土地市场退烧？

■中国房地产报 兰亚红 北京报道

    2010年的头一个月，中国土地市场的情况似乎很“微妙”。
    一方面，相关部门在严查囤地、曝光闲置地、暂停企业拿地资格等方面的一系列动作，迫使企业拿地趋向谨慎；另一方面，不差钱却极度差地的现实，又导致一些非理性的心态仍然在企业中大量潜伏。
    1月下旬，在北京、上海、合肥等地的土地市场相继出现了“退烧”的迹象。和此前的高烧态势相比，在楼面地价和溢价率上都出现了不同程度的回落。
    相关业内人士认为，虽然今年1月的土地成交量依然活跃，但成交地价已渐趋理性，“退烧”迹象已经显现，但受多重因素影响，后市是否能够真正降温尚难预料。

多城市显退烧苗头

    1月21日，上海土地市场略见一丝“退烧”迹象。曾经被看作热门地块并且前期经过重点推介的宝山淞南镇长江西路南侧388号地块，在仅有三家地产商报名的情况下，被保利地产以6.18亿元轻松拿下，楼板价格8985元/平方米，溢价率仅为62.8%。
    同此前上海土地市场一有热点地块上市就被数十家开发商竞相争抢、动辄出现300%甚至400%溢价率的情形相比，这一地块的成交情况略显清淡。
    同日，在北京丰台区六圈A居住项目用地拍卖现场，现场的拿地气氛与此前此起彼伏的举牌竞价气氛相比，也略显沉闷。而从当日的成交结果来看，虽然中海地产创造了59.7亿元的总价地王，但从楼面地价来分析，仍在业内人士的理性估值范围内。“中海这回占了一把小便宜。”一位现场观战的某企业拿地负责人表示。
    而2009年土地市场一度较热的合肥，今年1月22日“四拍一挂”的五宗地块，其中一宗地块因叫价未达底价而流标。合肥业内人士预计成交总价会突破700万元/亩的ZWQTD-008地块即原省旅游集团地块，最终的成交价仅定格在605万元/亩。
    “从这次土地竞买的报名情况以及最终的成交价格来看，合肥的土地市场已经趋向理性。”合肥市国土局一位负责人表示。
    同时，针对上海淞南镇长江西路南侧388号地块，业内人士分析认为，该地块在出让文件中明确提出需在“本合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额”，也是开发商参与竞拍比较谨慎、土地成交出现“退烧”迹象的一个原因。
    “但这不能说明土地市场开始降温了。”思源经纪顾问公司研发中心总监龙程分析，一方面随着中国传统的春节假期临近，地方政府供地上有所减少，企业的选择余地相应减少；另一方面，大多数企业通常也不会选择此时大手笔拿地。
    “按照以往的经验，临近春节是房地产企业‘冬眠’的时间。通常休整期近两个月，此时拿地会耽误地块的规划设计决策时间。而且，现在上市房企包括很多大的国企都在做年报，此时把钱拿出去买地了，年报也不好看。”龙程说。

后市走向存争议

    按照此前大多数人的预测，从整体情况看，2010年的土地市场会出现降温的态势，土地市场会回归理性。
    中原地产研究中心分析人士就曾表示，近期“国11条”明确要求各地严控二套房贷首付比例，抑制投资投机性购房需求，很有可能影响2010年第二季度土地市场交易走势。
    同时，相关业内人士也表示，在去年的疯狂拿地后，开发企业的土地储备已得到一定补充，在未来房价走势不明朗的情况下，房企拿地积极性受到影响，不会贸然增加土地储备，加上打击囤地、土地出让金首付提至50%等收紧政策的实施，诸多因素将使2010年的土地市场降温。
    但部分业内人士同时认为，虽然2010年的土地市场肯定趋向规范，但当前土地市场稍显“退烧”的迹象能否持续并形成整体的降温走势，尚难断言。
    “土地市场降温与否可能还不能简单做判断，短期内相对地王频出的去年是降温了，但实际上地价还是比较高的。”上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强分析。
    “土地的楼板价与周边楼价有一个对比关系，但楼价是一个动态变化的过程，如果土地价格也跟随楼价同向下降，且降幅更大的话，那么土地市场就确实是降温了。”回建强说。
    其分析，当前宏观调控的特点是用加大住房保障的力度来调整住房市场的结构，与历次调控不同。“由于加大了住房保障力度，保障性土地的出让就会加大，这带来了两个后果，一是保障房供应增加，二是市场化的土地转让就要相对减少。这对于土地价格而言是相对冲的两个措施。前者是打压地价，后者是提高地价。所以土地市场后市将如何发展，取决于住房保障是否严格按照政府所计划的去运行和落实。”
    “如果确实能够落实，那么20%~30%以上的购房者，包括部分中等收入者都可能进入保障房行列，这样的话有利于土地市场整体回稳。”回建强表示。
    房地产高级分析师章林晓也表示：“今年的土地市场肯定会得到进一步的规范，但土地市场能否降温现在还很难说。”
    “2010年的土地市场，同全球金融格局的调整关系很大。”章林晓分析，“世界金融格局正处于调整之中。现在世界各主要经济体央行都不肯轻易退出量化宽松货币政策，在这种情况下中国不可能独善其身，流动性充裕前提下，土地市场不太可能降温。”
    接受记者采访的大多数企业的拿地负责人也表示，今年的土地市场依然会竞争激烈。“2009年我国土地市场地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降，说明土地供应仍然明显不足。为了具备持续生存的能力，企业必然还会去抢地。”一位房企拿地负责人分析。
    “而且今年即将推出的北京中服地块、上海外滩国际金融服务中心地块等肯定还会引爆土地市场。”上述人士说。