图谋REITs和人民币基金
金地攻坚资产周转率

■中国房地产报 记者  刘晓云  深圳报道

　　3月10日，金地（集团）股份有限公司（金地集团，600383.SH）总部一号会议室，面对数十家媒体，金地集团董事长凌克、总裁张华纲、财务总监韦传军、董秘徐家俊脸上挂满笑容，显得轻松而愉快。
　　如同诸多已公布年报房企2009年靓丽的年报一样，金地亮出了一串漂亮的数字：销售额211亿元，同比增长85%；权益利润达到18亿元，同比增长110%。
　　但2009年房地产市场的高歌猛进恐在2010年遭遇回调，金地如何来平滑周期风险并保持持续快速发展？凌克的回答是：“发展商业地产，继续多渠道融资。”更为准确地说，金地正在进行着一场改善资产周转率的攻坚之战。数据显示，其资产周转率近3年呈下降态势。
　　
　　REITs前战
　　
　　2009年，金地用207亿元的投资，将土地储备增至1548万平方米，但其在2010年制定了一项较为保守的投资目标。“今年金地的投资规模大约在100亿元，加上合作的可能会达到150亿元。”凌克透露。
　　他同时透露，2010年，金地会对商业地产进行20亿元的投资，也就是说，商业地产占今年金地预计总投资额的20%。而且，20亿元的商业地产投资只是第一期的投资规模，若今年融资顺利，这部分投资还将加大。
　　“商业地产收益率虽比住宅项目低，ROE（净资产收益率）也有降低的压力，但能提升业绩的稳定度，对公司估值也有所提高，也会提升企业拿地的能力。”凌克表示，金地一直在探索房地产产业发展之路及房地产企业盈利发展模式。
　　金地集团内部人士对本报记者透露，金地集团高层对于商业地产的关注甚于往年，其战略方向也已发生变化。“我们在为REITs做准备。”“金地在这方面做了很多准备，我们现在已经把所有的商业存货产品进行分类和统一管理，推进公司的发展改造，就是为了今后的REITs。”凌克说。
　　国信证券的分析师认为，金地进军商业地产，是拓展房地产金融业务的重要一步。
　　
　　融资拓路
　　
　　2009年，金地在房地产金融方面取得了良好的成绩——2009年41亿元的定向融资只用了短短3个月的时间；与UBS（瑞银）的合作成功募集1.25亿美元；与平安信托100亿元的战略合作也进入了实质阶段。
　　“我们和平安信托签了3年100亿元的规模，估计今年30亿元左右。”张华纲透露。
　　韦传军表示，金地现金流有超过420亿元，去年年末，金地账面上有接近90亿元资金，银行的授信也比较充裕。
　　虽然金地在2009年的融资顺风顺水，但有分析师指出，金地在去年投入了207亿元，融资压力必然会传导至2010年，“其面临巨大的土地出让金压力和开发资金压力。”相较于一定程度上的资金压力，金地更为看重的是如何提高资产周转率，这也是其希望在房地产金融方面有更大作为的重要原因。
　　公开资料显示，金地近3年的资产周转率呈下降态势，2007年为0.41，2008年为0.32，2009年为0.27。
　　“快速滚动开发，多元化融资”是金地制定的2006年~2010年战略，在此战略中，资产周转率成为重要指标，但近3年的表现并不尽如人意。
　　“房企有两种产业扩展方式，一种是向上游，即房地产金融，一种是向下游，比如像房地产服务行业。我建议向上游发展，这样可以使公司的资产周转率提高，使公司的资金利用率提高。”凌克说。
　　近3年资产周转率与企业发展的不相匹配与金地的上游战略，都促使金地需要更加广泛地运用房地产金融。凌克透露，今年计划再进行一次股权融资。
　　另据了解，除了与UBS合作的美元基金外，金地还会发起成立由金地募集和管理的人民币基金。
　　“金地将和投资伙伴一起发起人民币基金的管理工作，今后主要投资于住宅，同时也会对商业地产进行并购和投资，期望3年人民币基金管理的规模达到80亿元~100亿元。”凌克透露。
　　他表示，今年力争两个20%，一个是募集的资金占总投资额20%，另一个是战略合作募集资金占集团总使用资金的20%。
　　“如果这两个20%实现，即使融资环境恶劣，金地也会获得很好的发展。”张华纲说。
　　“房地产金融目前还是一个新事物，还存在很多问题和困难，每向前推动一步，都需要付出巨大的努力。”凌克表示，“融资与投资就是地产公司的两翼，一个翅膀也不能断，两个翅膀要同样强。”

专访
凌克：探索对冲投资风险机制

■中国房地产报 记者  刘晓云   深圳报道

　　中国房地产报：2009年，金地在土地方面进行了大规模的投资，你提到金地非常准确地把握了市场时机，那么金地是如何在市场方面进行研究的？
　　凌克：我们对全国20多个主要市场的数据每周进行监控，我们的市场研究人员在2008年6月份后就开始到全国各地考察，在2008年底及2009年初的时候，我们观察到广州和深圳市场的销量在提高，存货周期在缩短，这个时候我们就开始考虑要进行投资了。
　　在开始全国投资的同时，我们也开始调整了经营策略，把去年的销售额目标调整到了128亿元，迅速消化存量，保证我们的现金流是正的。
　　我们曾经犯过错，金地在经历了2007年高价拿地的教训后，开始深刻总结，投资对于金地来说与融资同样重要。
　　中国房地产报：但金地在去年拿下的有些土地地价并不低，金地是如何考虑的？
　　凌克：金地去年拿的有些地，地价是贵了点，但贵有贵的道理，我们是有意识地去找优质高端地块。
　　另外在去年拿的地中，有52%的地块是通过比较灵活的方式获得的，这些土地的地价还是比较合理的。
　　通过对地价近两年来上涨趋势的总结，我们建立了风险控制及对冲机制。虽然去年的投资时机把握得非常好，但并不保证我们不会再犯错，所以我们在制度上开始探索一些如何对冲投资风险的机制，以减少我们的投资风险。