45亿元夺暗标 龙湖启动北京综合体之役

■中国房地产报  记者 霍星辰 北京报道

    春节刚过，2月24日，龙湖地产有限公司（龙湖地产，0960.HK）旗下的北京通瑞万华置业有限公司（下称“通瑞万华”）就在北京虎年首场土地拍卖会上，以45.4亿元中标朝阳区常营一块大型住宅用地。
    龙湖地产相关负责人表示，常营地块是龙湖地产在北京市中心区域拿下的首个项目，预计将建成城市综合体，包括一部分持有型商业和一部分住宅。
    自去年11月上市以来，龙湖地产在全国范围的拿地速度明显加快，而这些地块都将以城市综合体项目为主。

势在必得

    常营地块总面积17.57万平方米，规划建筑面积46.29万平方米，通瑞万华中标后，折合楼面地价为9807元/平方米。
    这是北京首次以暗标方式出让的土地。暗标出让是根据开发商的出价，直接以价高者得的方式进行。同时参与此次常营投标的还有远洋地产旗下的远豪置业、北京万科与北京朝阳万科联合体以及北京华润曙光，3家最终报出的竞标价分别为21亿元、22.2亿元和37.8亿元，均低于龙湖的报价。
    “暗标出让，完全是凭企业对该地块和周边城市发展的预期，是对企业的真实商业运作考察。”龙湖地产拿下该地块后，万科集团副总裁毛大庆在接受现场媒体访问时表示，常营地块中预计将有三分之二建成商业地产项目，住宅只占三分之一。
    “龙湖地产的报价比另外几家公司高出很多，很明显是势在必得。”一位市场分析人士表示，“况且它的总部早已搬到北京，而目前它在北京的项目也销售差不多了，要在北京加大土地储备是必须的。”
    据悉，目前常营地块周边的二手房均价在1.6万元/平方米左右。虽毗邻在建的常营限价房项目，但新建商品房价格已接近2万元。因此业内人士预测，通瑞万华的这个项目售价超过1.5万元/平方米应该不成问题，总收益有望超过65亿元。

战略推进

    通瑞万华成立于2009年11月11日，刚好是在龙湖在香港上市前夕。在龙湖地产2月25日的公告中表示，通瑞万华为龙湖地产间接拥有93.48%股权的附属公司。
    据了解，通瑞万华成立后曾参与苏州2010年第一场拿地，但在最后一轮败北。去年底今年初，它也曾多次参与北京市土地拍卖，均无收获。
    尽管在北京市场拿地情况一直不理想，但在其他地方，尤其是二三线城市，龙湖地产在土地扩张上却进展顺利，仅去年12月份就在上海、杭州、成都、青岛等多个城市陆续收获5幅地块，总占地面积约67公顷，耗资超过57亿元。
    到目前为止，它已先后进入无锡、常州、杭州、青岛等10个二三线城市。
    “去年龙湖地产新增土地主要以二三线城市为主。尽管今年政策出现调整，但基本不会影响到中小城市城市化进程，因此龙湖地产在这方面的土地储备比较占优势。”上述市场人士分析表示，“但从去年龙湖的销售业绩来看，除了其大本营重庆外，销售情况最好的还是北京和上海，而且一线城市发展有助于提高它的影响力，所以未来一线城市仍会是龙湖地产的战略重点。”
    1月4日，龙湖地产对外发布的2009年全年销售业绩结果显示，2009年1～12月，龙湖地产实现合同销售金额183.4亿元人民币，合同销售面积188.3万平方米，创下公司建立15年来的最好业绩。
    此前，龙湖地产曾表示，去年底今年初，龙湖地产拿的这些地块都将以城市综合体项目为主，从而增加公司持有商业的比重。