中国高端物业生存报告
　　
　　■中国房地产报 记者  葛云  广州报道
　　
　　“我脑袋里有三个数据，中国的豪宅价格上海要超越30万元/平方米，北京超越20万元/平方米，广州、深圳要超越10万元/平方米”，当4月11日国金证券首席经济学家金岩石一上台就笑容可掬地抛出这番话时，台下包括论坛主持人、凤凰卫视主持人胡一虎在内的听众鸦雀无声。但他接着说：“中国目前的豪宅市场正处于非理性繁荣阶段，中国的房地产业缺少定义豪宅的房地产商，因此豪宅市场必须重新定义。”就在金岩石讲这番话的同时，一份叫做《中国高端物业气象报告》的研究性报告在此次论坛同期发布。据主办方表示，这份报告由北京大学房地产研究中心等机构历时3个月完成，被称为中国首份梳理高端物业版图的报告。
　　更具对比意味的是，金博士支撑高端物业尚未见顶的数据与上述高端物业报告均选择在广州发布，而广州被所有受访者称为中国豪宅“价值洼地”。被一众认为是这个城市最高端住宅的单价为2万～3万元，且为豪华精装修，区位、环境、景观上佳；北京较好区位的最高端住宅单价已冲向8万～10万元，多为毛坯，还有可能被市场评价为“周围什么都没有”。
　　那么，什么才是高端物业最核心的要素？所谓豪宅在中国是以何种态势分布的？为何不同城市的豪宅市场差异如此之大？中国的豪宅市场发展版图如何？也许在高端物业气象报告背后，我们更需探求它们的生存法则。
　　
　　生存现状与品质的倒挂
　　
　　或许有人不理解，为什么北京的房子有的非常“不值这个价”，而却一卖而空，抢都抢不上。那也许金岩石的理论能解惑一二。在“中国高端物业气象报告暨高端物业理性繁荣论坛”上，金岩石的“三流”理论非常抢眼，即他认为“钱流、人流、水流”决定了中国城市房价的走向，尤其是所谓高端物业的走向。
　　他说，货币如水，覆水难收，一旦放出来就会四处流动，在中国把房地产作为投资品、亚洲国家城市发展模式偏向于都市圈集中的催化下，货币必然流向超大城市；而货币流又推动人口流动，随着户籍淡化、资源集中、都市圈形成，亚洲城市出现了“进城的人不想出来”的城市化现象，人口越来越集中，而欧美城市化的进程是伴随着“穷人进城，富人下乡”的；从自然生存来讲，缺水的城市最终会衰落，房价最贵的城市都是水资源丰富的，或可调动一切水资源的，争夺水源成为城市生存一大背景。他的理论很好地支撑了目前京沪超大城市出现天价住宅的现实原因。
　　也因此，正如他与美籍华人、设计理论与设计史专家王受之都提到的，目前中国的豪宅市场不能称之为豪宅，既没有准确的豪宅定位，也没有真正的豪宅区形成。京沪等过度集中的都市圈层里，因为房价的高昂，地产企业所做的项目便纷纷自称高端物业，而且由于发展阶段性、结构性原因，生存得很好，但它们各方面品质根本不匹配。
　　王受之指出，“城市应该是分层和分区的，应该是有品格的，有品质的城市应该有实际意义上的豪宅区和高级住宅区，中国近年来出现了大量的类豪宅区，就是假的豪宅。”他进一步指出，豪宅的重要性还是稀缺性，而不是面积、装修材料等区分。
　　显然，品质的好坏不是决定现阶段中国高端物业生存状况的决定性因素，而这种倒挂或许还要存在一段时间。正如金岩石所描绘的城市房价图一样，高端物业的生存现状也更多呈现出以下的城市分布：两个超级都市北京、上海最张扬，穗、深、珠、港、澳外加海西等城市一条“金蛇狂舞”，重庆、武汉、成都等“内陆明珠”领航。
　　
　　支撑其未来生存的理由
　　
　　生存现状与品质倒挂的现实会否影响未来高端物业的生存呢？
　　《中国高端物业气象报告》显示，从1997年到2008年，我国别墅、高档公寓的投资完成额、销售面积、销售均价，总体上均呈逐年上升的趋势。其间，高端物业需求年均增长率则达24.6%，如果剔除2008年受金融危机影响的因素，其需求的年均增长率更高达30%。2009年，全国高端物业销售竣工比由2008年同期的1.22∶1增长到1.45∶1，高端物业呈供不应求态势，进一步支撑了其价格的稳步上扬。
　　报告还显示，目前的高端物业类型中，“中央国际住区”概念最受市场追捧。该报告披露，2009年，京沪穗深四地楼市的单盘销售总额冠军均来自高端物业。由于在广州发布的原因，报告以被广州当地业界称为“高端物业代表”的乔鑫集团旗下高端楼盘侨鑫·汇景新城为例，称汇景新城2009年销售额达59.67亿元，这在京沪穗深四大城市中房价最低的广州，已属“极品”，从而用以说明高端物业的需求态势之强盛。
　　据合富辉煌集团董事长扶伟聪说，合富辉煌最近在广州市场的一个调查显示，要买90平方米以下住房的人占到19%，要买2万元/平方米以上高端住宅的人占25%。他同时透露，广州目前可支配财产在100万美元以上的人超过4.5万人。言外之意，这样的货币基础上广州豪宅定价的补涨空间很大。而合富置业首席市场分析师龙斌博士也对记者说了一个数据，广州2009年4季度与1季度相比，全部市场成交量下降3成，但总价500万元以上的住宅总量却增了4倍。
　　除了需求因素，豪宅在经济周期中的抗跌性成为重要生存依据。中国企业联合会执行副会长、北京大学房地产研究鉴定中心研究员孟晓苏分析：“国家重视保障性住房，才能促使住房供应结构更趋完善，未来中央还将加大对土地资源的保护，这将推升城市土地的持续升值、资产价值的上升，高端物业也将更保值。”金岩石毫不讳言，他认为“豪宅的价格事实上跟城市的均价形成动态关系，简单地讲就是领涨止跌”。他以美国为例，“刚刚结束的次贷危机让美国整体房价下跌了30%，但是豪宅区不跌反而逆势上涨，这就是一个国家整个房地产市场崩溃的时候，我们却看到豪宅止跌领涨。1997～2002年是香港豪宅价格暴跌的过程，但是从2002年到现在，香港的城市房屋均价上涨了130%～150%，豪宅价格上涨超过了200%。”上述报告的数据也支撑了这一观点：“高端物业价格的涨幅明显高于普通住宅，而在经济波动时，中心区豪宅价格的抗跌性则优于郊区豪宅。”报告显示，1996年至今，曼哈顿豪宅公寓涨幅为234%，是同期普通住宅涨幅的一倍多。
　　
　　什么才是理性繁荣
　　
　　这样的繁荣表象背后却隐藏着忧虑。
　　除了金岩石和王受之提到的“豪宅不豪”外，金岩石还指出缺乏重新定义豪宅市场的开发企业的问题，认为必须终止非理性繁荣的责任来自企业。对此，“地主”侨鑫集团地产业总裁周子范回应，“理性”应是2010年高端物业的关键词。
　　“今年两会后，国家在土地供应上将更多地向保障性住房、中低价位和中小套型普通商品房倾斜，严控大套型住房建设用地，这种供应结构的悄然变化，将使高端物业未来新的气象云图生成。那么，在这种高端物业需求高涨与资源越发紧缺的情势之下，如何满足多层次、多样化居住需求，实现中国高端物业更加理性、稳健的成长，已成为中国房地产行业迫切需要解决的一大历史性课题。”“理性”二字在受访专家看来，都有着不同的解读。金岩石认为，高端物业领涨止跌，本身就是货币的理性去向。国务院发展研究中心宏观经济研究部经济研究员张立群认为，中国发展的阶段决定了高尚豪宅是引领中国和国际接轨的关键因素，而国家只有创造一个稳定健康的房地产市场环境，这本身才是构建豪宅市场理性的基础。亚太城市发展研究会秘书长卞洪登认为，中国房地产还有30年的黄金期，在这种情况下，“中国地产很难再找到像广州这样的理性城市了”。房地产策划人、北京时间传媒集团董事长蔡照明则说，长期分析看，豪宅供应弹性很小，而需求很大，所以购买豪宅的机遇是有限的，需要理性决策，遇到机会就出手。而相对于京沪等地的不理性，广州等某些城市又太理性了，“这种过分理性也是一种局部非理性”，表达了希望面临亚运机遇的广州高端物业能适度理性提升。
　　显然，对于“繁荣”二字，大家都表达了基本无二的认同。
　　那么，谁来创造这个理性与繁荣叠加的结果呢？在与会者与受访者看来，理性繁荣至少包括以下要素：高端物业区位可定义，价格符合所处城市特征，面对高需求保持高品质。而高端物业保持理性繁荣的另一表现或许是孟晓苏指出的，高端物业创造的利润一部分可以被政府输送到保障房领域，从而实现良性循环，土地得以合理利用，市场得以有效理性区隔，高端物业发展根基方稳。