地产闽商领军企业系列访谈

明发集团：双核驱动城市综合体翘楚

——专访明发集团总裁黄庆祝

■中国房地产报 廖珺娜  郭轩/文

　　从住宅地产到商业地产，从厦门到走向全国，从家族企业到上市公司，明发集团这个昔日默默无闻的公司正逐步成为中国商业地产企业版图上一支重要的力量。对于明发集团而言，这一切是对其敏锐商业嗅觉和辛勤付出、厚积薄发的肯定，更是下一个辉煌的新起点。但在外界看来，这一切似乎只在转瞬间即告完成。带着对明发速度和商业模式的疑问，本报记者近距离接触了明发集团总裁黄庆祝。
　　“明发集团已进入双核时代。”明发集团总裁黄庆祝欣慰地告诉记者。的确，在经历上市和总部迁移后，明发集团正逐步突破依靠自有资金内生增长的瓶颈，走向自身积累和资本市场并重的发展之路；在坚守原有海西大本营的同时，加大长三角乃至全国的布局，明发集团正实现从区域公司向全国化商业地产领先企业的蜕变。
　　多年来，明发集团获得“中国驰名商标”、“中国企业百强”、“中国城市运营商50强”、“中国房地产百强企业”、“全国守合同重信用企业”等荣誉称号，明发商业广场也从区域品牌发展到全国城市综合体连锁品牌。而随着开发的脚步从厦门、南京，迈向漳州、泉州、合肥、无锡、扬州、淮安、镇江、天津、马鞍山、青岛、成都、沈阳等越来越多的城市，明发集团也为中国的城市化进程贡献着自身愈来愈大的力量。
　　中国房地产报：明发商业广场从区域品牌到迈向全国的商业地产连锁品牌，您认为集团的独特商业模式是什么？
　　黄庆祝：2002年，集团凭多年积累的丰富开发经验，以前瞻性的战略眼光将地产开发重点转入商业地产的开发运营。集团的第一个项目就全力打造了总建筑面积达40万平方米、国内最大的市中心SHOPPING MALL——厦门明发商业广场，并大获成功，这标志着集团从住宅地产向商业地产的战略性转变。
　　经过多年的开发和运营，公司纯商业开发总面积已超过1000万平方米。公司的开发经营模式是商业地产的最高形式——城市综合体，它囊括了商业、酒店、写字楼等多种业态。在开发城市综合体的过程中，明发集团始终坚持大体量、业态组合清晰、定位明确、复制快、附加值较高、以商业为主的开发原则，比如我们在城市中心所做的城市商业综合体每个都超过40万平方米，在城郊的综合体每个项目都超100万平方米。一个项目就是一个小城镇，可以实现内部的自给自足。公司下一步还计划要把商业综合体与住宅综合体混合起来做。
　　多年城市综合体做下来，公司最大的感悟就是城市综合体可以让周边地块快速升值，使周边各项业态取得综合收益。以前公司的项目几乎都是为他人做嫁衣，现在要结合自身的优势，把区域价值做出来。
　　中国房地产报：商业地产作为国内众多地产公司业务的重点，也已形成了诸多的商业地产巨头，与这些既有的商业地产公司相比，您认为公司的竞争优势在哪里？
　　黄庆祝：我认为公司的竞争优势可以概括为综合开发的商业模式和品牌效应。
　　公司的每个项目都可以为当地创造3万~5万个就业机会，带来2亿元左右的税收，而且增长稳定，因此许多地方都邀请公司去当地开发。而在明发商业广场的开发中，公司都以旅游为定位，包含很多旅游元素，如摩天轮、景观船等等。公司的开发理念给当地传统商业模式带来了真正冲击，改变了当地的消费习惯，能做到不夜城的效果。可以说当地市民想得到的明发商业广场都有，想不到的明发商业广场也有，比如五星级影院。
　　房地产企业的品牌具有很强的地域性，目前的市场环境下很多开发商实际上并不重视，但明发很早就瞄准全国市场，有很强的商标保护意识、品牌运作意识。2007年明发集团获得中国驰名商标，那时厦门市政府就奖励了公司150万元。2009年上市后，我们更注重品牌运作、品牌塑造，已经制定了可操作、可持续的方案。2009年厦门的明发商业广场又获得了福建著名商标称号。
　　中国房地产报：去年福建地产公司集中上市，在国内地产界刮起了闽商旋风，明发集团作为其中的一员，您能介绍一下公司对上市的看法和既定的发展策略吗？
　　黄庆祝：闽商地产2009年的崛起是中国房地产发展史上前所未有的。这一方面与闽南人敏锐的商业嗅觉、捕捉商机的眼光，和闽南人敢拼、敢闯、敢冒、敢试的那股打拼劲有关；另一方面，福建房企通过十几年的发展，完成了原始积累，再加之福建游资充足，有信心有能力走出省内向异地扩张；此外房地产市场的竞争已进入资本时代，规模利润需要大盘开发和多项目开发才能实现，闽商地产的经营能力也需要与资本市场对接和更高平台的运作来淬炼。
　　对于明发而言，上市其实更是为了入市。上市只是完成了资产运作、资本运营的第一步。上市是手段，而不是目的，真正的目的不仅是融资金，更是融资源。在市场竞争激烈的今天，培育自身的核心竞争力，打造产业价值链优势，控制成本，提高效率，提升管理水平才是关键。 从产品经营到资产经营、资本运作是明发乃至整个闽商地产群体都需要实现的一大跨越。
　　目前，公司正在进行管理模式的全面提升，我们的管理模式要吻合国际公司的标准，原来家族化的管理模式正在做全面的、深层次的调整。我们在做全国性布局时，也正在输出、推进这种模式。“人才就是生产力”，人才引进进行全国化招聘，在新的项目、新的区域，总部人才输出30%，70%在当地引进。我们的目标是把明发团队打造成国际化、受尊敬的团队。
　　中国房地产报：公司将国内总部迁往南京，也引起了业内众多的猜测，请您介绍一下这方面的情况及公司未来的发展战略。
　　黄庆祝：以南京为总部，除了出于对集团业务重心转移至江苏外，也有一些其它深层次的原因。南京作为六朝古都，是长三角区域核心城市之一、江苏省的省会，同时它也是华东的交通枢纽，以这里为中心可以辐射全国大部分地区，缩短总部与项目公司的时间空间距离，同时有利于对目前几个周边城市在建项目的把控。
　　虽然集团将总部搬迁至南京，但厦门是明发集团的发端地，海西是明发的根。集团志在全国，但是不管明发以后做多大，都不会忘记厦门，也不会放弃参与海西建设，目前我们已经在厦门、泉州拿地，推出新项目。可以说，公司的运营已经进入“双核时代”。
　　总体而言，南京也好，厦门也罢，都是明发全国战略的一部分，都是明发全国版图的一个着重点。明发集团正从区域性企业转型为全国性的开发商，今年在天津、青岛、成都都已经获得了土地，经济相对发达的二级城市和大型城市的周边城市都将是公司布局的重点。
　　中国房地产报：作为闽商的杰出代表，您是如何看待闽商精神的呢？如何进一步传承和发扬这种精神呢？
　　黄庆祝：闽南人天生豪性、输人不输阵。老一辈的闽商，许多都是老华侨，他们早期创业于国外，勤俭节约，报效祖国、报答家乡，注重慈善事业。他们是我们学习的榜样。闽商的青壮派这些年成长起来了。我们得益于改革开发，创业于中国的土壤，具有创新精神，致力于企业的运营模式探索。作为中国城市运营先锋企业，明发集团将始终植根于城市经济发展，运营城市，谐进众赢。