投资客全线退场开发商捂盘豪赌
海南楼市再陷囚徒困境？
　　
　　■中国房地产报   记者  方帅 三亚报道

　　王富桂觉得自己又“上当”了，这个1999年从东北到海南做水果生意的中年男人突然发现三个月前买的房子如今难以转手。“海南楼市只是一时的热乎劲。”他说。
　　这一切，都源于海南国际旅游岛获批，海南楼市在2010年春节期间迎来了一天暴涨几千元的疯狂，王富桂连同几个东北老乡天天看房、买房，甚至想把三亚湾的好房子全部收入囊中。
　　“那时根本想不起风险，看见大家都抢也就跟着抢。”就在王富桂们抢房的时候，海南楼市在短短5天内完成了相当于2008年全年的销售量。
　　然而，如今，高烧的楼市已有退热迹象，海南房地产市场陷入了有价无市的僵局。但开发商却对此不以为然，他们开始集体捂盘，等待房价的下一轮狂飙。
　　“我蛮有信心地说，海南不会再伤投资者的心，海南不会再出现1993年房地产泡沫的情况。”在海南当地的电视台，24小时滚动播放着与国际旅游岛有关的领导讲话，海南省委书记卫留成的这段公开表态似乎成了海南楼市最后的信念。
　　
　　投资客退潮
　　
　　走在三亚湾的街道上，处处悬挂着“在世界行走、为海南停留”的标语，然而这次投资客却并没有在海南停留。
　　一位健谈的出租司机说：“春节那会拉买房人的活根本忙不过来，现在根本拉不上一个，投资客全走了。”他的话并不是危言耸听。就像当初出手最快一样，身经百战的温州炒房者早已提前离场。三亚房地产超市的中介告诉记者，很多温州人选择在春节那几天高价卖房。
　　早在2009年6月份，也就是国际旅游岛的消息开始释放的时候，温州炒房团陆续在海口、三亚“下注”。半个多月后，旅游岛获批，楼市彻底疯狂。
　　以国际旅游岛获批为契机，这座城市在几乎每一个角落加速度推进着洗心革面的历程。一夜间，为买房卖房提供服务的信托投资公司、金融性公司、房产中介的身影也随处可见。而春节期间，温州人挂在二手房中介的房源特别多，很快就卖掉了。
　　这样的连锁效应曾经让二手房中介高度亢奋，但他们也开始担心，这样的惊喜究竟能持续多久。“规模吓人的购房热在开始时其实已经接近尾声。”面对现在的冷清局面，二手房中介似乎领悟了温州人的明智举动。
　　王富桂显然没有温州人离场那么快。因为已经在海南定居，他对在海南购置房产并没有抱着投机的心态，“只是现在有价无市卖不出去，再等几个月进入旺季说不定会好些。”他说。
　　北京百达行房地产经纪有限公司总监张艳刚从海南考察回来，“有价无市”是这位有10年房地产从业经验的职业经理人的最大感受。
　　“如果政府不出台相关政策，海南的房地产价格势必面临回调的压力。”张艳说。
　　六旬老太周家兰的心态却没有王富桂那么好，她来到三亚市国土环境资源局评估处咨询，只为为她的房子讨个说法。按照35000元/平方米评估，总计269万元，减掉当时购房的77.4万元，目前房子升值129.5万元，升值幅度超过50%。按照三亚市政府的规定，周家兰应缴纳的税费是：土地增值税约73万元，个人所得税约20万元，契税约8万元，营业税约24万元，评估费2万元，合计要缴纳各种费用约128万元。也就是说，周家兰三年前购买的这套产权式酒店房如果卖掉的话升值还不到一倍。
　　除了高档住宅和产权式酒店外，本应坚挺的标杆项目也面临交易缩量的处境。
　　春节前后，被冠以“南海地标”的凤凰岛豪宅第三期号称“超星级养生度假中心”向全球公开发售。宣传资料上介绍，三亚凤凰岛销售均价8.5万元/平方米，最便宜的户型在6万多元/平方米以上，最贵的一套达到13万元/平方米。海南搜房网的数据显示，2月中旬的十天里，凤凰岛签约数为59套。
　　这与一个月前的盛况形成鲜明落差。一个多月前的1月11日，三亚凤凰岛二期的4号、5号楼共计700套房源当天销售一空。而这几天，基本处于胶着状态。
　　而对海南当地人来说，任何高档楼盘的交易似乎与自己完全无关。上述出租车司机说，海南的商品房他根本买不起，只等着政府的政策房。
　　
　　开发商捂盘豪赌
　　
　　与投资客的焦灼形成鲜明对比的，却是开发商的从容。记者沿着三亚湾路逐一走访了售楼处，售楼人员几乎异口同声地表示：暂时不卖房，开盘价还没定，开盘时间初定为10月份。
　　记者了解到，10月份北方进入冬天，而海南将迎来旅游旺季，开发商正蓄势在10月份集中销售。张艳说，“在利好的刺激下，开发商希望价格再次达到高位后再出售，但同时也将面临是否有足够的购买力高价接盘的风险。”除此之外，开发商暂停销售也是政策效应的显现。张艳指出：当地政府对楼市的关注度达到空前的高度，政府要求没有预售许可证的项目停止销售也是开发商集体蛰伏的重要原因。
　　但是，海南实行“禁地令”的这两个半月，地产商们并没有闲着，而是养精蓄锐，为开闸抢地做准备。张艳表示，海南本地的小开发商正在急觅有实力有经验的开发商合作开发，这为一些大的房地产企业在海南圈地再次提供了平台。
　　记者了解到，万科、华侨城等开发商，也已在私下里跟拥有大量土地、但地产开发经验不足的央企或土地一级开发商接触，了解位于海南的土地情况及探讨联合开发的可能性。
　　“三亚、海口的承载力毕竟有限，且已经有了很高的开发热度，开发商的目光已经开始又往三亚北部转移。”张艳说。
　　
　　不确定性
　　
　　有价无市，蓄势涨价，继续拿地，海南楼市泡沫会否越吹越大？
　　“海南这次出现大泡沫的可能性不大。”张艳如此判断的理由是，国际旅游岛会有陆续的政策细则出台来夯实房地产的价格。
　　即使有这样的大胆预测，但地产泡沫留下的600多栋烂尾楼直到2002年才被消化掉的现实仍成为投资客心头无法抹去的阴影：大概一半被爆破拆除，一半被企业接手后再复活。而在此之前，几乎没有人敢买房。
　　海南省政府已经意识到海南这轮楼市风暴的凶猛。以至政府宣布在今年3月底前暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目，向投机者提出警示。
　　这一政策让炒房者更体会了不确定性的政策风险。
　　在日前刚刚结束的博鳌国际旅游论坛部长圆桌会议上，中国(海南)改革发展研究院院长、国际旅游岛概念的首倡者迟福林明确表示，对于海南又迎来房地产泡沫经济的说法并不认同。“海南的房价路线肯定不是中低的，而应该是中端加高端的路线，过高的房价会回落，区域中端价格加高端价格是未来房价的趋势。”迟福林说。

市场播报（4月1日~8日）

　　●北京

      商品房成交总量为5916套，环比增长17.4%；成交面积594838平方米，环比减少8.9%。
　　●上海

      商品房共成交5450套，环比增长0.3%，成交面积578868平方米，环比减少7.6%。
　　●杭州

      商品房成交共2491套，成交面积288696平方米，成交金额475287万元，成交均价16463.21元/平方米。1日~8日，二手房成交共1426套。
　　●深圳

      新房共成交1341套，成交面积115972平方米，成交金额227565万元，成交均价19622.41元/平方米，环比下降2.3%。
　  　二手房成交3200套，成交面积330401.24平方米（不含3日、4日、5日成交面积）。
　　●广州

      商品房成交共1686套，成交量为165082平方米，成交量环比下降32.3%。
　　●重庆

      重庆商品房成交共3994套，总成交量351600平方米，成交金额328218.11万元，成交均价9334.99元/平方米。
　　●成都

      成都商品住宅成交1415套，成交面积140103.73平方米，成交面积环比增长20.3%。
　　●南京

      南京商品房住宅成交1514套，成交面积149689.92平方米，环比增长29%。
　　●武汉

      武汉商品房成交3602套，成交面积357063.01平方米，成交总金额221234万元，均价6195.94元/平方米，环比上涨23.4%。
　　●厦门

      厦门商品房成交1405套，成交面积156073.21平方米，成交金额157032.95万元，成交均价10061.47元/平方米，环比上涨1.8%。

　　（中国房地产报实习生苏春媚根据公开数据统计）