太古地产再上市

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道
　　　　　　
    “我们已经在近日向香港联交所提交了上市申请，目前还在等待批准。由于现在处于上市静默期，更多细节不方便透露。”2月25日，太古地产有限公司（下称“太古地产”）相关人士对本报记者表示。
    2009年11月2日，香港太古集团旗下太古股份有限公司（太古股份0019.HK）宣布，正考虑将其全资附属公司太古地产的股份于香港主板独立上市的可能性。近3个月后，太古股份又于今年1月21日公告称，本次分拆上市形式为全球发售，由香港公众认购公司股份，并配售予专业及机构投资者。
    “目前香港市场资金流动性高，利率低，资本市场活跃，太古地产选择此时上市能够分享地产和股市双重利好。”交银国际研究部副总裁何志忠表示。据香港投行人士猜测，如果不出意外的话，今年5月份，太古地产将会登陆香港资本市场。

子母双赢

    面对本报对融资规模、上市资产以及定价方面的询问，太古地产香港总部的回应是，上述内容还都在进一步研究中。
    不过关于本次太古地产分拆上市募集资金的总额，坊间猜测纷纭。
    里昂证券发布报告预计，太古地产将公开发售其25%的股份，因此将筹集到300亿港元~400亿港元。但何志忠对记者表示，实际金额可能会少一些，将达到200多亿港元。
    如此大的上市募资规模也引得各家国际投行纷至沓来。据香港媒体透露，太古集团此前已经圈定8家投行作为太古地产的候选承销商，分别是中银国际、花旗集团、瑞士信贷、高盛、汇丰、摩根大通、摩根士丹利和瑞银。
    随后太古地产内部人士向记者透露，在这次“海选”后，公司最终选择了高盛、摩根士丹利和汇丰作为承销商。
    “前两家是投行中的佼佼者，而汇丰银行的入选，一方面因为太古集团和汇丰银行同属英资背景；另一方面，一向与香港本土地产公司关系融洽的汇丰银行拥有充沛的资金，可以为太古地产提供更多的融资帮助。”该太古地产内部人士表示。
    太古股份公告显示，部分筹集资金将用于在香港以及内地的地产项目投资，而另一部分资金则用作太古地产偿还所欠太古集团旗下一间附属财务公司的债务，从而供集团用于非地产业务的投资。
    “分拆之后，太古地产可以更加独立和自主地在资本市场融资，而由于太古地产仍然是太古股份的控股子公司，因此可以继续为太古股份的业绩作出贡献。”上述太古集团内部人士表示，这是个双赢的局面。
    而在瑞银分析师王震宇看来，太古集团分拆太古地产还有更多的考虑。
    “一方面，由于内地地产属高风险投资，太古集团以子公司的名义拓展内地，以控制和分散风险，就如同同在香港上市的恒隆集团和新世界集团；另一方面，如果太古地产日后融资以自己的名义进行，就可以免于影响母公司太古股份的信贷评级。”王震宇表示。
    何志忠认为，将太古地产分拆上市本来就是太古集团重组的一部分，原来的太古集团业务庞杂，因此估值不清晰。而分拆之后，地产以及其他业务泾渭分明，这种业务清晰化将会获得资本市场更多的认可。
    在定价方面，何志忠认为太古地产的估值可以参考业务相似的商业地产股九龙仓、会德丰等。不过他也指出，目前香港商业地产股的估值并不是十分理想，很多股价会比净资产价值折让30%~50%，这可能让太古集团原本希望募集的资金规模缩水。

两线作战

    太古地产曾于1977年6月在香港上市，其股票当时也在伦敦证券交易所买卖。不过，这个地产旗舰却在1984年资本市场低迷时被母公司私有化，自此成为太古集团的全资附属公司。因此，这一次分拆上市成为太古地产第二次登陆香港资本市场。
    知情人透露，这次分拆上市的加速源于2009年5月太古地产高层的人事变动，原主席兼行政总裁简基富退休，而新主席白纪图和新行政总裁郭鹏上任后，趁市场走好时将太古地产分拆自然成为“新官上任”后的重要议题。
    不过，如此一来，太古地产曾经研究数年之久的将旗下商业地产项目打包作为REITs上市的构想将遭搁置。
    一位香港本地投行人士对记者表示，由于香港其他上市REITs表现难以尽如人意，不如趁市场畅旺将资产分拆主板上市获得更高溢价。
    目前，太古地产的主要资产包括内地的4个项目——上海静安大中里项目、北京三里屯Village、北京将台项目、广州太古汇，香港、内地、美国和英国4地的酒店项目以及香港本土的太古广场、太古坊、太古城中心、太古又一城等。
    按照何志忠的预计，这次分拆有可能将各地项目全部装进去，等未来内地和香港的业务能够平分秋色时再考虑分拆，在内地和香港两地上市。
    由于太古地产在内地的发展并不顺利，被众多媒体冠以“水土不服”的头衔。因此太古地产行政总裁郭鹏在近日接受媒体专访时表示，集团过往的投资策略出现错误，因为过去5年集团集中开拓内地市场，但香港的基调良好，值得多花资源在港发展。
    郭鹏还透露，随着内地投资高峰期已过，集团将会把投资重点转回香港楼市，在香港增加土地储备。
    这番言论也被业内解读为太古地产将收缩内地战线回归香港本土。但太古地产中国区总裁安德里对记者表示，太古地产仍然长期看好内地的房地产市场。
    “上市利于其财务和决策的自主，脱离了集团羁绊的太古地产会在内地房地产开发中获得更多的空间。”何志忠表示。