当前的北京，已经不是传统意义上的制造业基地。与长三角不同，北京并没有像上海及其周边地区一样，有着从制造、研发到物流配送的全方位完整产业体系链。
　　在北京，已经少有高污染的重工业企业，主要是以通讯、电子信息、生物医药、医疗设备、现代制造等为主的轻工企业。北京更欢迎高投入、高附加值、高税收、低能耗、无污染的生产型企业。
　　除了生产加工型企业外，北京的商务园区也林立着世界知名内资以及外资的企业总部及其研发中心、培训中心。目前，北京的中关村软件园以及电子城物业经营状况稳中有升。
　　相对来讲，物流产业的经营稍微逊于刚才提到的生产型企业和高科技企业。北京有很多物流园，但相当一部分物流园区是建在不受政府保护的集体用地之上的，是建在“村里”的物业。因为仓储关系到整个供应链中的货运成本，企业不可能去租特别贵的物业，但随着整个需求档次的提高，市场已经开始不再一味地追求过于低廉但没有长期保障的物业。
　　另外，对于集体用地的物流市场，还有一点不利，那就是北京目前正在成片地拆除五、六环之间的非国有用地房屋。在没有法律保证的土地上，只要规划一变，房屋就要面临拆迁的问题。
　　值得关注的是，在经济回暖及五、六环间拆迁的双重影响下，国有用地的物流园区内，仓储的需求表现颇为积极，北京多个物流园区内的仓库几近满足。
　　中国房地产报：近两年，北京乃至全国多地出现开发商大量打“擦边球”的现象，在工业用地或科研用地上盖写字楼、小产权房等，并且屡禁不止，为什么产生这样的现象？地方政府应该如何避免开发商借投资产业进行圈地的现象发生？
　　胡晓睿：造成这种情况的主要原因是考虑成本问题，我们必须承认，目前并不是所有人都愿意花钱去做一件本来就该压低成本的事。实际上，小产权房是短期行为，不可能完全抑制，这主要是在多年前，很多小的工业用地持有者，拿到地之后为了套现所采用的手段。
　　如果要避免开发商借投资产业进行圈地的现象发生，政府可以在开发商拿地之前设准入门槛，而且这个门槛要严。第一，用产业类型去限制，如果企业不严格按照要求去做产业，就不让它拿地；第二，用税收额度限制，在企业拿地建房之后，企业必须在未来的年份中，兑现承诺的年税收额度，不可以靠房产买卖来获利缴税；第三，对产业的技术注册资本额度进行限制，没有专业技术的纯房地产企业就不太可能拿地了。
　　这三点是前端的控制，在后端也要控制，但是控制后端有一定难度。
　　举例来讲，前几年在广州做MP3的企业，开始时这个市场很好，但是两年以后发现，所有人都会做MP3了，利润可能连以前10%都不到，这个时候，企业不能及时转型，但是房子又是自己的，于是就把MP3工厂关闭，把房子出租给别人了，这样的情况不好控制。所以，这就要求政府的嗅觉和敏锐度要高点，把好的产业留住，并且在管理的基础上加以引导。
　　中国房地产报：2010年，北京工业地产发展走势如何？越来越多的开发商加码工业地产，是否意味着这一领域或将成为地产业下一个蓝海？
　　胡晓睿：今年北京工业地产供应将稳中有升。北京工业物业市场的租售活动在2009年下半年开始活跃，成交量恢复增长。预计在2010年，这种良好的市场趋势将得以延续。
　　而受经济反弹影响，随着实体经济、制造业以及相关的产业复苏，工业物业租金将稳定回升，各种物业的租赁成交量持续上升，在不考虑新增供应的情况下空置率将开始下降。在此背景下，工业厂房、商务园写字楼市场及仓储市场均会比较乐观。