寅出卯价投机客催动房价“城郊倒挂”

　　
　　■中国房地产报 记者  刘筱晨 北京报道
　　
　　4月8日，37800人怀着各种各样的目的，在国贸中心拥挤地观瞻了京城楼市众生相。当日开幕的2010年春季房展会，在被看作是全年楼市走势风向标之外，更像是一个“放大镜”，真切地反映了京城楼市本相。
　　3月末初露瑞倪的“城郊倒挂”现象在此次展会上进一步被佐证、放大。参展的部分城区项目价格在25000元/平方米左右，而通州、大兴一些项目已达到或超过这一价格。
　　可以看到，在通州区近期开盘的项目中，部分商品房单价已经逼近30000元/平方米，京贸国际城、世纪新城等老项目后期的销售均价也达到23000元~25000元/平方米。相比之下，东四环、东三环以及南三环城区，不少二手房的价格仅在20000元/平方米左右。不过，这些区域房价也已在追涨。
　　值得一提的是，2007年，北京曾出现过同一区域二手房价格与新房价格倒挂的情况，而此次郊区与城区房价倒挂尚是首次出现。
　　另据统计数据显示，本次展会上，北京商品房参展项目均价已达到25500元/平方米，与3月份22885元/平方米的商品房均价相比，上涨幅度达11.4%。种种迹象均指向买房人最不愿意看到的结果，4月后北京的房价或将继续高涨。
　　“目前北京高房价是人为‘制造’出来的繁荣。”业内人士担忧，作为最基本的民生产品，房地产已成为地方政府、开发商和投机者最重要的投资工具，需谨防“全民炒房”带来的恶性循环。
　　
　　亢奋的郊区
　　
　　两个典型区域支撑起此次北京城郊房价倒挂的现实。一个就是通州区与东四环的房价“倒挂”。
　　“价格涨得太邪乎，去年7月开盘，大概才10000元/平方米，当时这个价位在通州已经算高的了，但到现在才短短几个月时间，已经涨到24000元/平方米，太不可思议了。”4月8日，刚刚参加完房展的刚需购房者叶先生向记者感慨K2·海棠湾的涨价之猛。
　　事实上，在通州区，已有多个楼盘挤入两万元梯队。未来通州新城的建设成为开发商提价的砝码。在房展上，通州新盘K2·清水湾最高报价已达28000元/平方米；京贸国际城则以均价24000元/平方米的价格让购房人扼腕，该项目3月初的均价还为18000元/平方米，1月初的均价仅为13800元/平方米。
　　那么，东四环的房价几何？据北京中原三级市场研究部的调查数据显示，东四环区域内中高档二手房均价在24000~28000元/平方米之间。3月底开盘的东四环百子湾项目美利山售价23000元/平方米。而东三环劲松桥、华威桥，南二环开阳桥、右安门桥等内城区二手房价格还徘徊在20000元/平方米左右，已经比不上通州新盘价格。
　　这在通州区委副书记、代区长岳鹏看来并不完全是“倒挂”。他认为造成目前这一现象的原因主要是房源较少。
　　“由于开发商借新城规划爆炒房价，导致局部楼市非理性上涨。”据一家中介机构负责人介绍，在非理性爆炒情况下，通州等热点区域投资客比例已经达到五成。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，目前通州租售比已达到1∶1000，也就是说出租一套房子需要83年方可收回购房成本。
　　除通州之外，另一个典型是：大兴与南四环“倒挂”。去年在土地市场火爆了一把的大兴黄村、房山长阳等新城地块住宅项目成为展会一大关注焦点，但开发商在报价时却是遮遮掩掩。
　　记者了解到，位于大兴黄村的新里西斯莱公馆定于本月底开盘，但目前价格仍未确定。同样年内开盘价格待定的楼盘还有保利茉莉公馆、东亚马赛公馆等。不过，其周边房价每平方米已达18000元至22000元之间，附近的领海天使湾4月开盘均价也高达23000元/平方米。
　　北京中原三级市场研究部统计数据显示，大兴区的新房价格每平方米普遍已达20000元~24000元，而南四环区域目前的中高档二手商品房价格在20000元/平方米左右。
　　通州与大兴这两个区域之所以率先与城区房价“倒挂”，有一个共同且重要的因素是政策利好。通州借势CBD东扩、通州新城规划出台等利好，而大兴楼市则得益于南城规划的出台以及轨道交通的利好。
　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，迅速上涨的远郊房价很可能会成为整个市场房价走高的领涨力量。从远郊房源涨价幅度和速度远高于市场平均水平来看，市场对远郊高价房源的接受程度并不低，而远郊房源价格处于快速上升通道，市区房源必然水涨船高。
　　确如其言，上述区域价格已开始追涨，4月9日，美利山的销售人员告诉记者，该项目即将于本月底开盘的板楼，均价拟定于30000元~35000/平方米。不到一个月的时间，每平方米上涨7000元~12000元，涨幅令人咋舌。
　　
　　“假象”繁荣？
　　
　　分析城郊房价倒挂的原因，不止一位业界人士对记者表示，原因不外乎土地价格暴涨因素的推动、利好规划被过分放大等。更有专家直言，不管原因有多少，如此倒挂现象一定程度上反映了相关政府部门在管理上的失职和不作为。
　　不过，也有业内人士认为，郊区房价高于城区房价是房地产市场和经济发展的必然结果，符合城市规划和发展的规律。佐证其观点的理由是，发达的交通和科学的规划是支撑郊区房价上涨的重要因素，随着城区功能调整及多功能中心的形成，聚集在城市核心区的居民向郊区转移成为必然。
　　中国房地产估价师经纪学会理事李文杰亦表示，从其他一些区域来看，比如广州周边的东莞、惠州，上海周边的苏州、昆山等地区，郊区和城区房价接近，未来肯定会成为趋势，受产业转移、新城发展的影响，北京出现的郊区房价已经接近甚至超过城区边缘地带的现象亦是正常。
　　不过他同时认为，郊区个别楼盘上涨过快，像通州房价超过东四环房价则“不太正常”，并不代表未来城郊整体价格一定会超过城区。
　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海则表示，“城郊倒挂”是不正常的现象，目前北京高房价是人为“制造”出来的繁荣。他指出，城区次新房由于首付比例高、贷款相对复杂，而且有不少交易要求一次性付款，难获投机者的青睐。而在目前较宽松的信贷政策下，有大量新房入市的郊区，自然吸引投机者蜂拥而至。
　　一个有力的佐证是，4月4日，央行营业管理部公布的2010年第一季度对北京市城镇居民购房状况进行的调查显示，年初以来，监管部门组合拳出击调控房市，特别是投资性购房，但一季度居民住房投资性需求不降反升，今年一季度，北京有购房需求的居民中，投资性购房居民占比达到了23.1%，创近两年以来的新高。
　　如此市场走势引发业界对政策调控的呼声越来越高。第一太平戴维斯认为，由于北京住宅售价仍持续快速上涨且“地王”频出，三季度时政府有可能采取更为实质性的政策，以控制住宅售价飞速上涨的势头。
　　4月8日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在房地产春季分析会上表示，尽管今年一季度商品房的开发指标、投资增速均处于历年来的高位，但存在着高价地频出、房价上涨速度持续超过利率水平、租售比严重超标现象，未来，无论是政府层面，还是市场层面，都存在较大的不确定性。
　　秦虹说，从今年前两个月来看，全国商品房销售面积的增长速度同比达到了38.2%，而往年这个数字都是个位数。销售量的大幅增长，直接导致了市场供求关系的失衡。“这种情况已经引起了政府部门的高度关注，也在督促开发商加大开工量，尽快把已经入市的土地形成供应。”