处于战略调整期

建业地产业绩下滑释疑

　　■中国房地产报 记者  霍星辰  北京报道
　　
　　与去年房地产行业整体业绩大幅飙升相比，建业地产2009年的年报则略显暗淡。
　　3月26日，建业地产股份有限公司（建业地产，0832.HK）公布的2009年年报显示，实现营业额27.4亿元，同比下降15%，销售面积及平均售价分别下跌8.4%及3.2%，毛利率由38.4%降至34.7%。此外，净借贷比率上升至11.8%。
　　对于这样一份业绩报告，建业地产董事会主席胡葆森认为，公司在完成了战略布局阶段后，开始进入战略攻坚阶段。而面对河南市场复苏较慢的情况，建业地产2009年以稳定经营为主，但2010年的业绩目标则定得比较高。
　　
　　业绩“战略性”下滑
　　
　　建业地产的年报显示，2009年股东应占溢利4.05亿元，较2008年同期的6.53亿元出现小幅下跌。建业地产方面表示，公司业绩较上一年度有一定程度的下滑，主要是因为公司曾主动推迟了若干项目的开发节奏，商业物业收入较上一年度的贡献也有所降低。另外，由于二三线城市发展的滞后性，一些销售业绩在今年上半年才能得以显现。
　　年报中一个值得关注的数字是，2009年，建业地产新增土地储备超过了300万平方米。据建业地产行政总裁兼执行董事王天也透露，尽管去年全国一线城市和一些主要二线城市的地价一抬再抬，但建业地产的土地储备成本却很低，均价大概在550元/平方米左右。“这为公司持续稳定的盈利增长奠定了基础。”“2008年建业地产在香港上市后，应该说并不缺钱，所以去年它拿了不少地，但仍然是在河南的二三线城市，而且主要集中在河南。”河南欧英明德（中国）咨询机构总裁陈琳翰表示，“建业地产2009年的业绩不能说明什么，或者可以认为这是一个战略布局后的调整期。”据了解，2009年，建业地产在河南省境内频繁拿地，目前公司土地储备面积已经达到986万平方米。
　　胡葆森认为，加大土地储备、扩大经营规模是建业在战略攻坚期的关键所在。
　　
　　“有意识的负现金流”
　　
　　今年以来，宏观调控政策出现变化。没能赶上去年销售火爆的建业地产，今年的销售目标是54亿元。这样的目标今年能否实现？
　　对此，王天也信心满满，“河南省商品房的均价是2660元/平方米，还不到一线城市房价的零头，是一个非常健康的市场。所以作为二三线城市的开发商，越是政策严控房价，我们越是觉得有机会。”年报显示，2010年建业地产预计开工面积200万平方米，大大超过了去年的水平；同时，今年新增土地储备预期将达到350万平方米。
　　如此大面积的开工和拿地，也许是建业地产攻坚战的战略需求，然而如此一来，资金是否能接应得上？
　　“现在基本上已经是负现金流了，今年的要还款压力还是很大的。”陈琳翰说。
　　但王天也对此的解释是“我们是有意识的负现金流。”他表示，目前建业地产的净负债率并不是很高，今年将有意识的增加到40%~50%之间，而这些钱将被投入到加速发展和扩大规模上。
　　“这一点很容易解释。”陈琳翰认为，今年房地产市场的真正看点是在二三线城市，尤其是城市化进程、城市化改造方面。这也正是建业地产的优势所在。“另外，建业地产是河南省的龙头企业，与地方政府的关系很好，就算是在负现金流的情况下提速发展，也不会有太大压力。”