他论

　　60%与7.5万亿

　　■中国房地产报  徐从平
　　
　　银监会似乎正在成为中国楼市调控的主角。最近银监会主席刘明康关于“首付六成”的言论，引起轩然大波。如果再仔细研究一下随后银监会的澄清文稿，大家其实发现原来不过还是以往政策的重新宣示而已。
　　在同一场合下，刘明康还有另外一个表态，那就是今年的新增贷款为7.5万亿元，这一指标并不新鲜，因为这是今年的全国两会政府工作报告就确定下来的，但是这一指标与“首付六成”搁在一起，就有了趣味。
　　我们假定银监会真的硬性规定所有“二套房首付必须六成”以上，那么今年中国的商业银行能否将7.5万亿全部贷出去，就是一个问题。以笔者直率的看法，首付六成将大大削弱房贷支撑楼市需求的杠杆作用，7.5万亿信贷额度是无法完成的。以上海为例，一季度新增信贷半数涌向房地产，这说明商业银行和房地产行业的依赖其实是双向的。
　　另一方面，在7.5万亿如此宽松的政策环境下，又有几家银行愿意把二套房首付提升到六成乃至更高呢？我们不知道这7.5万亿的指标是如何切割到各家银行的，但是有一点是肯定的，信贷额度可以划分切割，但是信贷市场上“优质客户资源”却是无法被监管机构切割的，各家商业银行只能自己去竞争，竞争的法宝之一，就是降低首付成数。对于各银行来说，今年7.5万亿的额度，就是一年内有效的粮票，花出去或者比别人多花一点就多赚一点，因为市场风险对大家来说都差不多。
　　因此从信贷方面要遏制楼价进一步大涨，要么真的按国务院最新要求一刀切继续提高二套以及多套房首付成数，要么压缩今年总体信贷规模。后者几乎没有可能，因为这是去年年底的中央经济工作会议和今年两会政府工作报告定下的盘子。
　　前者正在成为选择，那就是“差别化”的房地产信贷政策。其实目前房地产“差别化信贷政策”的框架是现成的：政策要求商业银行将二套及多套房贷的首付提升到五成、六成乃至七八成。之所以达不到遏制楼价涨幅的效果，乃是高估了商业银行对市场风险的判断力，或者说低估了利润及市场份额对其的诱惑力。
　　因此，未来的“差别化信贷政策”还是基于银行对市场风险的自我判断，楼价或还会陷入尴尬局面。而“差别化信贷政策”一旦失去了弹性，成为家家银行必须遵守的清规戒律，谁也不知道那个风险又有多大。