磊石成经

地王冲动背后的企业生存状况

■中国房地产报 马磊

    在北京市国土局发布公告收回顺义天竺22号地块，且没收大龙地产2亿元保证金的消息发布之后，舆论对漩涡中心大龙地产的口诛笔伐推向高潮。然而我更关心的是，在这样一个凭借资本和实力洗牌的冷酷时代，诸如大龙地产这样的中小型地产公司如何能够持续生存？
    比及华润、远洋、保利、中海这样的大国企，这是一家在中国随处可见的典型小国企，政府色彩很浓，传统的计划思维和行政命令乃决策关键，而不是充分的市场调研和公司运营实力。多年前常讨论的国企弊病，诸如改制、转轨，适应市场化竞争等，这些貌似过时的课题依然适用。
    有一个坊间传闻是，拿地前的饭桌上，酒过三巡，席间某地方政府高官拍着大龙地产高层的肩膀说“你是咱家的企业，这块地你一定得搞定了，别让咱丢人”之类江湖术语，于是出现了第二天大龙地产拿着尚方宝剑有恃无恐的拍地冲动，而且一拍就拍出了个地王。这个段子和目前媒体上各种声音似乎是想说明，他们根本没有想过会在这块地上赚钱，而仅仅是获得某种暗示默许或迎合某种非商业需求。
    但是细细算账，却不是如此。且不说有改规划之类的野路子，按照别墅地下室均摊成本等常规方式，其成本也可降到两万元出头，而目前周边的别墅单价已经喊到了5万元。也就是说，在目前北京别墅市场供不应求的状况下，真做下来，是有得赚的。而据笔者所知，就在国土局发布收回公告的前一天，大龙地产公司的高层还在招贤纳士组建团队，准备拉开架子大干一场。
    所以，当人们都在挖空心思从各个角度批评这家公司太不严肃的时候，是否想过原来它拿这块地的时候就一点雄心壮志都没有吗？两个亿的哑巴亏、舆论的持续批评和股票连续跌停的资本市场压力，恐怕不是初衷。
    据不完全统计，在几年前，中国有5万多家房企，历经数次调控、洗牌，游戏规则的制定、推倒、再制定，目前生存下来的也就2万多家。而在目前游戏规则之下，也只有拥有雄厚资金和企业实力的房企能够生存。就土地而言，国土局小小的拍卖大厅里，也就那几家扳着指头数得出来的名企有发言权。
    所以从2004年“8·31”大限之后，我们看到的是越来越多的地王刺激以及大企业越发庞大的身躯，以及市场上越来越少的房企数量。在这个市场上要想生存，得有很多钱，得有完整的公司治理、融资渠道，有值得信赖的合作伙伴——仅仅有不算太靠谱的政府关系，而且不及时把这种资源转化成公司的持续竞争力，在这个市场上是很难存活的。
    最后说一下，土地门槛，资金门槛，信息资源门槛，人才和公司治理门槛（当然也包括将来的房价门槛）越来越高，这游戏越来越不好玩儿了。这不是国企和民企的问题，而是大企业和小企业的问题：潘石屹知名度高吧，但哪次拍地他不都是去一趟总拍不着，完后酸溜溜地竖着大拇指对得主说：你牛！