2010：泛海建设演绎“加速度”

■中国房地产报  记者 宋俊洁 北京报道

　　在2009年交出了91%的净利润增长的成绩单之后，京城地产新贵泛海建设集团股份有限公司（泛海建设，000046.SZ）选择了更高速度的迈进。
　　“从今年开始，我们要做的就是扩大开发规模，加快发展速度。”近日，泛海建设一高管告诉本报记者。
　　在刚刚过去的2009年，泛海建设营业收入为237899.78万元，比上一年度提高了67.59%；营业利润为59,861.67万元，比上一年度提高了102.72%；实现净利润40,284.33万元，比上一年度提高了91.25%。
　　“去年，泛海建设可售的资源主要为泛海国际社区和深圳月亮湾项目，共计销售回款约21亿元。同时，泛海建设在去年开始明显加大了开工量。今年的销售额会比去年有显著提高。”天相顾投一位房地产分析师评价。
　　那么“扩大开发规模，加快发展速度”的目标如何实现呢？
　　“目前我们已经具备了加快发展的条件。”该高管表示，目标的提出基于公司对未来市场的信心，背后则是泛海建设目前融资渠道的拓宽和项目开发条件的基本完善。
　　
　　加速度
　　
　　对于房地产整体市场依然向好的判断是泛海建设作出2010年加快发展速度、扩大开发规模的基石。
　　一个时代背景是，在经历了2009年的疯狂式反转之后，房地产已经被推到了风口浪尖：价格暴涨、地王频出。这让政策调控的压力持续增大。
　　“我们仍然看好市场。”该高管表示，中国的房地产市场还很大，市场需要价格适中的优质商品房，需求只能扩大不能缩小。从市场经济的角度来说房地产市场也将继续扩大，在政府指导下，通过宏观政策调控，房地产市场完全可能做到健康有序的发展。
　　更重要的是，泛海建设通过过去几年项目开发的前期准备，也具备了加快发展的条件。
　　虽然在过往的发展中泛海建设的工程进度曾一度被关注，但该高管认为，从另一角度看，这也恰恰是泛海建设追求精品工程的结果。
　　“以前我们的项目是精雕细琢，这些项目都在中心城市的中心地段，对于这些项目我们的开发理念是打造精品，追求品质。慢工出细活，因此慢了一些。”该高管解释，一直以来，泛海建设都严格把关工程质量，全国各地的项目，从项目使用的建材设备到总体施工质量都经得住检验。再者，公司有个别项目在拆迁过程中，特别注意稳中求进，宁可稍慢一点，也不能出问题，这是公司负责任的表现。
　　当然，该高管指出，公司已认识到进一步加强工程管理，进一步提高开发能力的重要性。目前，公司倾力在做企业内部管理优化工作，目的就是要使公司管理营运效率、风险防范水平有更好的改进提升。
　　据了解，泛海建设自2006年股权改革完成后，大股东注入了许多优质的地产资产，而经过过去两年规划设计方案的优化调整以及项目产权手续的完善，这些项目即将启动。
　　比如，泛海建设在武汉的王家墩项目，体量达到609万平方米。在泛海建设接手的时候项目的土地证还没有拿到，各项规划指标也没有最终落定。而在经过2年多的工作后，如今这些问题基本得以很好的解决。
　　“除了一块边远的地块，其余地块的土地证和规划问题都已经解决。”该高管介绍。
　　在存量土地资源的加速整理开工之余，泛海建设也不排除在二级市场上拿地。该高管说，泛海建设在建项目中深圳、杭州项目就是通过当地土地交易中心以招拍挂方式取得的，今后公司还将以合适的方式储备项目，也包括经招拍挂拿地。
　　
　　再融资选择
　　
　　一系列优质的项目已经“整装待发”，泛海建设选择股权融资来加快推动项目的开发建设。
　　2010年3月2日，泛海建设披露了公司的定向增发预案。公司拟以不低于11.18元/股的价格向不超过10名投资者定向增发不超过4亿股，募资48亿元投入泛海在北京、深圳、武汉和浙江的5个项目。
　　值得注意的是，此番增发方案选在全国两会之前，两会政策并没有出台，政策信号不明确，而时值春节之后市场并不热情，投资者观望和持币待购的气氛很浓。
　　“我们选择公告增发方案的时间虽然恰逢两会召开前，但跟两会却并不关联。其实去年发公司债的时候，很多机构希望我们进行股权融资，他们看好公司很多项目。”泛海建设副总裁陈家华说。
　　他表示，在投资者看来，虽然去年泛海取得200亿元的银行授信额度，又募集了32亿元的公司债，但是随着公司开发规模的扩大，项目开发资金还需要持续投入，而通过股权融资是一个较好的选择。股权融资能直接增加公司的注册资本，进一步增加公司的资本实力，又是公司在资本市场再融资功能的体现。
　　“因此，增发的准备工作实际上去年年底就开始了，到春节前方案基本就绪。其实按照我们的计划，春节前就要召开董事会议审议增发方案的，但因春节前工作太多，推迟到节后。”上述高管介绍，公司增发定价不低于11.18元/股是按规定方法计算的，价格相对比较低，但这有利于投资者。
　　对于市场担忧目前监管层放缓地产企业再融资的审批，该高管表现出了自己的乐观，“据我们了解，监管层的审批并没有停止，监管层没有停止接收再融资的申请材料。”对于此次再融资方案的提出，该高管表示，是为了让市场和投资者知道董事会推动公司发展的力度和对公司发展前景的信心。公司肌体健康、资产优质，目前的项目储备可以支持公司后续几年的开发，公司有条件做到又好又快的发展。