商住楼打折玄机

　　■中国房地产报   记者  刘筱晨 北京报道

　　3月楼市，“小阳春”不知能否到来，一股打折促销风已在京城大肆掀起。根据亚豪机构的统计数据显示，3月份，北京楼市计划开盘的项目达到了40个。记者调查发现，这些新入市的项目，大部分选择了“打折”来吸引消费者眼球。
　　表面上看，一股力度较大的促销风已在北京楼市刮起。是心急的开发商扛不住了？还是政策调控组合拳威力显现？让“刚需”们乐于看到的楼市降价苗头似乎已经出现。
　　但实际上，记者调查发现，楼市“低头”只是假象，这些所谓的折扣只不过是吸引眼球的手段：打折主体——多为“商改住”项目，产权仅有40年或50年；优惠幅度——动辄10万元，看上去很美；促销手段——先“涨”后“返”，与商场促销伎俩异曲同工。
　　据此，有业内人士认为，购房者的观望情绪使交易量急剧下降，售楼处人气骤减，开发商扛不住为回笼资金不得不采用促销手段。然而，值得关注的是，在这一轮促销热潮中领降的多是“商改住”项目，普通住宅少见如此打折促销，即使优惠，也仅是沿用以往的一次性付款给予小折扣的方式。
　　“目前的打折促销并不能说明楼市降温了，只不过是开发商惯用的促销手段。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。“虽然目前并没有明确的数据表明受政策影响商住楼盘开始抛盘销售，但此类产品是近几年楼市大热形势下，开发商借‘商改住’谋取高额利润的衍生物，一旦呼声很高的物业税先从商业地产征收，‘商改住’产品的吸引力无疑将持续下降，率先降价或将成为可能。”一位业内资深人士对记者表示。
　　
　　商住楼领“折”
　　
　　北京西四环一家名为四季会的楼盘销售中心，近几天每日均顾客盈门，“2万元抵12万元”（即2万元排号费可抵12万元房款），这一则在网上广为传播的消息让这家楼盘迅速成为炙手可热的项目。
　　计划在3月初开盘的该项目，均价为29000元/平方米，如果按其广告折扣所称，就其40多平方米最小面积户型计算，相当于每平方米降价2200多元。“除了排号抵房款的优惠，交全款的客户还可以享受一定折扣的优惠。”该楼盘促销人员对记者如是说。
　　不过，看似是京城打折幅度最大的楼盘，背后却隐藏玄机。“原来这是商住项目，产权只有40年，商水商电，不通天然气，而且好的户型也不止29000元，开盘极有可能超过30000元，如果再加上物业税一旦开始征收，投资成本高，风险大。”有意投资的赵女士连呼被广告“忽悠了”。
　　实质上，四季会并不是惟一的一个采取“交意向金抵房款”的项目。稍微留意便可以发现，原本充斥各大知名房地产网站的“售罄”、“热销”等广告语已经被“2万元抵12万元”、“5万元抵10万元”等促销信息所替代。
　　细数北京这些优惠力度大的项目，主要有东城区的东阙都“10万元抵20万元”；4月开盘的美然生态馆“5万元抵10万元”；合生世界村“2万元抵6万元”；首开石榴派“2万元抵4万元”等。而这些楼盘均为40年或50年产权的商业立项项目。
　　据记者粗略统计，3月北京首次开盘的纯新盘项目达18个，从物业类型上来看，这些纯新盘项目以公寓、商住楼为主，老项目中则以普通住宅项目居多。亚豪机构抽样统计数据显示，2010年初推盘并执行折扣活动的10个楼盘中，商业立项的“住宅”项目几乎占了一半。
　　商住楼促销背后，是2010年楼市的惨淡开局。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，刚刚过去的2月，北京实际成交的期房商品住房的套数为4012套，成交面积为42.8万平方米，环比1月分别下降37.9%和40.9%。新房和二手住宅成交量均下跌三成以上，遭遇了一年来的最低谷。
　　亚豪机构相关负责人表示，除春节假日因素外，2月市场成交低迷与政策关系密切，包括“京11条”、恢复“限外令”、物业税可能将在北京试点开征等在内的调控政策，使得各方均产生了浓厚的观望情绪，极大影响了市场预期。
　　而那些“商改住”项目因为立项短板，本身就存在硬伤，禁不起细致推敲，每逢政策调控，投资收益和出手难度都会大打折扣，因此必须在价格上吸引消费者，促销折扣力度加大亦是常事。
　　业内人士判断，曾经在这两年风靡一时的商住楼，随着市场形势及政策变化，在2010年将可能遭遇“大考”，迎来严峻挑战。
　　
　　“商改住”面临大考
　　
　　“‘商改住’楼盘打折是假象，打折并不等于降价，这是开发商为吸引眼球积累客户给出的一些诱因。交2万抵10万对买家是有意义的，但是对卖家毫无损失，因为房价最终是由开发商决定，促销只是其营销手段而已。”戴德梁行华北区董事张家鹏对记者表示。
　　他认为，不仅仅是尚未明晰的物业税，中央连续多个调控政策的出台，对买家心理有影响是肯定的，没有人看得准未来房价走向。亦有业内人士认为，受政策影响，投资性购房需求呈现逐渐退缩迹象，而商住楼购买热情的消退首当其冲，同时，目前商住楼的价格也并不低，加上首付五成限制以及持有与转让成本的逐渐增高，也让众多投资者望而止步。
　　确如其言，介于住宅和商业之间的商住楼产品，由于产权属商业类型，处于物业税的试点征收范围内，一旦开征物业税，这类产品的持房成本必将增加，投资收益也随之大大降低。
　　跟目前的税收政策相比，如果额外征收物业税的话，购房成本要增加多少？以二手房为例，现行政策是，同样5年之内的房子，商住房契税3%，普通住宅契税1%；商住房交营业税时，无原购房发票的，按照售价全额的5.5%征收；有原购房发票的，按照差额5.5%征收；普通住宅营业税按照销售收入和当初买房价差额的5.5%征收；商住房需要交土地增值税，而普通住房不用交。
　　经过“我爱我家”测算，以一套建筑年代在2007年、当初购买价为70万元、现在售价为100万元的普通住宅为例，按照目前的税收政策该房产需缴纳营业税：（100万-70万）×5.5%=1.65万元，契税100万×1.5%=1.5万元，个人所得税100万×1%=1万元，这套普通住宅在交易过程中总计需缴纳的税费一共为4.15万元。
　　同样条件的一套商住房，需要缴纳营业税：100万×5.5%=5.5万元，个人所得税100万×1%=1万元，契税100万×3%=3万元，那么需要缴纳的税费为9.5万元，如果再加上物业税，可以想见，这样一套二手商住房缴纳的税费要比普通住宅高出多少。
　　因此，购买了商住公寓的投资客现在已感觉有苦难言，市场已出现微妙变化。据了解，北京朝阳北路、百子湾等去年商住产品放量集中的区域，目前商住房源已在二手房中介中放量推出，个别房主甚至按购买价转让，可见抛售心理急切。但即使如此，行情也一般，选择商住房的购房者寥寥无几。
　　业内人士分析认为，在产权、品质、宜居性和普通住宅相比均不占优势的情况下，商住房的投资价值和空间不断缩小，“低价策略”或将成为开发商的最后法宝，随着今年还有大量商住产品供应量的面世，竞争也将更为激烈，不少项目很可能将采取低价姿态入市，有望拉低区域楼盘均价。