记者手记

商改住“钱”景不保

■中国房地产报 刘筱晨/文

　　掐指一算，“商改住”产品着实“结构性回暖”了几年。受益于住宅市场的暴涨，2007年以后，商业地产“变脸”为住宅产品的项目愈增愈多。由于变现快、利润高、风险相对较小，而且不受政策限制，开发商乐于将商业用地报建成公寓或者豪宅，当成住宅产品来卖。
　　但只怕2010年商住楼的日子将不再那么好过，政策方向一转变，商住产品首当其冲受到冲击。“京11条”对商住项目已是一个沉重打击，如今虽然物业税的征收范围尚未最终公布，但首先对商业项目开征已达成共识，这更令商住楼处于尴尬的境地。
　　另一方面，记者注意到，北京市今年前3个月新开盘项目很多为商业立项的公寓产品，40年、50年产权的商住楼成了市场主力。华南地区代表市场广州，“商改住”亦成风，今年约有9000套公寓井喷入市。
　　据中国地价动态监测网监测，国内“商住倒挂”的现象仍在蔓延。北京、宁波、海口、温州等4个城市居住用地价格超过了商业用地价格。此外，郑州、深圳、成都、乌鲁木齐等城市居住用地价格也开始接近商业用地价格，并有望超过商业用地价格。该监测系统负责105个重点城市地价监测、基准地价、交易价格等监测运营功能。
　　未来，在全国各地，或将有更多的商住项目推向市场。
　　亚豪机构研究人士分析认为，尽管商住楼去年卖得非常火，但是今年形势很不一样，是否能延续市场热度很难说。因为“2009年商住项目的蓬勃场面是短期市场巨变背景下的产物，由于商住类型的先天短板，这种供需两旺的局面很难长期延续，一旦遭遇政策调整，商住市场将面临考验。”今年前3个月，北京商住楼市场出现的购买持有成本不断增加、吸引力降低、投资客撤退、开发商集体叫卖等微妙变化，似乎正在印证这一点。
　　开发商俨然注意到此点并想好了营销说辞。“物业税的消息出来后，公司领导也给我们上了一课，其实物业税对你的投资没有丝毫影响，你可以把费用转嫁到租户或者购买者身上，并不需要你来买单。”一家新近开盘的商改住楼盘销售人员对记者如是说。
　　销售人员直白的解释道出了一个最简单不过的现实：在政府、开发商、投资客等各方利益的博弈中，最直接受损的是利益链条中最弱势的一方——刚需一族。
　　其实，40年、50年产权的商住楼前景并不为业界所看好，也许它在未来还会保持一定的市场热度，但从长远来看最终将会逐渐淡出市场，因为随着项目审批越来越严格、市场供应量的减少、“商住倒挂”现象逐步消失等因素，这类产品的竞争力将大为削弱，未来发展空间亦会逐渐减小。