北京虎年首拍初显“降温”功效

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    2月24日，虎年春节后北京首场土地拍卖会如期举行，9幅土地中的3幅以招标方式出让，3幅被企业直接摘牌，其余3幅则由挂牌转为现场竞拍。
    其中，北京首次采用“暗标”方式出让的朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001—A-005地块备受关注，其区域位置和开发成熟度均略胜一筹。与此前业内预测的总价可能超过65亿元相比，该地块“暗标”开标后，龙湖最终以45.4亿元的的最高价拿下该地块，折合楼面地价仅为9807元/平方米。
    业内人士认为，“暗标”土地出让方式确实对挤压地价泡沫有一定作用，出价一步到位，企业可以更理性报价，避免出现拍卖现场随着地价飙升而出现的不理性竞价行为。但业内人士同时认为，“暗标”可以控地价，但未必能控房价。

开发商风险意识趋强

    2月24日，北京9幅土地入市，其中4幅为商业金融项目用地，5幅为居住性质用地。
    其中，朝阳区常营地块和通州区永顺镇商务园B1和B2地块在上午采用“暗标”方式成功出让。
    让业内人士预想不到的是，按照年前的土地市场情形，预计在当日下午会由挂牌转为现场拍卖的6幅土地，最终只有3幅进入了实拍程序，其余3幅因报价企业不足3家等原因而直接被相关企业摘牌。
    不到下午两点，北京市国土资源局二楼的土地拍卖大厅就站满了前来现场参站或观战的人士，其中不乏远洋、保利、绿城、北京城建、万科、龙湖、金地等大企业的拿地负责人。
    但接下来的3幅土地的拍卖情形与充斥现场的“激情”的观战人群相比，略显“冷清”。
    3：30分，通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地和密云县密云镇城后街北侧居住项目用地的现场竞拍同时上演。
    在密云土地的拍卖现场，记者本以为网上已经出现11次报价的该地块会成为中小开发商竞争的“香饽饽”，然而出现在现场的最终竞拍者却只有5家，而实际的竞争仅在两家企业之间展开。
    就在记者感叹现场气氛不如年前浓烈的同时，汇集了保利、远洋、首开、龙湖、中铁等地产大鳄的通州半壁店地块竞拍现场，该地块仅经过24轮的竞价就果断成交，最终由在通州东关附近开发“京贸国际城”的北京天旭运河房地产开发有限责任公司以28.2亿元竞得，折合楼面地价1.06万元/平方米。
    而最后竞拍的亦庄新城V街区B-3-1、B-3-2、B-3-3用地，因地块面积较小，不利于业态发挥，并未吸引大的买家。经过51轮的现场竞价，最终北京水木天成房地产开发有限责任公司以2.22亿元竞得，折合楼面价7462元/平方米。
    此外，房山区长阳镇居住、商业项目（长阳西站1、2号地）地块因为只有创新建业和中创联合体一家报价，最终其以9.26亿元的底价摘牌，折合楼面价约3153元/平方米；房山区拱辰商业金融项目用地由北京昊天工业公司获得；门头沟永定镇龙口水库西侧商业金融项目由北京鼎湖房地产开发有限公司以1.96亿元摘牌。
    在竞拍现场的华业地产副总经理、中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰认为，北京的土地市场已经“开始有点理性”。其认为，急于拿地的企业可以不考虑收益，但是已经开始考虑当前针对房地产的宏观调控的风险。
    “国家和北京新政频出，无一不剑指开发商。”陈云峰表示，对于此前国家的一系列针对房地产的宏观调控政策以及北京市刚刚发布的“京11条”，开发商“拿地心情很受伤”。
    但更多来现场观战的业内人士认为，虽然北京虎年首拍略显冷清，但还不能就此判断全年的土地市场走势，3月初包括中服地块在内的土地出让“才是重头戏”。

暗控地价效果初显

    在虎年首拍中，让业界关注的是，北京市首次尝试了“暗标”的土地出让方式。
    在朝阳常营地块上，首度采取了不设评标委员会、价高者得的招标方式。最终，龙湖地产(0960.HK)全资子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元的投标价中标，这与此前业内预测的成交价相差近20亿元。
    按照此前北京中原三级市场研究部的预测，以当前地块周围商品房售价已经突破2万元/平方米计算，该地块的楼面价应该有望超过1.5万元/平方米，而总价很可能超过65亿元。
    据了解，常营地块建设规模约为46.3万平方米，由于地处北京今后发展的东部区域，地块位置优越，此前曾被业界预测将被“疯狂争夺”。而让到场的开发商和业内人士意外的是，实际的情况是，只有万科、远洋、龙湖、华润4家地产商到场投标，且报价相差悬殊。远洋旗下的远豪置业报价21亿元，北京万科企业和朝阳万科联合体报价22.2亿元，北京华润曙光报价37.8亿元。
    “龙湖在北京的土地储备已经屈指可数，去年在北京又基本没拿到地，这次的报价高出其他企业很多，也是没办法的事，他怕还拿不到地。”一位房企的负责人告诉记者，龙湖的拿地代表在拍地的前两天一直在北京市国土局“监测”前来洽谈土地情况的企业。
    成交后，龙湖地产执行董事秦力洪表示，对于常营区域这样一幅地理位置不错的地块，能够以1万元/平方米的楼面价拿下，公司感到最终的报价非常合适。
    而对于这样的成交结果，多位业内人士认为，是北京首次尝试的不设评标委员会“暗标”出让方式，控制了地价。
    万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆对“暗标”的出让方式表示了欢迎，认为“暗标”出让方式将推动土地交易中的公平透明，有助于开发商在拿地方面回归理性。“这是简单公平的办法,完全凭企业对该地块和周边城市发展的预期,是对企业真实商业运作的考察,如此方式会挤出土地市场泡沫。”毛大庆表示。
    陈云峰也认为，北京市国土局力图通过“暗标”控制地价的目标已经奏效。
    “去年土地市场火爆，现场竞拍时，由于开发商竞价时的不理性而导致成交地价过高。”北京市国土局土地储备中心副主任叶向忠指出，“招标的方式经过了开发商内部决策和理性分析的过程，比现场竞价更理性，至少非理性的几率更小。”他表示，未来政府还将继续尝试上述招标方式，但是，“会在多大程度上经常使用这个方式还不好说”。
    虽然从此次拍地的情况来看，“暗标”土地出让方式确实平抑了地价，但业内人士分析，却未必能控制高房价。
    “常营附近的二手塔楼价格也接近2万元/平方米了，龙湖将该地块盖成板楼综合成本不会超过14000元/平方米，如果按新建板楼出售，价格达到22000元/平方米可以说是轻而易举，利润率高达57%，况且还有两年的建设期，项目总体利润率100%是板上定钉的事。”一位业内人士分析。
    其表示，面对长期以来地方政府追求土地收益、推高地价与房价的指责，北京市国土局力求通过“暗标”防控地价，但是却未必能够防控高房价。