众议院

商业地产应该回归其商业的本质

商业地产不应只是地产商的游戏

■中国房地产报 郑荣华

    2009年下半年以来，全国许多城市住宅价格屡创新高，但商业地产市场却背道而驰，在空置率居高不下的情况下，售价和租金都出现了较大幅度的下跌，部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。这就对商业地产提出了一个质疑，商业地产为什么这么脆弱？商业地产究竟是“商业”还是“地产”？从这次经济危机中我们应该找到明确的答案，商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链。
    如果说纯粹的商业关系追求的是同等价值，那么商业伙伴追求的是差异化价值，而同盟追求的才是共同价值。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的，他们在合作之前虽然有着不同行业的特性，但共同的利益让他们走到了一起，是利益的驱动让他们成为价值体系中的共同体，他们的方向是一致的，任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险，从而导致整个项目失败。所以商业地产除了涉及的四个基本阶段性活动以外支持性合作伙伴也非常关键，因为他们之间是价值链的相互作用关系。
    从经济学原理及市场规律分析，各方利益实现的次序应是自下而上的，商业地产的商业价值由终端消费者赋予。处于价值链上游的商业地产开发商或投资者，需要通过长期的商业运营和管理，帮助下游的经营者获得良好的销售利润，才能实现租金水平的最大化并提升商业物业的价值。从开发、建设、筹备、运营整个阶段来看商业地产项目，地产仅是项目的开发形式，而商业则是项目的核心内容。前期的调研、规划及项目建造阶段，我把它称为前功策略，顾名思义就是商业地产的前端功夫。前功策略是根据商业特点提出项目定位及商业规划；开发建设阶段，地产应该依据项目定位合理的规划空间、按照商业建筑的要求去完成项目建设；在项目建成之后，运营重点更是在“商业”，只有商业成功运营，地产才能持续增值。
    今天由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场本身原因，金融危机不良因素开始层层传导，最直接的打击是商业物业的产租水平下降；由于开店计划和门店扩张的速度减缓，导致商业物业的市场饱和程度进一步提高，需求量减少，使得商业物业供求关系更加失衡。除了像宁波天一广场年租金达4亿元，以及万达购物广场等少数成功的商业市场以外，市场的砝码已经滑向开店方，租金定价主动权倾向承租方，所以租金水平总的会呈下降趋势。这种趋势性的变化，毫无疑问将动摇商业地产市场的租价与房价的结构关系，引出市场一系列的连锁反应。租金水平下降的后果是收益率下降，商铺投资失去魅力，投资风险加大，并造成产品性的开发风险大大增加。
    商业有商业的运营法则，地产有地产的操作模式，两方面相互配合才能发挥最大效应。商业地产就是商业与地产的结合，只有两者完美地配合，项目才能繁荣升值，价值链中的利益相关者才有长期的投资收益。
    必须提出的忠告是，目前商业地产开发商大多来自于传统的住宅开发商，它们的着眼点在于商铺的销售，后续经营往往流于促进销售的概念宣传。而事实上，一个商业地产项目成功与否，或者说一个投资行为的成功，关键在于项目的长期经营价值。
    而目前存在的最大问题是：商业地产项目的开发和经营往往并不形成一个系统性的因果关系。套用房地产业的比喻，做住宅开发是“小学生”，写字楼、酒店开发是“中学生”，商业地产开发是“大学生”，因为商业地产不仅是一系列业态的集合，而且还要度过艰难的市场培育期，才能迎来阳光坦途。从“小学”直接上“大学”除非是天才，不然失败的概率非常的大，所以，努力地完成“大学”学业不仅为企业未来的市场竞争打下坚实的基础，同时也是开发商自身的修炼与提高，并蕴含着积极进取的精神。
    （作者系宁波富达股份研究员、地产营销总监）