他论

住房保障法需要法律创新

■中国房地产报  张道航

    目前，《住房保障法》的讨论稿已提交到有关部门，并可望于2013年前正式出台。其他国家或有《住宅法》，或有住房的基本救助措施，却没有《住房保障法》。我国所要制定的《住房保障法》，显然更注重于住房对民众生活的保障性功能，为此，笔者认为应当从以下方面对住房问题做出相应的法律规范。
    首先，确立公民享有合理住房的权利。作为一项基本人权，住房权具有与生俱来的优先性，并成为房地产业存在与发展的天然公理。因此，有关房地产业和房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等，只能在这个基础上建立、延伸与拓展。
    其次，明确房地产业的民生性质及其决策程序。许多人认为《住房保障法》是为保障性住房而制定的专门立法，这种理解其实并不全面。不可否认，保障性住房是这一法律的重要内容，但《住房保障法》的内涵更广，比如说，不能住进保障性住房的中等收入人群，他们享有合理住房的权利也应通过中低价位商品房得到保障。因此《住房保障法》必须对房地产业的发展从法律层面做出规制，才能确保每一位公民都能享有合理住房的权利。
    第三，明确政府责任。政府不仅要负责住房以及社会基础设施的统一规划，而且住房建设供应、交易秩序维护、住房消费分配等各个环节都要有政府参与，尤其是对低收入困难人群的住房保障，政府更是责无旁贷。制定《住房保障法》就是要将政府的政治意愿及其自发行为规范为强制性责任。
    第四，明确住房供应主体及模式。《住房保障法》有必要对住房供应体系重新进行审视和调整，确立政府、单位、开发商“三位一体”的住房供应模式。与此相应，住房供应对象或市场也应当由三部分组成：一是完全的商品房市场；二是有支付能力的中等收入人群的普通商品房市场；三是为不具备住房支付能力的低收入人群提供的廉租住房或租金补贴，这个市场完全由政府制定准入规则来分配。
    第五，明确受保障与资助的群体。就我国而言，现阶段实行“普世性”住房保障显然难以做到，因此只能遵循“选择性”原则，并按困难程度确定救济或救助顺序。但是《住房保障法》也应将法律构建的实效性与前瞻性结合起来，为将来实现城乡一体化的住房保障留出空间。
    最后，明确保障水平或标准。住房保障所要满足的是人们的最低要求，要想住上更好的房子，甚至满足个人对房产所有权的欲望，则不可以通过住房保障来实现，而是通过个人的努力和奋斗。中国的改革和发展要想获得最终的成功，就要鼓励更多的人通过自身努力积累财富，包括拥有自己的房产，而不是通过政府或社会的救助来获取。