内部文件曝光
银行审慎收紧开发贷

　　■中国房地产报 记者  方帅  北京报道
　　
　　近日，本报记者独家获悉，一份加标“特急”字样的文件由某大型股份制商业银行的总行下发至各分行和支行。
　　文件要求，对房地产行业的授信要严格区分授信等级，重点客户必须严格经由总行直管或总行授权管理。而在此前，分行的开发贷款并不需要上报总行，直接可报给分行风险管理部门审批。“贷款审批权限的上调实际是收紧房地产开发贷款最明确的信号。”该银行高层对本报记者表示。
　　而上海银监局局长阎庆民在接受本报记者采访时也表示，接下来银行要对房地产信贷要实行差别化的信贷管理，要“有保有控”。3月26日，银监会主席刘明康在伦敦政治经济学院亚洲论坛中表示，银监会密切监测资产如房地产泡沫。看来，这一趋势正在各家银行中潜流暗行。
　　
　　“苛刻”的程度低于预期
　　
　　按照今年监管层对于信贷季度投放比例预估，3月所剩的新增贷款额度可能捉襟见肘。
　　然而，“2010年房地产贷款投放压力并没有传言中的那么大！”上述银行高层给出的理由是，2010年，只要开发商不囤地，消化以前购买的土地，就可以充实企业资金，而不需要过度地去从银行借贷，也就不会受到银行放贷的诸多限制。
　　而上述文件则对房地产行业的贷前审核及贷后管理做了详细的规定：授信申报项目必须合法，需要符合国家产业政策或总、分行信贷政策；严格区分项目的授信等级，分由总行直管和总行授权管理；不给地王项目提供授信支持；开发商的自有资本金比例必须超过国家政策规定要求；房地产项目必须“四证”齐全；房地产贷款授信审批要求实施严格的项目封闭管理；授信申报材料要进行逐项评级评分,把授信审批通过率控制在合理水平。
　　“实际上，条件并不苛刻，一切都是出于优化银行信贷结构和控制风险的考虑。”上述银行高层对此文件这样评价。
　　而据记者了解，除了股份制银行外，类似这种放贷要求也在国有大型银行中盛行。一份已近日被披露的国有大型银行关于房地产开发贷款管理指引的文件显示，2010年该行房地产开发贷策略是“选择性增长”，并可适度提高行业信贷余额占比，“但应按组合管理要求严格控制总量，把握贷款节奏”。
　　“各家银行都有自己的一套选择指标和审核体系，但对于利润大、风险小的房地产贷款，银行也不会拒绝。”上述银行高层表示。一位工商银行信贷部的员工则告诉记者，工行今年的信贷投放的重点顺序依次是基建、房地产、大型国有企业、中小企业，而且“各家银行都会根据自身的风险认知以及业务布局而确定不同的行业投资比例”。
　　
　　重在放款质量管理
　　
　　有数据显示，在今年前两个月，房地产的资金面仍比较宽裕。国家统计局3月10日最新数据显示，1~2月，房地产开发企业资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%。
　　在个人住房按揭领域，央行营业管理部3月17日公布的数据显示，2月房地产业贷款新增94.4亿元，仍位居所有行业之首。2月份北京市金融机构新增人民币贷款438.5亿元，其中个人住房本外币贷款增加43.5亿元，与1月份超过120亿元相比，大幅下降64%。
　　记者采访得知，今年银行在房地产信贷领域更多的是关注对于房地产授信业务申报质量的监控，对此，阎庆民提出“商业银行对房地产项目要实行并表管理”。
　　至于房地产企业的自有资金必须达到35%以上的放贷条件，阎庆民指出，银行要严格审查自有资本金是否真实。一位银行高管也表示认同：“要防止违规将信贷资金转移使用。对于表外授信业务形成的垫款，因为属于不良贷款，应核算表外授信业务预计将形成的垫款。在放款质量管理考核期内也应对于授信业务放款质量进行管理。”
　　
　　开发商的应对
　　
　　在此背景下，配合放款质量管理的开发商客户则成为各家银行重点追随的对象。
　　上述银行高层对本报记者透露，银行对集团性的房企客户颇为重视，在今后的授信上报前将与集团授信品种组合，使授信方案设计更为科学。
　　记者同时了解到，银行内部会把贷款分为正常类贷款关注类贷款、次级类贷款、可疑类贷款、损失类贷款五种，一些项目少的中小房企贷款已经被列入次级贷或可疑类贷款，而这两类贷款更多的则是被列为授信减退计划名单中。
　　在此背景下，那些完善集团自身管理计划的房企则不再惧怕“苛刻”的信贷。一位全国性集团企业的北京分公司财务负责人告诉本报记者，目前该企业正在完善集团资金集中管理计划，“正在启动财务公司模式”。
　　据介绍，所谓财务公司模式一般是在企业集团发展到一定水平后，产生的一种经营部分商业银行业务的非银行金融机构，其经营范围包括抵押放款、联合贷款、不动产抵押、外汇以及财务投资咨询等业务。此外，财务公司还担负着为企业集团理财的任务。企业集团可通过财务公司对各子公司的现金进行控制，并在企业集团资金管理的过程中引入完全市场化的企业与企业或银行与企业的关系，赋予了企业集团各子公司完全独立的财权。
　　“这样做可以降低银行借款成本和财务成本，还可以提高集团整体的资金使用效率和周转率。现金集中管理后，集团将归还大部分银行借款。”该财务负责人解释。