进军高端地产 碧桂园发展模式谋变

　　■中国房地产报 记者  宋振庆  北京报道
　　
　　在2009年年报中，碧桂园控股有限公司（碧桂园，2007.HK）提出2009年是公司“思考、调整和改革”的一年。
　　事实上，在2008年大肆扩张却因市场调整而业绩欠佳，2009年未能充分享受一线城市市场迅速恢复的红利后，碧桂园“郊区大盘”模式正在谋变。一条是以广东省内为未来重心，其中不乏城市中心的高端项目，另一条则是在广东省外践行“低开高走”策略。
　　
　　广东走高端路线
　　
　　3月30日，碧桂园发布年报。年报显示，公司2009年确认收入总额约175.9亿元，同比上升11.9%。引人注目的是，碧桂园“大本营”广东的销售业绩占全年销售业绩的67%，包括今年第一季度碧桂园强劲的销售势头也主要归功于广东项目。
　　因此，碧桂园选择在2010年继续在广东省“充电”，巩固并加强在“大本营”广东省的发展和市场地位。公司总裁崔健波称，碧桂园将会选择广东省经济及城市化发展潜力高的二三线城市获取土地储备，而其2010年开盘的项目绝大多数也都位于广东。
　　事实上，这种变化从去年就开始趋于明显。去年8月后，碧桂园在广东省内拿下4幅土地。据了解，这些地块的楼面地价颇高，与以往碧桂园低成本大规模拿地的风格迥异。
　　2009年10月底，碧桂园与雅居乐上演了广州萝岗区住宅用地争夺战，虽然最终碧桂园功亏一篑，但按照公司最后的出价43.38亿元计算，楼面地价超过7000元/平方米；同时，其与富力、雅居乐联合拿下的广州亚运城地块的楼面地价也超过了5000元/平方米。
　　“碧桂园2009年每平方米的销售价格中，土地成本占10%，仅为480元。”有分析师表示，“但从碧桂园近期的拿地价格来看，其正在力求拓展高端项目。”尤其是佛山禅城区澜石改造片区，是位于城中心位置，将被开发为高端住宅产品。崔健波表示，高端产品是碧桂园在平衡公司的利润和回报上的有意尝试。
　　
　　省外践行“低开高走”策略
　　
　　但碧桂园并没有像外界猜测的那样会减少广东省外的投入。碧桂园主席杨国强在业绩发布会上表示，如果碧桂园不走出广东，一直都在广东，那永远都不会得到大的发展。
　　2007年上市后，碧桂园就开始加快了广东省外的扩张步伐，但由于市场情况低迷和品牌营销认可度的不尽如人意，广东省外整体销售状况并不理想。
　　中银国际分析师田世欣认为，碧桂园正面临大规模的市场份额流失，并估计，其销售额市场份额已由2008年的0.9%下降至2009年1~11月的0.6%。这种市场份额流失归咎于碧桂园广东省外扩张的不顺利。
　　同时，为了应对2008年全国楼市调整以及2009年二三线城市恢复速度逊于一线城市对销售的不利影响，碧桂园不得不牺牲利润率换取周转率。因此，虽然2009年销售金额和面积都创新高，代价却是毛利率由2008年的44.7%猛降至2009年的26.4%因此，碧桂园开始转变省外扩张的思路，不再一味地复制过去的“郊区大盘”模式，而是把省外项目定位为起步阶段，以“低开高走”的策略先低售价聚拢人气，然后在项目的二三期慢慢走高。
　　事实上，碧桂园战略思路的转变既有长期考虑，也有短期的影响因素，比如2011年2月即将到期的高息债券和广州亚运城项目。为了预备债券的提前赎回和开工的巨额资金投入，碧桂园不得不在财务上有所保留。因此，尽管宣布兼顾广东省内的拿地量和省外的适度扩张，碧桂园却减少了用于土地储备的资金预算。