喝止央企躁动

■中国房地产报    记者   刘辰   北京报道

　　央企再次制造地王的行为已迅速引起国资委的反弹。
　　3月18日下午，一场罕见的专门针对央企投资房地产市场的新闻发布会召开。国资委明确表示，目前以房地产为主业的中央企业有16家，此外还有78家不以房地产为主业的央企开展了房地产业务。而这78家企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要有序退出房地产业务。
　　尽管这次会议被许多业界人士解读为迫于压力之下的“表态”，却并不意味着国资委会就此罢手。本报记者更独家获悉，3月19日上午9点半，国资委已急召众央企负责人再开内部会议，要求78家央企在半年之内提交“退出时间表”和“地产业务剥离方案”，并再次口头警告“不要拿地王”。
　　一切皆因“地王”而起，面对民企的质疑、舆论的呼声和高层的压力，国资委如今展现出强硬姿态并不在意料之外。
　　只是这套“组合拳”效果几何，仍让业界持保留态度。
　　
　　承担起社会责任
　　
　　据记者了解，在3月19日的内部会议上，有些企业是集团公司负责人参会，还有的是下属地产企业负责人参会。除勒令78家非地产主营企业在半年之内出台地产业务剥离方案，并提交退出时间表外，国资委还要求16家主营业务是房地产的央企“承担社会责任”。
　　“并不是半年内不让这78家央企再做房地产项目。”某知情人士对记者透露，“并且整个剥离过程是市场化运作，并非划拨。”然而却有业内人士指出，看似强硬的要求，实际上还是给央企留出了宽裕的空间。“只是要求提交退出时间表，却没有规定最晚何时退出，这很可能导致央企在退出时间上有较大的回旋余地。另外，一是央企自有土地，二是已有、已施工项目，这两项都比较模糊，央企仍有操作空间。”会议的另一主要内容则是国资委再次对央企频争地王发出口头警告。
　　“我们正在准备书面材料，如果明天被国资委点名批评，也好有个解释。”3月18日下午，某主业包括房地产的央企内部人士对记者表示。这家央企在2010年的土地市场一度风头颇劲。
　　不过，据一位知情人士透露，这次会议“既无纪要，也未点名”，只是“之前拿过的地王不追究了，重点是今后不要再拿地王。”一位业内人士对此评论：“拿地王的本来大多数就在这16家之内，对于它们国资委一直是不好管也管不住。现在对准另外78家非主营地产业务的央企效果有限。”

　　谁在“78家”之列？
　　
　　截至记者3月20日凌晨发稿时，国资委并未公布78家非地产主业的央企的具体名单。在3月19日的内部会上甚至传出，“78家企业中，谁拿了地王就说的是谁”。
　　这种说法未经证实，但显然为数不少的央企还不清楚自己是否已“榜上有名”。“现在央企的心态很忐忑，16家主业是地产的央企已经很明确了，但其余的央企特别是有合资背景的那些，并不知道自己在不在那78家名单上。”某非地产主业央企内部人士表示。
　　据一位主业在房地产领域的央企内部人士透露，在“16家”之外的企业都应在“78家”之列。但另有知情人士表示，即便是16家主业为地产的央企名单，也已经有所出入，这导致一些近年在地产业大有建树的央企此刻尚不明确自己究竟登上“红榜”，还是“白榜”。
　　此前国资委公布的16家企业名单仍然是先前的版本，包括保利、中建、华侨城、招商、中铁、中冶、五矿等众所周知的企业。

    但实际上，16家当中的南光集团已在2007年将其地产业务转让给中航集团旗下的中航地产；而港中旅则与国资委早有约定，只做酒店物业的经营，并不涉及房地产开发。故此二家央企虽然仍在16家名单之列，实际上已基本退出房地产业。
　　业内也一直有传闻称，国资委有可能替换上述两家央企，一种说法称在2009年底国资委内部文件中已将中国新兴集团与中交集团列为主业在房地产领域的央企；另一种说法是两家央企分别为中航集团与恒天集团。
　　但无论是南光、港中旅“退出”，还是恒天、中航、中新、中交有可能“新晋”，国资委都不曾发布正式文件。记者向中航地产内部人士求证，该人士称目前还没有收到明确发文称中航集团的主业中包括房地产。
　　
　　能否遏制地王频出？
　　
　　在全国两会结束后第二天，北京一连杀出3个央企地王，让国资委“上下为难”。“央企不避风头，争夺地王，确实有些过火。”前文提到的业内人士说，“原本让央企进入地产领域是希望对冲市场竞争，维护国计民生。现在央企却在市场内呼风唤雨，对市场的拉抬作用太明显，这已经违背了最初让它们进场的初衷。”然而，“地王的诞生是由政府推地供应和开发商的需求关系来决定的，对于好的地块，在供应不足的情况下，开发商自然会抢夺，这和是不是央企没有必然联系。”保利地产广州公司总经理余英说。
　　国资委的难处在于“不好管”和“管不住”。虽然酝酿已久的EVA（经济增加值）考核在今年初正式出台，原本寄望于考核机制的改善能缓解央企大举进军房地产领域的现状，但国资委版本的EVA考核机制本身就有值得商榷之处：企业资本成本不反映金融市场状况，而是行政指定的，标准取值5.5%，通过一个静态的资本成本计算出来的EVA，离真正执行EVA指标的本意相差很远。其次，采用前三个年度基准值上的相对考核，在一定程度上也背离了EVA的本意。
　　而几次开会收效寥寥，甚至有业内人士悲观预计，央企“会上拥护，会后照旧”的态度不会改变。
　　也有观点认为，如要让央企退场，应让其整体退出，并非将板子打在78家非主营地产业务的央企身上。据国资委提供的资料显示，78家不以房地产为主业的中央企业下属三级以上房地产子企业共227家，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入仅占到15%，利润只占7%。
　　“如果再将这些企业下属的地产业务剥离重组，岂不是更增强16家主业在地产的央企的实力？”据记者了解，“红榜”中的一些央企已经在四处寻找“白榜”名单。
　　但业内一致认为，国资委不可能出台明确的文件禁止这些央企拿地，“否则会引起官司的”。
　　“为何不考虑要求16家央企均承担一定的保障房建设任务，将其作为主业在房地产的条件，并对此加以考核，这样才是真正的遏制之策。”某咨询专家提议。　

   （中国房地产报   记者 杨凡、朱以师对此文亦有贡献）