土地抵押贷款风险预警
　　
　　■中国房地产报 记者  宋俊洁 高伟  北京报道
　　
　　4月9日，国土资源部正式对外发布了《2009中国国土资源公报》。根据对全国84个重点城市的土地抵押贷款情况进行调查后，《公报》指出2009年全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双增长。全国84个重点城市抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款净增7749亿元，比上年分别增长35．5％和59．7％。
　　“在中央拉动内需政策的刺激下，各地上马项目急需大量资金。但由于财政困难，为了缓解资金难题，地方多以土地抵押获取贷款。”国土资源部调控和监测司司长刘随臣在发布会上表示，此种融资方式容易积累风险，但目前风险还处于可控状态。此外，国土资源部、银监会和证监会三部门将密切协作，预测预警和防范。
　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，去年积极的财政政策刺激，为土地抵押贷款的激增提供了土壤。
　　业内人士也指出，房地产企业和地方政府是去年消费土地抵押贷款的主力军，其中前者占大部分。
　　
　　8万亿元城投债务
　　
　　“以土地作为抵押物向银行贷款，实质是抵押方向银行融资的一种方式。”民生银行地产金融研究中心的一位研究人员表示，目前以土地质押进行融资的多为房地产开发商和政府，以及一些持有土地并有资金需求的企业。因此，作为质押的土地并不一定是用于房地产开发的。
　　“其实，现在很多手里有土地的中小开发商或者企业都把土地抵出去了，就目前来看他们手里的地不是在银行那里抵押，就是在信托公司那里融资。”一位开发商道出了目前土地抵押的真相。
　　一位湖北的房地产公司负责人也透露，在以往的开发中，当地的房地产开发商贷款方式多采用集团担保和抵押，其中土地抵押方式在开发之初占了很大比例。
　　日前，随着《公报》的发布，监管层对土地抵押贷款的风险控制态度也清晰起来。近日湖北银监局公布了今年前两月的贷款情况。
　　数据显示，截至2月份，湖北省新发放贷款中房地产业有300.8亿元，所占比例在40%左右。全省房地产业不良贷款总计1536万元，不良贷款余额开始反弹，而整个省份房地产业贷款隐性风险有加大趋势。
　　湖北银监局发言人就此情况对媒体明确表示，监管部门将以有效措施防范房地产贷款风险。对土地储备贷款将实行逐块跟踪，将严格管理存贷比；对房地产开发贷款也将严格检查房地产开发商的信用记录和财务情况，并且禁止开发商用土地做抵押获得贷款。
　　除此以外，以政府所拥有的土地作质押进行融资的地方融资平台在2009年“消费”的土地抵押贷款也不可小视。特别是靠土地抵押来借钱维持发展的城投公司，尤其是而那些以土地开发和城市建设为主的城投公司情况更为严重。
　　刘随臣也提出：“在中央拉动内需政策的刺激下，各地上马项目急需大量资金。但由于财政困难，为了缓解资金难题，地方多以土地抵押获取贷款。”“此类公司收益不稳定，资金回收周期长，其前期投入对资金的需求大，偿还的风险也相对大。”第一创业证券固定收益部分析师冯佳表示。
　　瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬的报告中指出，城投公司在主要银行的债务已有8万亿元。在2010年底,城投债务规模可能达到10.5万亿至11万亿元。
　　这也或许意味着，土地抵押的豁口还将长期隐隐作痛。
　　
　　“土地货币”的风险
　　
　　《公报》中提出，截至2009年末，全国84个城市土地抵押贷款达25856亿元，比上年增长42.8％。从抵押用地类型来看，住宅用地和商务用地占很大比例，二者加起来超过70%。
　　不可否认，地王频生和房价疯涨是土地抵押贷款激增的始作俑者。
　　“开发商贷款购买的土地，不排除其等待房价上涨后再开发的可能。然而这不仅造成了土地资源的浪费，也给商业银行带来了不小的风险。”一位业内人士指出。
　　他表示，银行更多的是考虑开发成本，若土地以较高的价钱取得，而目前政府控制房价的政策生效，银行将会面临抵押人断供以及抵押物价值缩水的双重风险。
　　北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，“通过土地抵押来获得融资，已经形成事实上的‘土地货币’，但受制于市场变化、土地环境和用途的变更等因素，会导致土地价格会巨幅波动，由此银行隐含着巨大风险。”数据显示，2000年以来，我国土地抵押贷款每年以40%左右速度递增，占银行放贷的比重不断加大。与此同时，商业银行沉淀的不良贷款很多是以土地使用权作为抵押物，面临很大的风险。
　　对于风险控制，监管部门表示，日后国土资源部、银监会和证监会三部门将密切协作，预测预警和防范风险。
　　其实，从去年2月份为防范商业银行涉及土地抵押贷款风险，国土部就与银监会联合，携手推行了银行国土信息查询系统。
　　据了解，纳入联网查询系统的信息大致包括土地登记、土地出让金缴纳及相关政策调整、土地储备，包括房地产开发商所开发土地的真实年限、价值等信息，使得贷前调查的信息将更为全面。
　　今年年初，国土资源部部长徐绍史再次表示，2009年国土部参与宏观调控有了一个很大的变化，就是帮助银监会审核土地抵押贷款的准入，帮助证监会审核土地资产融资的准入。