房企避险增储商办用地

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    2月初，上海新世界股份有限公司（600628.SH）与上海市黄浦区国资委名下的新黄浦（集团）有限责任公司联合以34.1亿元成功竞得黄浦区南京东路163地块，折合楼面价51820元/平方米，成为上海乃至全国单价地王。
    资料显示，163地块东至江西中路，南至南京东路，西至河南中路，北至天津路，用途为商业、办公、金融保险等综合用地。
    业内人士表示，主营日用百货零售与批发业务的上海新世界，此次涉足商业地产开发，表明当前一个市场特征开始显现，即企业更为关注商业办公用地。且预计，在宏观调控政策针对住宅市场的调控已经“显效”的情况下，商办用地的开发将会受到越来越多企业的关注。

商办用地渐受青睐

    据中原地产统计数据显示，2009年下半年以来，北京、上海、广州、深圳四大城市商办用地供应呈现逐步增长的趋势。2009年7~11月平均土地供应面积仅为68万平方米，2009年12月商办用地供应面积为83万平方米，2010年1月该数据达到86万平方米。
    中原土地监测系统数据显示，1月25日至1月31日，全国12个监测城市中，共计推出土地63幅、355公顷，供应量有所回升，环比增幅为35.5%。值得关注的是，在推出的地块中，商住用地受到房地产企业的追捧，商办“地王”频出。
    1月26日，龙湖地产旗下子公司以22.85亿元拍得常州市两幅商住地块，折合楼面价5939元/平方米。
    2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞得“外滩国际金融服务中心”地块(即8-1地块)，一举刷新沪上土地出让总价纪录。该地块出让面积为45471.9平方米，折合楼面价34148元/平方米。
    2月8日，上海新世界与新黄浦联合投标，获得上海市黄浦区163街坊地块（2007年8月，苏宁环球股份有限公司曾以44亿元摘得该地块，2008年8月退地），一举登上全国单价地王的宝座。
    而即将入市的北京大望京区域2号地、3号商业用地以及北京市朝阳区东三环NE19-1a地块（中服地块），势必也会受到企业的追捧。
    其中“中服地块”共计4.87公顷，可建32.7万平方米面积的商办楼，起始价定为50亿元。即使以底价成交，也将刷新北京商办用地总价纪录。
    业内人士分析，商办物业市场受宏观调控的影响相对较小，同时投资风险相对较低，具有避险倾向的开发商在近期加大了对商办物业的投入。
    中原地产研究中心认为，相比高企的住宅用地价格，目前商办用地的价位更具吸引力。当前，针对住宅市场的调控政策效果已逐步显现，多家知名开发商投身商办物业开发，表明不少追求“避险”的开发商希望通过增加商业项目比重来平衡未来发展风险。
    中原地产研究中心表示，目前，商业和办公楼市场已处于回升通道，预计今后这种趋势将更加明显。

更看好二线城市

    对于上海南京东路163地块的成交结果，易居中国分析师薛建雄分析：“在经济回暖的大背景下，中国大陆的服务业有望在今后的3～5年中得到长足发展。届时上海的商办物业租金会有较大涨幅，这也是众多开发商看好该地块的主要原因。”
    上海景瑞地产营销总监杨子江也表示：“商业地产的估值和住宅有巨大的区别，空间衡量不同，而且作为给予银行金融机构的抵押和金融工具的价值来说，商业地产比住宅大很多。”
    但不少业内人士同时表示，尽管近期北京、上海等大城市商办用地供求两旺，但其拿地风险也不容小觑，相比北京、上海等一线城市，他们更看重二线城市的商办用地和商业物业开发。
    据仲量联行分析，2010年预计北京市写字楼市场将新增供应120万平方米，新增甲级写字楼的比例将达到62%。截至去年底，北京市写字楼存量已达920万平方米，再加之新的供应，今年北京市场上的写字楼供应量将高达1040万平方米，空置率将进一步上涨。
    世邦魏理仕的报告同时显示，在其跟踪的103个市场中，北京去年底写字楼空置率为22.4%，排第九位。但这一比例还没包括很多马上就要完工的写字楼。
    因此，业内人士预计，随着今年大量的写字楼涌现，北京市写字楼市场供大于求的局面将进一步加剧。
    同时，一些投资机构也警告投资者不要投资北京、上海等热点城市。领盛投资管理公司日前发布投资策略年度报告指出，在中国内地,将主要看好二线城市的住宅及商业物业。
    另据资料所示，目前，诸如合肥、东莞等二线城市，也加大了商办用地的开发和出让比重。