鲁能海南囤地调查

　　■中国房地产报   记者   霍星辰   叶加   实习记者   苏春媚   北京报道

　　“我们公寓部分在去年年底就卖完了，当时每平方米卖2.4万元，现在有别墅你要吗？独栋在3万元/平方米左右，联排每平方米大概4万元。”4月16日，鲁能三亚湾新城某售楼小姐向本报记者介绍。
　　三亚湾新城是山东鲁能集团旗下海南三亚湾公司与海南鲁能广大公司的“拳头”项目，该项目地块在2003年~2006年取得，价格极为低廉，以至于海南三亚湾公司在拟置入上市公司广宇发展的评估报告中，账面价值从0.91亿元飙升到7.34亿元，增值率为705.83%。
　　4月9日，天津广宇发展股份有限公司（广宇发展，000537.SZ）发布“发行股份购买资产暨关联交易（草案）”（下称“草案”），鲁能拟将旗下7家地产公司置入上市公司，其中有4家为海南公司，其土地储备量巨大，且拿地时间久远，但鲁能并未受到国家有关部门的处罚。
　　拟被置入广宇发展的4家海南公司的资产只是鲁能在海南地产资产的一部分，经本报记者调查，仍有大量隐性的海南土地储备被鲁能囤积并未对外公布。
　　鲁能到底拥有多少海南的土地和资产？它们又为鲁能带来了怎样的巨大利益？这些被囤积的项目又是怎样躲避政策高压线的？其是否面临巨大的开发资金压力？
　　
　　囤地近百平方公里
　　
　　2009年底重组广宇发展的鲁能房地产业务才真正被人们所认识，这家山东的煤电集团，早在2003年就已经逐步拿地，并在无声无息中成为海南最大的“地主”。
　　据了解，早在1993年，鲁能就已经进入海南市场，但由于项目过于分散，且三亚和海口的开发公司相对独立，因此前期基本处于倒手土地状态。直到2006年，鲁能开始整合旗下业务，其海南的地产业务才开始大规模开展。也就是在2006年前后两年，鲁能在海南拿下了大片的土地。
　　记者仔细查看草案中发现，此次拟注入的4家海南公司中，海南三亚湾一级及二级开发总占地面积为739.14万平方米，海南鲁能广大为83.78万平方米，海南英大为65.57万平方米，海南盈滨岛为161.56万平方米。4家公司总占地面积共计1050.05万平方米。
　　根据鲁能公布的数据显示，截至2009年9月，其房地产开发项目分布于北京、山东、海南、四川、重庆等省市。这其中，鲁能在海南的土地储备几乎占整体土地储备的一半。
　　这只是其显性的土地储备，鲁能在海南还拥有数个体量庞大的土地储备项目。据记者查证，鲁能此次未打算置入广宇发展的地产公司包括海南亿隆城建投资和海南澄迈鲁能置业。
　　记者了解，海南亿隆城建投资拥有文昌市铜鼓岭一带大片的土地一级开发资格，该项目规划面积约86.64平方公里（其中陆地面积46.64平方公里、海域面积40平方公里），而海南澄迈鲁能置业有多少土地储备尚不清楚。另外，草案中表示，由于海南盈滨岛旗下海南永庆公司的项目规划重新调整，因此海南永庆被剥离出海南盈滨岛，置入到海南澄迈鲁能置业。海南永庆拥有多少土地，也不得而知。
　　除此之外，鲁能在万宁市的万宁兴隆湖度假区项目至少拥有200万平方米的土地。
　　曾有媒体披露过鲁能在海南拥有19平方公里土地，但经本报调查，仅显性土地储备就远远超过此数字，一级及二级开发土地近百平方公里。而海南澄迈鲁能置业和与当地政府意向性的土地储备或不在少数。
　　
　　土地溢价巨大
　　
　　“鲁能应该可以说是早期投资海南并赚了钱的为数不多的企业之一。”戴德梁行（深圳）战略发展顾问部董事江冰河说。
　　草案中显示，4家拟置入上市公司的鲁能海南公司，所获取土地的时间基本上是在2003年至2006年。
　　这些土地溢价巨大。其中海南鲁能广大土地及资产增值率为133.5%；海南三亚湾增值率为705.83%；海南英大增值率为262.75%；海南盈滨岛增值率为192.84%。
　　仅这4家海南公司，就为鲁能带来33.55亿元的账面价值，溢价22.6亿元。
　　从可查的资料中本报发现，海南三亚湾508地块项目是以挂牌方式于2009年11月15日获得的，每平方米价格仅为1850元；海南盈滨岛一幅24.93万平方米的土地，是鲁能在2007年11月20日以挂牌出让方式取得的，每平方米价格仅为450元。而广宇发展在去年年底发布的《发行股份购买资产暨关联交易预案》中显示，海南永庆公司取得土地成本平均为180元/平方米，到2009年年底，评估价格为750元/平方米。
　　鲁能所拿地块大部分为2006年海南房价尚未开始新一轮快速上涨前所获得，还有部分土地是与当地政府签订合作协议获得的，因此在地价成本上占据很大优势。
　　“只有尝到了甜头才会继续囤地。海南由于特殊的地理位置，它的土地只会越来越稀缺，未来地价升值空间巨大。”江冰河表示。
　　刚刚从海南调研回来的正略钧策企业管理咨询房地产行业咨询中心高级经理邓宇明介绍，鲁能三亚湾新城的位置非常好，目前的开发刚刚进行了1/4左右，剩下的部分足够今后6~8年的开发。这意味着长期看涨的海南楼市还能为鲁能创造更多财富。
　　但如此大规模囤积土地，为什么没有受到监管部门的惩治？
　　广宇发展也曾表示，海南盈滨岛的部分土地存在闲置风险。但仅仅只是海南盈滨岛一家存在土地闲置情况吗？
　　按照草案中所说，海南盈滨岛未按期开发的原因为：第一，与当地政府约定了成片滚动开发的形式；第二，拆迁进展缓慢；第三，由于项目地块由不同公司占有，必须由规划局重新调整。
　　从中可以看出，似乎土地闲置问题都为当地政府问题，海南盈滨岛闲置土地的说辞底气十足。
　　鲁能为什么能如此有底气？“当年海南房地产泡沫破灭后，许多开发商都撤走了，但鲁能却没走，还拿了几块比较大的土地，这也算是为海南做了一点贡献吧。也因此，与当地政府的关系搞得比较好。”邓宇明说。
　　“另外，鲁能在海南很多大片的闲置土地只开发一点点，这就是所谓的滚动开发，从而规避政策高压。”有知情人士表示。

　　存在资金压力？

　　邓宇明透露，鲁能计划用5年左右的时间成为海南最大最强的开发商。
　　“对目前的海南市场来说，价格的高低并不是很重要，重要的是这个市场的格局正在发生变化。”房地内参总经理尹香武说，“现在社会上掌握权力和资源的一般是上世纪五六十年代出生的人，他们有钱并有闲出来度假。”而鲁能在海南的项目大多为度假型项目，其多靠近海边，地理位置极佳。
　　不过，这种靠慢工养出来的物业形态对开发商的资金周转要求是个挑战；另外，重组上市公司后的鲁能必然会加快地产业务发展，资金能否供给得上？
　　据了解，拟注入上市公司的4家海南公司中，海南三亚湾负债总额为14.77亿元，资产负债率为91.28%；海南鲁能广大负债总额为6.27亿元，负债率为45.24%；海南英大负债总额为6.02亿元，负债率为80.74%；海南盈滨岛负债总额为8.93亿元，负债率为87.64%。且在建及拟建面积巨大。
　　似乎所有的资金压力都在一个时间涌来。
　　但邓宇明表示，鲁能在海南的每一个开发项目都是分期的，可以滚动资金进行开发。另有专家认为，鲁能可利用广宇发展进行再融资，以及利用其自身雄厚的资金实力解决房地产开发所需资金问题。
　　“不过，鲁能并不善于找合作方进行合作，其国企背景使得其较为封闭。”邓宇明说，“另外，鲁能在海南的地产布局下手比较早，它已经形成了自己的一套开发理念和思路，如果找别的公司参与，或与其开发理念及企业文化发生冲突。”实际上，鲁能各海南地产公司有自己的一套化解资金问题的路径，第一种是地产公司中常见的用自有项目或土地作抵押从银行贷款；第二种是兄弟公司之间一方给另一方担保从银行贷款；第三种是用未来可预见性的一级开发土地出让收益做质押，向银行贷款。
　　“但鲁能现在最大的风险不是资金问题，而是区域布局结构性风险问题，如果在海南的项目比重过大，那么区域风险也就越大，鲁能应该把拿地重点放在别的地方。”尹香武说。