叶檀锋语
海南房地产已显透支代价

■中国房地产报  叶檀

    金融是有时间厚薄与成本的，当大量的交易在短期内完成，就透支了未来的时间。
    海南楼市进入快涨急跌轨道。2009年12月至2010年1月间，海南楼市大概用了一个多月的时间，实现了40%~100%的涨幅。成交量随之迅速放大。在今年1月4日国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后的5天之内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量。截至1月末的一周，海口房地产成交量居于全国首位，环比上涨107.77%。然而，这一景象在春节期间戛然而止。
    从一开始，海南房地产市场的疯狂就是投资品价格疯狂的缩影，全国各地的游资背着大袋小袋的现金进入海南洗泡沫浴，投资者抑制不住贪念，试图成为刀锋上舔血的最后一人。
    当海南春节期间宾馆一夜住宿价炒到数万元时，已经预示泡沫崩溃的开始。
    炒酒店客房价格是个危险的游戏，与炒作房地产价格不同，酒店价格一头连着消费市场，一头通向炒作市场。然而，光是用纸上谈兵的概念是忽悠不了游客的，春节期间国人东南亚游人数、飞机航班数都创新高，而海南则冷冷清清，酒店普遍入住率不足50%，春节刚过，海南五星级酒店报价最低跌至1折。
    炒作宾馆客房说明海南旅游业与投资客已经自我催眠，他们相信全中国的人只要想到热带海滨旅游，就只能选择海南岛。可现今资金与消费处于全球化时代，中国人可以身背背囊、携妻将子到全球旅游。海南岛的风光、旅店服务并不比东南亚各国更好。
    投资客炒作宾馆客房期权失败是件大好事，让投资者清醒，世界热带岛屿并非只有一个海南岛，海南国际旅游岛从蓝图到现实，还需要数年艰苦的建设时间。靠房地产炒作绝不可能一夜之间将海南炒成国际旅游岛，也无法让海南的规划更加科学，更不能提升海南的旅游服务质量。
    事实上，投资客、旅游业者与当地政府的急功近利、欲壑难填的心态昭然若揭。2005年1月，印尼和印度洋国家发生强烈海啸损失惨重。海南酒店即认为赚大钱的机会到来，遂暴抬春节期间酒店房价，结果是整个春节期间，亚龙湾里的所有五星级酒店入住率平均不到50%。这个春节旧戏重演，结局相同，再次铩羽。
    三亚房价堪称中国房地产泡沫之最。房价收入比已超北京，粗略计算，可达65倍。而目前全国大部分城市房价收入比只是6倍有余。海南依然属于比较穷困的地区，2009年人均收入涨幅排名第15，收入总额1646.6亿元，其中城镇居民人圴收入为13751元，农村居民为4744元，分别增长9.6%、9.216%，海南人均收入尤其是农村人均收入基数较低，与河北、山西相差无几。
    经过春节炒客房的惨败，投资者终于认识到投资品也有性价比，许多国内游资再次杀奔迪拜，相比于海南，那儿算是个投资洼地。起码那里的蓝图已经大部分成为现实，服务也是一流的，吸引了不少的全球成功人士。
    当然，海南房价没有大跌。以三亚为例，春节后的几日均价依次为：2月20日32739元、21日31901元、22日26133元、23日34123元。套用句证券市场的话，成交量小而价格坚挺波动叫有价无市，叫缩量盘整，如果没有更多的冤大头到海南接盘并等待五年让海南成为国际旅游岛，海南的房地产击鼓传花，可以结束了。