东昀杂谈

“限定五套”的反向刺激效应

■中国房地产报 葛东昀

    如若评选最近一月最热词汇，“海南”必定榜上有名，甚至是2010年一季度最热词汇。按照朴素辩证法的道理，热时要降点温，冷时加点热。有意思的事情来了，有报道称三亚相关管理部门表示抑制楼市炒作措施已下发，其中一条是外地人购房，一个身份证只能限购5套。
    此前，海南省委书记卫留成宣布，在国际旅游岛总规获批前，暂停土地出让和新项目审批。这个其实从海南土地利用和长远发展看是一个非常正确的决定，经过房地产商与个别媒体的“非常规”解读，反向刺激了现有海南楼盘房价的飞涨。一个相对正确的决定，尚且导致反向刺激的不理智结果，而这个限定5套的貌似灭火之举，在并不严谨的逻辑和明显的心理暗示基础上，只会起到更无益的反向刺激作用。
    “每个身份证限购5套”，首先其逻辑基础是，目前来三亚买房的热钱都是一出手就是很多套，这种情况太多了，所以要限制。这种判断主要是基于媒体报道和售楼处的惊呼，因为有有力证据表明，鉴于突发的购楼热潮之猛，海南多数城市的房地产管理部门措手不及，根本不可能配备相关调研统计人员，真正摸底房地产市场真实的销售情况。比如，真实成交套数、人均购买套数、信贷资金比例等。不客气地说，基本处于失控状态。仅凭市场疯炒的热度，仅凭媒体报道就主观认定“一个人一出手就买几十套”是非常普遍的，然后想当然出个“限购5套”自以为英明，逻辑上首先就立不住，显示出管理部门的浮躁与失察。
    其次，这个规定令人推导出的最直接、最明显的心理暗示效应链条是：限制购买推导出“房子太火爆了，每个人都想买好多套，所以得限制”；再推导出“限制5套是因为很多人肯定买了5套以上，我再不买就买不到了”。所以，买了的人嫌买少了，买5套以下的觉得要突破5套才算本事，已经买了5套以上的觉得占了便宜，没买的要么加紧买，要么就泄气觉得没希望了。总之，市场更加恐慌。
    这种以正常智力水平就可接收到的反向心理暗示，如若此规出台者没有想到，那只能说明“拍脑袋”决策害死人；如若想到却硬出，那就只能沾上火上浇油的托市之嫌。
    最近，本人被普及了消防知识，收获良多。其中有一则灭火常识非常实用：如若火热的油锅着了火，切不可拿着灭火器对着油面直接喷射，否则后果是火更大，且火喷烧伤灭火者的脸部，正确的做法是，拿灭火器对准油锅的侧壁无油处直喷，火则安全熄灭。
    道理不用多说。海南的这场楼市之火同理不可直接浇其油面，否则火势更大。多智的管理者如果真的希望海南楼市健康长远，心态应是冷静，做法应是少动声色，抓住根本，政出其侧，实则暗成包围之势，浇灭旺火。多动、盲动只会更乱，这个所谓限购之策尚不如组织一个宣教讲演队，什么政策也不出，到处声情并茂地宣讲投资风险，听者责任自负。
    最后，还要提一下的是，是泡沫还是正常，是透支还是补涨，让市场判断未尝不可。海南管理者只要抓住真正按规划长远办事的根本，严格要求、监督政府官员的审批等自身行为，提高管理素质，狠抓保障房建设，切实摸底、阻断当前投资投机资金与金融风险之间的通道，不蹈当年之辙，其他的大可不必惊慌。