解析合生2009

　　净利增幅195%源于高端追求及反周期扩张策略；发力商业地产稳健财务结构及拓展融资管道。
　　
　　■中国房地产报 记者 杨凡  北京报道

　　3月22日，合生创展集团有限公司（合生创展，0754.HK）2009年业绩发布会如期举行。新任行政总裁薛虎首度露面，解析2009年合生创展的经营情况，同时透露了公司制定5年发展规划的消息。
　　薛虎表示，2010年是合生创展5年规划的第一年，是夯实基础的一年，肯定要在规模上和速度上满足公司的发展目标。
　　目标清晰，财报喜人。合生创展如约而至的2009年财报亮点频出——同比增长近两倍的每股盈利再度凸显公司卓越的经营能力；稳中有升的营业额折射出稳健风格的坚定持续；而高端物业的突破则成为2009年的最大特点。
　　解读所有这一切成长的基因，在于合生创展坚持多年的极为独到的商业法则：保持合理的规模扩张与资金周转，在此基础上，始终坚持精耕细作，通过卓越的经营能力实现单位面积产出的最大化，确保投资者的利益。
　　“2009年是公司发展极为关键的一年。”薛虎表示，这是因为公司过去一年的行为逻辑不仅仅是对上述法则的延续，更是深化和夯实。在2009年打下的基础，将是2010年以及未来更长的时间里公司价值提升的基石。
　　
　　每股盈利3.77港元增幅骄人
　　
　　纵览合生创展2009年年报，公司实现合约销售额150.88亿港元，销售面积约115.7万平方米，销售额同比增长58.3%，且增长速度与往年相比有显著提升。
　　此外，去年公司实现合约销售均价为13041元/平方米，较上年增长17%。
　　同时，2009年，反映公司盈利能力和盈利水平的核心数据——每股盈利和核心盈利延续了行内领先的地位，同时又实现了大幅度的增长。
　　2008年，合生创展年报中最为人称道的数字便是其每股盈利，1.33港元的数字在中资地产股名列前茅。
　　2009年，合生创展让投资者更加惊喜，每股盈利达到3.77港元，同比增幅超出1.8倍。统计已经公布财务数据的房企年报，即使多数房地产公司的盈利水平均有所提升，但合生创展的每股盈利仍跻身于行业前列。
　　与之相应的则是净利润额达到58亿港元，增幅高达195%。如不包括重估投资物业之税务影响净额，集团期内核心利润达到22.74亿港元，同比2008年的17.36亿港元增长31%，在中资地产股中同样表现优异。
　　不过，公司的毛利率同比略降至42%，薛虎表示，这是由于年内交付相当数目较低价产品及尾盘甩货所致，但这一数字仍在公司始终稳定维持的40%水平之上。此外，随着公司相当一部分高端项目在今明两年相继入账，2010年公司毛利率将有所提升。
　　“合生创展净利润水平已经与几个数倍于其销售规模的房地产企业接近，这意味着公司的盈利能力相对比较高。”投行分析师表示。
　　合生创展方面则表示：“公司战略始终是坚持精耕细作，追求对投资者的回报。这个回报不是依靠现金流去滚动，而是依靠土地产出价值的最大化，保证每个项目利润率的最大化。”
　　
　　高端地产合理规模化支撑业绩增幅
　　
　　合生创展“精耕细作”的战略已坚持多年，为什么2009年的成果如此突出？
　　薛虎解释，正因对精耕细作坚持多年的积累，去年公司高端地产进入了系列化、规模化发展的节点，2009年在盈利能力方面的突出表现正是上述效应的初步体现。
　　“公司坚持探索‘高端’与‘规模’的平衡点，坚持先‘高端’后‘规模’。现在我们的团队已经有能力掌控高端地产的多项目操作，所以去年最重要的事就是初步完成了高端地产业务板块的布局。”薛虎表示。
　　2009年，合生创展明确了“高端物业+高档住宅+高级商业”三大业务主线，带动高端业务板块全面发展。
　　为推动战略落地，合生创展高端物业开发量在去年一年全面提升。在北京、上海、广州、天津四地，相继投资建设霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、京津新城独岛别墅、广州珠江帝景等七大高端物业项目。
　　“四城七座”蓝图确立，表明公司高端地产布局初步形成。而高端地产规模化也不是简单的扩张复制，而是其高端产品理念的提升及各个运行体系的完善与支持。
　　在诸多高端地产商中，合生创展一贯保持着理念的先进性。“毛坯房”时代，合生创展率先提出“精装修”概念；“精装修”逐渐普及的2009年，合生创展已“晋级”为高端地产集成商。
　　其独特之处在于，除实现单体项目的高端外，还要将最优质资源整合在一个项目和社区中，充分挖掘资源协同效应，实现附加性能的最大化。
　　如何将理念转化为可以落地的标准？合生创展选择的方式是“高端打造高端”，以近似于苛刻的标准体系作为衡量公司高端产品的尺度。
　　这其中包括与美国波士顿国际设计集团等多家国际顶级机构结成战略合作，将国际大师设计引入物业；所有高端产品以顶级酒店全系星级精装标准打造，“成品交付”模式一站式家居解决方案让业主“拎包入住”；入住后还可以享受五星级金钥匙管家专属服务。
　　此外，作为高端资源整合商，合生创展提出“优势资源配套整合”方案，从顶级会所、超五星酒店、温泉度假村到国际高尔夫等顶级设施，合生创展业主均可跨城尊享。
　　“已开发和未来开发的高端物业中，上述标准会一以贯之。依照这些标准，2010年我们会继续重点打造一系列标杆性项目。”薛虎说。
　　合生创展的努力得到了市场认可。按照上述标准打造的楼盘，如北京合生霄云路8号、上海佘山东紫园等均得到了目标客户群的肯定和追捧。
　　合生创展称，在多个项目的带动下，去年高端地产收入占主营业务收入的比例已经超过三成，而未来在业绩标准和土地储备上，还将继续体现这一板块的增长。
　　此外，薛虎表示，从今年前三个月的市场反馈来看，合生创展比去年同期的合约销售额有了大幅增长，且高端产品的销售比重也达到预期目标。
　　
　　维持稳健步伐优化财务结构
　　
　　在通过高端地产规模化发展保证盈利能力持续增强的同时，合生创展年报中的多组数据显示，公司仍继续在快速发展中突出稳健的作风，遵循反周期扩张的独到策略，以及继续优化其均衡有效的财务管理架构。
　　去年合生创展实现营业额112.25亿港元，同比增长4.18%，稳中有升。与此同时，公司总资产规模由2008年年底的583亿港元增长21.3%，突破700亿港元大关，净资产相应突破300亿港元关卡，企业实力大幅提升。
　　薛虎表示：“合生创展侧重于保持现金流稳定的基础上实现利润最大，对于增长率我们是有控制的，更注重于稳健性和安全性。”“稳健性”首先表现在反周期扩张的独到策略，在土地市场频现“地疯”的2009年，合生创展依然保持着一贯的理性，不拿“地王”、不盲目扩张、深耕所在城市。
　　“我们拿地的策略非常理性，要考虑公司的承受能力，量入为出，量力而行，这是基本目标。”薛虎说，“土地市场处于非理性的时期，合生创展不会盲目参与此类竞争，以防给投资者带来风险，或给公司增加运营风险。”合生创展倾向于以更为低廉的价格获得潜力黄金区域的土地。2009年集团新增土地储备656万平方米，平均楼面价仅1500元/平方米，其中相当一部分集中于潜力黄金区域，定位于高端地产，这也意味着未来可见的巨大利润空间。
　　此外，保持合理销售率的同时，合生创展始终坚持对土地资源的深耕。从获得土地到项目开工建设前的这段时间，合生创展在前期开发和规划设计阶段投入了比其他公司更多的精力。
　　“在保持合理的净资产收益率和资金周转率的前提下，公司将规划重心前移，对一定周期内的存货增值大有好处。”分析人士指出。
　　除土地运营策略外，合生创展进入市场的结构更趋合理。薛虎介绍，公司一直希望形成以北京、上海、广州为核心的三足鼎立的发展态势，而去年这个目标已经实现。
　　去年，合生创展在北京和上海的业绩长势喜人，上海甚至实现了销售额翻番。目前北京、上海、广州三个城市及区域内占公司整体销售业绩的销售贡献率基本上都在30%左右，市场布局的均衡性增强了公司的抗风险能力。
　　而从土地储备的分布来看，合生创展约有70%的土地位于中心城市的核心发展区域。分析人士认为，这样既可以避免市场下行时的非核心城市房价下跌风险，同时存货增值的潜力也更为突出。
　　“安全性”则表现在财务结构的均衡。薛虎表示，在顺利偿还22亿元高息债的前提下，目前合生创展的资金状况仍处于良好状态。
　　截至2009年12月底，合生创展的资产负债比率是57%，相对于2008年61%的水平平稳下降。与此同时，净负债权益比为32%，借款权益比为38%，相对于2008年底的63%和67%均出现了大幅下降。
　　与此同时，过去一年公司握有的现金由2008年底的24亿港元增长到67亿港元，且银行批复的授信额度达到510亿元。截至3月15日，合生创展2010年新增银行贷款5.45亿元，已审批待放款已经达到100.66亿元。
　　虽然资金充裕，不过从投资者的长远发展利益考虑，合生创展并未公布派息计划。薛虎表示，为给投资者带来更大利益，公司将推动企业规模的扩大并提高发展速度，考虑到随之而来的资金需求，才做出了不派息的安排。
　　
　　未来潜力惊人商业地产发力
　　
　　除对2009年经营状况作出解读外，薛虎还透露了公司制定5年发展规划的消息，以及规划第一年2010年的发展目标——“兼顾稳健和灵活的战略前提下，希望今年在去年基础上实现合约销售额30%的增长。”实际上，合生创展在2009年的优秀表现已经在一定程度上锁定了2010年及未来的业绩。年报发布次日，摩根大通、花旗、瑞信相继给予积极评价，并看好公司前景。
　　年报显示，合生创展2009年销售但还未入账的金额已经达到73亿元，薛虎表示，这部分收入中将有六到七成在2010年入账，其余则在2011年入账。
　　此外，公司预计今年新推7个项目，可销售面积将达300万平方米。同时去年火爆的销售势头依然在今年延续，截至3月末，合生创展实现销售额32.3亿元，同比增长36%。
　　值得注意的是，公司此前两年运作的高端住宅也将逐步进入交房期。如上海东郊别墅、东紫园两个高端项目已进入成熟期，业绩贡献将逐步提升，北京时代帝景及慈溪杭州湾国际新城等高端项目也将在今年入市。
　　薛虎表示，今年推出的高端产品占总量的比重将不低于20%，从前3个月销售情况看，实际比例还有可能更高。这也意味着有力的成交价格支持，将使公司未来的盈利能力的提升更加值得期待。
　　对于投资者来说，除了可期增长的业绩和收益外，2010年，合生创展还可能带来另一重惊喜——以高级商业地产为代表的投资型物业即将发力。
　　2009年是合生创展在高级商业地产的起步之年，在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。公司“住宅物业为主，商业地产为辅”的业务结构正在成型。
　　其中最具战略意义的动作，就是启动了位于上海副中心五角场的合生国际广场。这一计划投资70亿元，规模达36万平方米的巨型商业综合体，包括16万平方米高端购物中心，更有杨浦地区首次出现的5A级标准国际甲级写字楼及凯悦酒店管理集团管理的大型五星级酒店。
　　通过以点带面的方式，合生创展计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。为此将进一步加大对长三角、环渤海及珠三角地区一线城市住宅物业投入的力度，同时适度保持优质酒店及投资性物业的规模。
　　公司表示，将基于市场情况逐步开发现有商业地产土地储备。其中部分物业将出售套现以获得商业地产后续开发资金，避免给住宅地产带来压力；部分优质物业将持作投资物业，以获取长期稳定的现金流及资产增值收益。
　　“商业地产的布局是预见性的，其持续盈利能力不仅使公司的财务结构更加稳健安全，更意味着公司未来融资资源的增加和资产变现能力的增强。”薛虎认为。
　　实际上，尽管尚未实现收入，但是在商业地产方面的突破已经给合生创展带来了助益。2009年，公司投资物业总额达到83亿港元，其公平值就已接近47亿港元，成为公司纯利益升幅的有力支撑。

 观察
合生商业之道
　　
　　■中国房地产报  杨凡/文

　　一家优秀的公司，应该以什么标准来衡量——规模？效益？品牌？
　　“世界五百强”被公认为最具实力的企业代表，但其中相当一部分企业存在亏损情况。以此反思，规模大是否就一定意味着盈利能力强？就一定意味着优秀？
　　一位资深管理培训师曾提供给笔者这样的观点：当今快速发展的公司中，有多少公司的发展动力来源于其提供价值的积累和增加？如是，则这家公司可以看做为一个良性发展的公司，反之则否。
　　价值的增长才是推动企业持续发展的主要动力，具有持续发展能力的公司才是优秀的公司。所以与其盲目做“大”，不如扎实做“强”。
　　于是引申出第二个问题：什么才是房地产行业真正的“强”公司？
　　纵观房地产行业，在一个高歌猛进的上行市场中，多数房地产公司正如同航船一样，被市场周期的滔滔河水裹挟着快速前进。绝大多数房地产公司都可以在2009年年末拿出一份漂亮的财务报告，讲述若干关于快速发展的故事。
　　因为行进里程都很可观，所以每一艘航船都可能被认为是“强”公司。然而果真如此吗？答案是否定的，正如一位地产行业顾问所言：“当前大多数房地产企业的成功是机会型成功。”也就是说，多数公司的前行是顺势而为，而不是因为自身经营能力的提升。
　　所以第三个问题是：什么要素可以决定其经营能力的高低？
　　一是明确的战略，二是可以实现战略目标的商业模式。仍用航船来比喻，即是“航向”与“操作”。对于企业来说，航向明确、操作正确或许比某个阶段业绩的数字更具价值。因为一旦大势有所改变，只有这样的公司才能继续航程。
　　以此来观察合生创展，是否符合上述标准？答案是“YES”。
　　从广州起家至今18年，即使中国的房地产市场风云起伏，合生创展始终拥有自己一贯的目标：鉴于生产资料——土地的不可再生性，房地产是名副其实的资源消耗型行业，因此公司的战略是追求土地资源价值的最大化，以此来实现股东利益的最大化。
　　而其多年来一切的行为逻辑都围绕上述目标进行，并最终形成了独特的商业模式：结合土地资源的区位优势，以高端地产为平台，对现有土地精耕细作。以此为依据，公司对高端地产的孜孜以求，终于进入规模化发展阶段，同时实现了高端商业地产的突破。
　　可贵的是在这一过程中，合生创展不仅做到了有所为，也做到了有所不为：不拿“地王”，而是以独到的眼光选择潜力黄金区域的低成本土地，精雕细琢实现最大价值；不盲目追求扩张，看准符合自身定位的区域，深耕发展；不因高端地产商的定位而无视企业成本，以有效的费用和成本控制加强利润空间的潜力。
　　在这条明确航线上行驶多年，合生创展今天的成果是什么？2009年年底，在年度销售额稳定增长的同时，公司的总资产规模已经进入“700亿”行列，经营能力指标——每股收益，更是长年在中资地产股中名列前茅。
　　这意味着，总体实力不断增长的同时，合生创展仍保持着强劲的持续增长能力。
　　对于合生创展独特的商业模式的价值，市场已经给出了检验的结果。公司也依靠独特的发展模式安然渡过了市场的几重风浪，并将在2010年以及更远的未来获得丰厚的回报。