结盟“林权所”荣盛发展另辟蹊径

■中国房地产报  记者  宋振庆  北京报道

　　荣盛发展与“林权所”演绎了一场另类结盟。
　　2月27日，荣盛房地产发展股份有限公司（荣盛发展，002146.SZ）公告称，公司决定与中国林业产权交易所（下称“林权所”）合资成立中林所西南林权交易中心有限公司。
　　其中，荣盛发展以自有资金方式出资1000万元，占总股份的20%。两家将以西南中心为平台进行房地产项目开发。
　　“双方仅仅是初步达成协议。”荣盛发展董秘陈金海对本报记者表示，他拒绝透露更多合作细节。
　　更多业内人士认为，这次中林所西南林权交易中心的建立是荣盛发展谋求挺进西南战略的起步，而与林权所结盟，是看重其自身的土地储备和西南的业缘关系。
　　
挺进西南

　　资料显示，林权所于2009年11月23日在北京揭牌成立，目前还处于初步运营阶段。这个被寄予林权改革厚望的交易所，为何在成立不久便斥资4000万元涉足房地产开发？
　　在面对记者询问时，该交易所的修先生表示自己对此亦不知情，但明确表示交易所并没有开发房地产的资质。
　　值得注意的是，去年12月23日，荣盛发展就曾经与中国技术交易所商定共同成立西南中心开发房地产，出资比例与本次合作如出一辙。然而3个月后，荣盛发展就决定中止与中国技术交易所的合作，并同时以林权所取而代之，但并未披露中止与中国技术交易所合作的原因。
　　经记者查询，中国技术交易所也没有开发房地产的资质，其客户也多数是高科技、生物医药等企业。根据林权所人士介绍，虽然林地承包经营权人可采取多种方式流转林地经营权和林木所有权，但是林地用途不能改变。这就意味着，直接从两家交易所中获得可供开发的土地资源是不大可能的。
　　国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成认为，荣盛发展与林权所合作也许并非与林地有关，林权所和中国技术交易所作为两家企业，也有自己的土地储备和广泛的业缘关系，这可能成为双方合作的契机。
　　“尤其是林权所，由于西南地区林地广阔，客户众多，自然会有很多已经变更用地性质的物美价廉的土地储备，荣盛发展看重的就是这些机会。”分析人士表示。
　　英大证券地产分析师蔡荣表示，一直觊觎西南发展机会的荣盛发展下一步的战略目标，就是在区域市场做实华北、华东地区的基础上，进入华中和西南地区，与林权所合作成立西南中心正符合该战略目标。
　　
另类发展模式

　　在本次和林权所联姻之前，荣盛发展刚刚公布了2009年业绩快报，营业收入同比增长了50.43%，净利润同比增长64.95%。
　　业内人士认为，此前一直致力于环渤海、长三角三四线城市或二线城市远郊区的荣盛发展已经进入业绩收成期。
　　仔细观察荣盛发展往年的拿地模式与万科颇为相似，在华北、华东地区三四线城市低成本大量揽地，以成本取胜。
　　一位研究荣盛发展的人士表示，荣盛发展频频以超低价格拿地与其他企业获取地王的高单价、高总价显得格外不同，加上公司去年在中小地产上市公司中的拿地频率之高，拿地数量之大，也可以说是另类“地王”了。
　　根据中金公司分析师白宏炜的统计，荣盛发展现有土地储备的平均成本仅仅为880元/平方米，而即使在2009年土地价格飙升的状况下，其全年新增土地的平均成本也不过1599元/平方米，其成本之低在整个A股地产上市公司中也算得上佼佼者。
　　由于低成本战略和不俗的销售业绩，荣盛发展财务状况形势不错。
　　“目前，荣盛发展的资金处于历史上最宽裕的时刻，有利于其进一步扩张。”中信证券分析师陈聪表示。
　　他表示，公司有息负债扣除现金后只占总资产比重的16.7%，处于2006年以来的历史最低水平。荣盛发展单季度经营性现金流净额不仅为正，而且达到公司有报表披露以来的最大值。
　　在充沛资金的鼓舞下，荣盛发展正在筹谋进一步的扩展计划。其实在此之前，荣盛发展已经先后在沈阳和唐山设立了子公司，而这一次与林权所结盟落子，就是希望将其另类的发展模式复制到西南。
　　陈聪认为，这种另类的发展模式恰恰是荣盛发展最大的优势。而其最大风险，就是远离自身的盈利模式，在一线城市核心区和背景强大的国企等一决高低，获取绝版地块和打造高端项目就无法体现公司控制成本以及快速扩张的优势。
　　荣盛发展也意识到了这一点。在此前接受媒体采访时，荣盛发展高层曾表示，荣盛发展在拿地方式上主要通过招拍挂和收购股权形式此两种方式，公司在未来会尽量想办法以比较低的价格拿地。