林晓章回

不用行政手段打压房价是明智之举

■中国房地产报 章林晓

    前不久，北京市市长郭金龙在北京市两会上表示，去年商品房价格上涨加快，但政府不打算通过行政手段打压房价，而是依靠市场进行调节，目标是高端有市场、中端有支持、低端有保障。另据《北京晚报》报道，1月26日下午，在海淀团的分组审议中，人大代表激辩房价上涨政府该不该管。代表们经过热烈讨论，最终达成的共识是：多建保障房，不用行政手段打压房价。
    “不用行政手段打压房价”，最终形成这样的共识，可谓来之不易。
    对于宏观调控遏制房价过快上涨，究竟应不应该采用行政手段，有两种截然不同的看法。而“调控房价不该运用行政手段，只能采用经济手段和法律手段”，这显然不符合当前我国房地产市场的实际。
    土地市场既是房地产市场的源头市场，又是房地产市场的重要组成部分。而土地的供应，从来源上划分，主要分为两块：一块是新增建设用地，另一块是存量土地。对于新增建设用地来说，基于人多地少的基本国情，农用地转用为建设用地有着严格的年度用地计划指标，因此，房地产开发用地就新增建设用地来说，有着极强的计划性。而对于存量土地来说，在严格实行“招拍挂”、“土地储备”这样“一个口子”的供地政策情况下，一个时期内安排多少存量土地用于房地产开发，也是由当地政府计划决定。
    在各地方政府充当着“垄断商”角色的情况下，再谈遏制房价不应该采用行政手段，而应该运用市场手段，让市场去自我完善，意义不大。各地方政府的“有形之手”，不但早已存在，而且在充当着“垄断商”角色，因此，它们在稳定房价上有着义不容辞的责任。
    当然，地方政府的这个责任应当是通过土地市场区隔供应实现的，即通过土地区隔供应，进而实现住房供应的区隔，这都是通过供应层面，而不是直接打压房价实现的。这关键在于地方政府是土地市场“垄断商”，实行区隔供应有着得天独厚的便利，但在商品房需求层面地方政府显然没有这方面的优势和便利，因此，如果用行政手段打压房价，最终结果往往事倍功半，甚至事与愿违。
    过去，曾有研究机构建议，通过降低土地出让金来抑制房价过快上涨；还曾有一些专家学者呼吁公开房地产开发成本，期望通过遏制开发商暴利降低房价。这些建议和呼吁，或被束之高阁，或虽然在一些地方曾被采纳实行，但几乎无甚成效，原因就在于这些建议和呼吁不符合市场规律。
    价格不是由供给单方面决定的。希望通过降低土地出让金、公开房地产成本诸如此类的行政手段来遏制房价过快上涨的人，无疑是寄希望于剪刀的一面剪东西。
    房地产价格是由供给和需求两个层面共同决定的。房地产供给的特点是土地区位的固定性，而房地产需求的特点是需求数量的易变性。而需求数量的易变性，则是土地既是资源又是资本、房地产既是消费品又是投资/投机品的双重属性所决定的。对于房地产的投机炒作，我们固然可以采取梯度税收的方式予以精确打击，但是对于土地的资本属性，我们无从打击。
    北京市不用行政手段打压房价，而在土地供应源头上加以区隔，将50%以上用地建设保障房，50%以上土地收入反哺保障房建设，采用这种治本的措施来稳定房价，显然是符合房地产市场规律的明智之举。