专家访谈
李国平：供地结构必须调整

■中国房地产报 朱以师 北京报道

    1月28日，国土资源部召开全国国土资源工作会议。国土资源部部长徐绍史在会上提出，2010年，要加强房地产市场土地供应调控，要调整供地结构，提高中低价位、中小户型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。
    在此前一周，国土资源部发布了《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。通知要求，城市申报住宅用地时，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
    在这一背景下，本报记者日前专访了土地市场专家、北京高策地产顾问机构董事长李国平。
    中国房地产报：国土资源部最近发布的相关文件是否意味着“90/70”政策在松绑后，再度变相回归？
    李国平：这个政策不一定是“90/70”政策的回归，但是思路上是一致的。政府开始从土地供应的层面调控房地产市场的供应结构。这说明政府已经意识到了，房地产不能完全是市场化的，还需要非市场化、半市场化的部分。从房地产的国家战略角度而言，这种思路的调整是必须的。在现阶段的情况下，始终通过大规模的开垦土地来供应，还是比较有限的。通过政策调整，可以在土地供应总量不变的情况下增加套数。这种土地集约利用、引导需求理性化的理念，还是值得去推广的。
    中国房地产报：但是之前的“90/70”政策效果并不理想，而且遭到了很多市场人士的反对。新的政策会否重蹈覆辙？
    李国平：当初，“90/70”政策遇到问题，主要原因有两个方面。一个是政策的“一刀切”，不仅对新增土地执行“90/70”政策，对于以往已经通过“招拍挂”成交的土地也要求执行。这个是值得商榷的，直接导致了大家的抵触，开发商都在等待、观望。甚至，当时北京市的建委规划部门在半年内都没有开出一个开工证。这个政策短期内反而减少了市场供应，观望过后又形成了一轮报复性上涨。所以，大家感觉好像“90/70”政策没什么作用。
    另一方面，地方政府在执行时，也是盲目的“一刀切”。所有的出让土地，都按照“90/70”执行。这就没有做到一个很好的区分，有些地块就是适合做大户型，土地价格也会很高，地方政府也能获得更高的收益。而有些地方则是应该全部都是设计成90平方米以下的户型。
    我始终认为，“90/70”一定是城市整体平衡的。新的土地供应的调控政策，在思路上已经趋近于整体平衡的思路。但是政策的效果，关键还是看执行。
    中国房地产报：如何在执行上体现出政策的效果？
    李国平：首先要将政策进一步细化，新的政策表述得还比较模糊。申报土地指标时，经济适用房、廉租房和中低价位、中小户型普通商品房用地比例占70%，没有界定清楚普通商品房的标准，如面积、价位等，也没有界定清楚这70%中保障房与普通商品房各自的比例。所以，应该细化出一套可行的政策，并形成相关的配套策略。
    此外，中央政府必须给地方政府定明确的指标，并严格考核，这样才能让政策在地方政府层面得到较好地执行，并且让地方政府承担应有的责任。
    中国房地产报：那么，对于新政策下的土地市场走势，你有何判断？
    李国平：现在的土地市场还有一个惯性，如果土地市场仍然持续在高位运行，可能会促使中央政府进一步出台更为严厉的调控政策。现在对于开发商而言，他们手上有钱，开发的意愿、拿地的意愿还比较强烈，所以这个时候地方政府应该懂得平衡，既要有高端的商品房用地推出，以此获利，同时也要增大普通商品房用地的供应，并且在整个城市的范围内做好详细的规划。这样做出合理的规划，并且在普通商品房用地上让利，在保障房上承担起责任，土地市场应该能够逐步回归理性。否则的话，如果地方政府依然利欲熏心、不负责任，土地市场、房地产市场只会越来越混乱。