急融近200亿元投向城中村

母公司输血云南城投

■中国房地产报  记者  宋俊洁 北京报道

　　正当其他上市房企为股权融资和债券融资焦灼时，云南城投却凭借着大股东的帮助补充了资金“粮草”。
　　2010年3月5日晚，云南城投置业股份有限公司（云南城投，600239.SH）发布公告称，董事会通过《关于公司向银行申请授信额度的议案》。公司拟向兴业银行昆明分行、中国银行云南省分行分别申请授信额度人民币80亿元、人民币100亿元，用于公司项目开发，由公司控股股东云南省城市建设投资有限公司提供连带责任担保。
　　与此同时，公司还公告向控股股东云南省城市建设投资有限公司借款，额度不超过15亿元，按不超过同期商业银行实际贷款的资金成本计算利息。
　　至此，云南城投在短期内欲融资总计195亿元，而这也是公司近年来最密集的一次融资行动。
　　时至银根可能紧缩，房地产企业纷纷启动融资储备现金之时，云南城投在短期内的密集融资引起业界的关注。
　　“显然，这笔巨额融资将为云南城投解决资金之渴。”一位内部人士说。
　　
　　资金投向
　　
　　在业内人士看来，如此大规模、高密度的融资计划，是为了保证公司众多城中村改造和土地一级开发项目的持续进行。
　　云南城投一位内部人士表示，此次银行授信的议案获批的概率非常大。
　　3月5日，云南城投宣布将启动多个旧城改造项目。公告称，董事会同意公司与盘龙区国有资产经营投资公司合资成立盘龙置业公司，对盘龙区北部山水新城范围内的上坝片区城中村实施改造，项目拆迁改造总投资约为12.5亿元。
　　同时，董事会还通过了拟与昆明市盘龙区建设投资有限公司合资成立公司，公司出资2250万元，占注册资本的75%，对中坝村委会雨树村、中坝村、张家寺村、郑家村“迁村并点”及城中村改造项目进行开发，项目土地开发整理总投资约23亿元。
　　此外，公司还将与云南俊发房地产有限责任公司共同出资成立云南俊发宝云有限责任公司，对盘龙区宝云社区范围内的城中村项目进行合作。其中，公司出资4000万元，占注册资本的40％。
　　第一创业证券公司在一份报告中指出，云南城投此次承接的上述3个旧改项目，总拆迁、平整投资预计将超过40亿元。如果没有快速的融资渠道，公司后期经营将难以为继。
　　在此之前，云南城投就已经涉足多个城中村的改造和土地一级开发，其中昆明环湖东路土地一级开发项目预计总投入金额高达300亿元。
　　云南城投还出资3877.58万元收购了控股股东云南省城市建设投资有限公司持有的昆明城海房地产开发有限公司53%的股权。
　　去年7月，云南城投出资2.8亿元与创泰达公司合作成立云南城投创泰达有限责任公司，开发大白庙村城中村改造项目。
　　2009年11月，云南城投分别与昆明市官渡区和盘龙区合作，双方投资成立子公司进行项目开发，对辖区内的城中村进行改造，其中云南城投投入注册资本金1.55亿元。
　　据本报记者了解，昆明官渡区城中村改造项目涉及盘龙江板块、双凤板块、关上板块、金马板块、福德板块、双桥板块等六大板块，土地总投资约200亿元，该项目计划在3年内完成拆迁改造。
　　
　　融资之迫
　　
　　“作为云南省土地整理的投融资平台，云南城投承接了昆明很多旧城改造项目，目前昆明市政府对旧城改造的态度也很迫切。”第一创业房地产行业高级分析师陈晓波认为，随着旧城改造的相继启动，公司需要投入的资金量会增大，由此产生的巨额前期开发资金的投入，以及城中村改造资金回收周期长形成的收支差额将逐渐被拉大。
　　陈晓波认为，旧城改造资金回收期长是云南城投资金命门上最关键的一道坎。“现阶段，虽然公司承接的旧城改造项目是7个，但接下来还将承接约20个左右的城中村项目，由此公司将投入开发的资金将会大幅增加。
　　值得注意的是，2009年6月，云南城投已完成3000亩一级土地的整理，云南城投相关人士表示土地已经交给土地管理中心，国土局将会择机推出。
　　“据我们了解，大约在一个月后，昆明市国土局将会在公开市场推出这3000亩土地，而云南城投也将获得约30亿元左右的土地整理成本回收。”虽然30亿元对云南城投的资金需求只如杯水车薪，但陈晓波认为，这笔收益起码可以帮助公司偿还银行贷款及利息。
　　第一创业报告指出，截至2009年第三季度，云南城投账面现金约34亿元，但存在扣除预收账款后的短期负债近20亿元，而滇池一级开发的成本迟迟未收回且仍在不断投入，以及近期获取的2幅土地储备尚有超过5亿元需要支付，公司资金链已经趋于紧张。
　　与之相呼应的是颇高的资产负债率，据本报记者统计，2009年前三个季度，云南城投的资产负债率分别为78.68%、61.53%、65.6%。
　　虽然被困于资金回收速度，但控股股东的及时“输血”为其打通了融资渠道。“云南城投的国资背景起到了非常重要的作用。事实上，作为城投集团着力打造的投融资平台，不论是在业务还是在融资上，城投集团都给予了上市公司大力、持续的支持。”陈晓波说。